کهنه شدن خانه یک شبه اتفاق نمی‌افتد. معمولاً پس از چند سال زندگی در خانه عزیز و دوست‌داشتنی‌مان به خود می‌آییم و می‌بینیم هر چند خانه تکانی مفصلی داشته‌ایم اما همچنان جای آن تازگی و نونَواری اولیه در میان اتاق‌ها خالی است. مشکل، نظافت خانه نیست. هیچ یک از ترک‌های ریز، صداهای ناشی از اصطکاک یا لرزش در لوازم و اجزاء چوبی یا فلزی، پوسته پوسته بودن رنگ‌ها و هاله‌ای از خاکستری بر دیوارها و سقف؛ با دستمال کشیدن و شوینده‌ها برطرف نمی‌شوند.

خانه خود را بفروشیم یا بازسازی کنیم؟

در این مقطع معمولاً دو دسته واکنش وجود دارد. عده‌ای به فکر فروش منزلشان و خرید یک خانه جدید می‌افتند و عده‌ای دیگر به بازسازی ساختمان و تعمیر آن فکر می‌کنند.

فروش آپارتمان

فروش آپارتمان و خرید خانه‌ای دیگر دم دست‌ترین و در عین حال ساده‌ترین گزینه است که از کارهای پر دردسر بازسازی خانه نجات پیدا خواهید کرد. در چه شرایطی باید خانه را فروخت و مسکن جدیدی خرید؟ مهم‌ترین عاملی که باید در این خصوص در نظر گرفت هزینه‌ای است که صرف خواهید کرد و این که نسبت به این هزینه ‌آیا به نتیجه قابل قبولی دست خواهید یافت.

بعد انجام عملیات‌ زمان بر و هزینه‌بر بازسازی، در عمل شاید خانه رنگ و بویی تازه به خود بگیرد، اما این تنها ظاهر قضیه است و شما باید از مقاوم بودن باطن قضیه هم اطمینان حاصل کنید. در هر صورت افرادی که تصمیم به فروش خانه به همان شکلی که هست می‌افتند، در صورتی، از تصمیم خود ناراضی نخواهند بود که خانه آن‌ها در شرایط زیر باشد:

• خانه‌شان تعمیرات اساسی و کارهای بسیار زیادی دارد که متعاقباً هزینه زیادی را به صاحب خانه تحمیل خواهد کرد.
• کفپوش‌ها بوی کهنگی گرفته یا لکه‌هایی دارند که اصطلاحاً به خوردشان رفته و با هیچ کاری پاک نمی‌شود.
• بخش‌هایی از تأسیسات آب و فاضلاب یا تأسیسات الکتریکی و تلفنی از کار افتاده‌اند یا در معرض مشکلات جدی هستند.
• دیوارها و سقف آن‌قدر پوسیده و فرسوده‌اند که گچ‌کاری و رنگ‌کاری آن‌ها نیازمند مواد و مصالح بسیاری است و زمان قابل توجهی صرف می‌کند.

برای مطالعه: بازسازی آپارتمان کوچک

بازسازی آپارتمان

اما افرادی تصمیم به بازسازی خانه می‌گیرند، یا قصد ماندن و زندگی در آن را دارند و یا می‌خواهند بر ارزش خانه بیفزایند تا آن را با قیمت بالاتری به فروش برسانند. تعمیرات و بازسازی، معمولاً طیف وسیعی از خانه‌ها را در بر می‌گیرد. فعالیت‌های بسیار متنوع، حرفه‌های گوناگون و مصالح و مواد اولیه بسیار زیادی ممکن است به خدمت درآیند تا یک بازسازی خوب و با کیفیت انجام گیرد. این موارد ممکن است در کشورهای مختلف، شبیه به هم نباشند. حتی در یک کشور نیز ممکن است تفاوت‌هایی بر اساس اقلیم‌ها و نیز شرایط اقتصادی، سلیقه عمومی و فرهنگ حاکم، وجود داشته باشد.

گاهی علت بازسازی و تغییرات در ساختمان، قدیمی شدن یا دچار مشکل شدن اجزا آن نیست بلکه صرفاً سلیقه صاحب‌خانه یا ساکنین آن ایجاب می‌کند که تیغه‌ای از میان دو اتاق برداشته شود یا پنجره‌ای بزرگ‌تر از اندازه فعلی خود باشد. گاهی نیز این تغییرات سلیقه‌ای، صرفاً در ظاهر ساختمان رخ می‌دهند تا زیبایی بیشتر، تطبیق بیشتر با مد و سبک‌های روز در نماکاری ساختمان و یا حتی مصالح و اجزائی که به‌طور خاص مورد علاقه کارفرما هستند به آن اضافه می گردد.

قبل از بازسازی چه مواردی را باید بدانیم؟

قبل از شروع به بازسازی خانه در هر مقیاسی که برای آن طرح و برنامه چیده‌ایم، باید یک سری پیش نیاز و نکات را برای خود مشخص کنیم تا بتوانیم به نتیجه مطلوبی دست یابیم:

• قدمت منزل
• استحکام بنا
• میزان واقعی فرسودگی، آسیب یا هر مشکل دیگر
• در صورت نیاز نقشه و محل صحیح عبور سیم‌ها و لوله‌ها و دیگر اجزاء تأسیساتی
• میزان تغییراتی که در نظر داریم (صرفاً در نما و ظاهر، یا ریشه‌ای و عمیق‌تر)
• بودجه‌ای که برای تعمیرات و بازسازی در اختیار داریم.
• فضاهای مرتبط و نحوه بازسازی و تعمیرات
• آنچه که بعد از تعمیرات و بازسازی انتظار داریم.
• میزان سلامت و مقاومت اجزا
• میزان آشنایی و تسلط مان بر مواد و مصالح، شیوه‌ها و قیمت‌های مرتبط و به‌روز
• در هر یک از انواع نوسازی و تعمیرات (کف، دیوارها و سقف، درها و پنجره‌ها، تأسیسات، کمد و قفسه و کابینت و …) چه نوع مواد و مصالح، کدام سبک و چه روشی بهتر و هماهنگ‌تر با دیگر بخش‌ها است.
• لوازمی که بعداً در فضای بازسازی شده قرار می‌دهیم(اجزا مبلمان و دکوراسیون) چه باید باشند.
• کیفیت و نوع مواد و مصالحی که تهیه کرده‌ایم.

انواع بازسازی خانه

هر چند با دانستن و تعیین این موارد، می‌توانیم یک بازسازی مقرون به صرفه، بهینه و با کیفیت بالا را آغاز کنیم، اما مراحل انجام کار باید درست طی شوند تا نتیجه‌ای عالی را نیز شاهد باشیم.

• نوع اول: بازسازی و تعمیرات بخش‌های اصلی و داخلی که در استحکام بنا مؤثر هستند.
• نوع دوم: بازسازی و تعمیرات بخش‌هایی که در زیبایی و ظاهر بنا اثر دارند.

اقدامات مورد نیاز برای بازسازی مواردی که در استحکام بنا مؤثرند؟

• بررسی و نوسازی سیم‌کشی‌های برق و تلفن
• بررسی مجدد و مقاوم‌سازی دیوار اصلی و ستون‌ها
• عایق‌کاری، مقاوم‌سازی سقف و کف و پشت بام
• بررسی و نوسازی سیستم‌های گرمایش و سرمایش
• بررسی مجدد و مقاوم‌سازی دیوار اصلی و ستون‌ها
• تعویض تجهیزات فرسوده الکتریکی و مکانیکی ساختمانی
• بررسی و نوسازی لوله‌کشی‌های فاضلاب، گاز، آب و رادیاتورها
• بررسی و نوسازی عایق‌کاری ساختمان سرویس‌های بهداشتی، حمام ها و آشپزخانه

اقدامات مورد نیاز برای بازسازی که در زیبایی بنا مؤثرند؟

• تعویض شیرآلات و تجهیزات فرسوده بهداشتی
• نوسازی کابینت‌ها و کمدهای فرسوده داخلی ساختمان
• زیباسازی سرویس بهداشتی با استفاده از کاشی دیوار و کف
• استفاده از درب و پنجره‌های دوجداره جهت تأمین عایق حرارتی، صوتی و آلودگی
• تعویض یا جابه‌جایی روشنایی‌ها، کلید و پریز برق و تلفن، مناسب با چیدمان و تغییر فضا
• بهبود یا تغییر در جانمایی فضاهای پذیرایی، اتاق‌های خواب و نشیمن با برداشتن دیوار یا گذاشتن پارتیشن
• زیباسازی بخش‌های مختلف با تغییر متریال کف (پارکت کردن)، تغییر رنگ دیوارها یا استفاده از کاغذ دیواری

گاهی اوقات به دلیل محدود بودن بودجه یا زمان، نمی‌توان تمام بخش‌های خانه را بازسازی یا تعمیر نمود. در این صورت آنچه که در اولویت قرار می‌گیرد باید بخش‌ یا بخش‌هایی باشد که بیشترین ارزش را به خانه بیفزاید. این بخش‌ها عمدتاً عبارت‌اند از اجزاء آشپزخانه که در صورت انتخاب کابینت و قفسه مناسب، اتصالات و فلزات مرغوب، کشوها و مکانیسم‌های بسته شدن نرم می‌توانند بیش از 5 درصد به ارزش کل خانه اضافه کنند.

یک تا یک و نیم درصد از ارزش خانه نیز می‌تواند با بازسازی و تعمیرات حمام و سرویس بهداشتی ارتقا پیدا کند که شیرآلات، سرامیک‌های کف و دیوارها، روشویی و وان و کاسه زیبا و مرغوب و نیز کیفیت بالای تأسیسات و نورپردازی در این افزایش ارزش دخیل است.

هزینه بازسازی

متأسفانه علیرغم اینکه میانگین عمر یک ساختمان در دنیا حدود 100 سال است، در کشور ما به‌طور متوسط هر ساختمان بعد از 20 تا 30 سال نیاز به بازسازی و تعمیرات اساسی پیدا می‌کند. پایین بودن فاحش این میزان نسبت به دیگر نقاط دنیا، به معنی بالاتر بودن تقاضا برای بازسازی و تعمیرات است.

هر چه از عمر مفید یک ساختمان می‌گذرد مسائلی مانند ترکیدن یا بسته شدن لوله‌ها، اتصالی یا قطعی سیم کشی‌ها و … بیشتر خواهند بود. هزینه‌هایی که برای بازسازی باید انجام شود در درجه اول صرف مواد و مصالح می‌شوند و سپس صرف نیروی کار. میزان تغییرات(جابجایی دیوارها، مقدار لوله‌هایی که باید عوض شوند، میزان فرسودگی و …) تعیین کننده بودجه لازم برای تعمیرات و نوسازی است که کمک گرفتن و مشاوره با متخصصین بهترین راه برای تعیین آن است.

بازسازی ساختمان با کمترین هزینه تا بیشترین هزینه

بازسازی به چهار دسته استاندارد یعنی بازسازی با هزینه کم، درجه یک، عالی و لوکس یعنی بازسازی با هزینه زیاد تقسیم بندی می شود که در این مطلب به هر کدام به اختصار پرداخته می شود.

بازسازی ساختمان به چند دلیل انجام می گیرد. گاهی جهت رفع خرابی های به وجود آمده در ساختمان و تاسیسات آن، گاهی جهت تغییر چهره فضاهای داخلی بر حسب سلیقه و گاهی نیز جهت نوسازی ظاهر قدیمی ساختمان انجام می شود. درجه بندی بازسازی بر اساس کیفیت مصالح و قیمت آن به چهار دسته تقسیم می شود.

1- بازسازی ساختمان با کمترین هزینه (درجه استاندارد)

منظور از استاندارد تامین حداقل کیفیت است. پس اگر بازسازی با حالت استاندارد انجام می شود نیازی به استفاده از متریال درجه یک نیست. بازسازی با درجه استاندارد بیشتر برای منازل و ساختمانهای استیجاری بکار گرفته می شود، زیرا کارفرما می داند پس از بازسازی، ملکی که می خواهد اجاره دهد مجددا دچار آسیب طی 3 سال آتی خواهد شد. لذا متریالی که بکار گرفته می شود کافیست حداقل ها را تامین کند.

برای مثال برای کاشی کاری دیوار آشپزخانه، نیازی به استفاده از کاشی درجه یک نیست چون، ممکن است از قیمت متر مربعی 50.000 تومان به بالا باشد در صورتی که کاشی متر مربعی 20.000 تومان هم همان کار را انجام می دهد. فقط رنگ بندی شیکی نخواهد داشت که همانطور که در بالا اشاره شد برای منزل استیجاری که قرار است در طی مدت اجاره، متریال مورد استفاده مجددا مستهلک شوند، متریال استاندارد بسیار مقرون به صرفه است و در عین حال فضا را عوض و نو می کند.
مثالی دیگر در مورد رنگ آمیزی و نقاشی فضای خانه یا شرکت یا فضاهای دیگر که اگر رنگ آمیزی ارزان و استاندارد قرار است انجام شود بهتر است از رنگ پلاستیک (که هزینه خرید و اجرای آن از رنگ آکرولیک و روغنی پایین تر است) استفاده شود.

2- بازسازی با متریال درجه یک

استفاده از متریال درجه یک با حدود قیمت 40 درصد بالاتر از متریال استاندارد، علاوه بر داشتن کیفیت مطلوب و گارانتی بیشتر از یک سال، در قسمت نازک کاری ساختمان باعث زیباتر شدن محیط و در قیمت تاسیسات باعث بالاتر بودن عمر سیستم ها و دستگاه ها می باشد. در قسمت تاسیسات برقی برند کابل و سیم مورد استفاده نیز، همین تغییر را دارا می باشد.

در اینجا منظور از درجه یک، برند درجه یک ایرانی است. برای تعویض کلید و پریزهای قدیمی، می توان از برند درجه یک ایرانی مثل دلند و مهسان و … استفاده کرد یا در قسمت شیرآلات سرویس بهداشتی و حمام و حتی شیر سینک آشپزخانه می توان از برندهایی چون قهرمان و شیبه استفاده کرد. استفاده از برندهای درجه یک ایرانی این مزیت را دارا است، که کارخانه فروشنده جنس خود را از 2 سال به بالا گارانتی می کند و خدمات پس از فروش آن محصول و متریال نیز تا سال ها قطعات یدکی را تامین می کنند. لذا استفاده از متریال درجه یک برای بازسازی می تواند گزینه مناسبی برای دوام و عمر متریال استفاده شده و نیز خدمات پس از فروش آن باشد. در قسمت آشپزخانه برای کابینت کاری استفاده از MDF هایگلاس علاوه بر زیبایی، عمر نسبتا بالا را برای آشپزخانه فراهم می کند.

3- بازسازی با متریال عالی

منظور از متریال عالی، متریالی با برندهای لوکس ایرانی، ترک و کره ای است. استفاده از متریال عالی در بازسازی برای زمانی است که مکان مورد بازسازی تا 10 سال آینده نیازی به تغییرات نداشته باشد. برای خانه ای که قرار است مورد اجاره واقع شود استفاده از متریال عالی، کاری عبث و بیهوده بوده و باعث هدر رفتن سرمایه می شود. اما برای شخصی که قرار است 10 سال به خانه خود دست نزند و بازسازی را حداقل تا 10 سال دیگر انجام نخواهد داد، استفاده از متریال عالی کاری بسیار مناسب است.

متریال عالی دارای تنالیته رنگی بسیار بالا و طرح های شیک و به روز (علی الخصوص در کاشی و سرامیک، سنگ های مصنوعی، کفپوش و پارکت) می باشد که ضمن زیبایی چشمگیر، دارای عمری بسیار بالا است.
در قسمت آشپزخانه استفاده از کابینت ممبران ایرانی یا ترک و نیز استفاده از یراق ترک، علاوه بر زیبایی بسیار زیاد، عمر بسیار بالای کابینت ها را فراهم می کند. شیر آلات مورد استفاده نیز می تواند برند کی دبلیو سی و یا برندهای ترک باشد. در هنگام خرید و استفاده از متریال و محصولات خارجی، پیمانکار باید دقت نماید نمایندگی معتبر آن کالا در ایران موجود باشد تا در آینده برای استفاده از خدمات پس از فروش دچار مشکل نشود.

4- بازسازی با بیشترین هزینه (متریال لوکس)

کلمه لوکس یا لاکچری محدودیتی در قیمت و کیفیت ندارد. از گچ بری ها و پتینه کاری های مجلل روی سقف و دیوار که محدودیت قیمتی ندارند تا استفاده از سنگ های ایتالیایی و اسپانیایی در دیوار و کف، تماما در دسته بندی لوکس قرار می گیرند. سنگ ها و سرامیک های بسیار شیک و زیبا با قیمت های بسیار بالا برای استفاده در نمای ساختمان، کف خانه یا شرکت، دیوارها و سرویس های بهداشتی باعث مجلل شدن محیط بازسازی شده می شود. استفاده از متریال لوکس بیشتر برای خانه ها و شرکت های اصطلاحا بالای شهر با فضاهای بزرگ (متراژهای بالا) و نیز پنت هاوس ها کاربرد دارد.

برندهایی چون GESSI ،KOHLER ،GEBERIT و … در قسمت شیرآلات و تجهیزات سرویس بهداشتی و حمام، علاوه بر شکوه و زیبایی منحصر بفرد دارای دوام و عمر بسیار طولانی می باشند. در این مقاله هدف از نام بردن برندهای تجاری ایرانی و خارجی، تبلیغ نیست و صرفا برای خواننده این موضوع را یادآور می شود که وقتی در جایی صحبت از برند و درجه بندی متریال می شود، نمونه مشابه آن در حیطه کار چه سازنده ای است.

در بازسازی لوکس طراح موظف است، طرح و رنگ بندی متریال بازسازی را متناسب با لوازم موجود در آن محیط انجام دهد. هر قسمتی که مورد بازسازی قرار می گیرد باید با لوازم آن محیط ست بوده و همخوانی داشته باشد. یکی از اولویت ها برای این که بازسازی آغاز شود داشتن یک طرح مناسب و در عین حال کارآمد و زیبا است. برای اینکار بسته به تکنولوژی های روز، قوانین و استانداردهای صنعت ساختمان، سلیقه و نیاز مشتری و خیلی از مسائل دیگر می توان یک طرح را در ذهن شکل داد و بعد با پیاده سازی طرح و نقشه مربوطه بازسازی را استارت زد.

برای بازسازی لوکس علاوه بر در نظر گرفتن هزینه بالای خرید متریال، دستمزد بالایی نیز برای اجرای آن باید در نظر گرفته شود. برای مثال باید در هنگام نصب سرامیک لوکس دقت شود پرت کار به کمترین میزان خود (به علت گران قیمت بودن آن) برسد. پس کاشی کار بیشتر وقت صرف می کند و دقت عمل بالاتری باید داشته باشد، لذا هزینه اجرای آن نیز بالاتر است.

به طور کلی بازسازی محیط را جدید، زیبا و با دوام می کند. بازسازی یک اصطلاح در حفاظت از معماری است که معنای دقیق آن بسته به زمینه ای که در آن استفاده می شود متفاوت است. به طور گسترده تر بازسازی به معنی بازگشت یک ساختمان آسیب دیده با معرفی متریال جدید به یک جای شناخته شده است.

سخن آخر

ماندن در دو راهی فروش خانه یا بازسازی آن تنگنایی است که برای بسیاری از صاحبان خانه پیش می‌آید. بسیاری از همان ابتدا مسیر خود را مشخص و نسبت به فروش خانه قدیمی خود و خرید یک آپارتمان یا خانه نوساز اقدام می‌کنند. برخی نیز به دلایل مختلفی اقدام به بازسازی می‌گیرند. در هر دو صورت باید یک سری عوامل و نکاتی را مد نظر قرار داد تا تصمیم انتخاب شده نتایج مطلوبی در پی داشته باشد.