تصویر سازی بازار مسکن تهران در چارچوب قیمت، تعداد معاملات و پروانه های ساختمانی

مقدمه

یکی از مهمترین شاخص هایی که در بازار مسکن به عنوان نشانه ی رونق یا رکود مورد تحلیل و بررسی قرار می گیرد، قیمت مسکن است. فعالان اقتصادی در بازار مسکن چه افرادی که در حوزه ی ساخت و ساز فعالیت دارند و چه کسانی که مسکن را به منظور حفظ ارزش پول در سبد دارایی خود جای می دهند و حتی خانوارهای فاقد مسکن که قصد خرید مسکن مصرفی (به منظور سکونت) یا تبدیل به احسن نمودنِ آن را دارند، به علائم قیمتی در بازار مسکن توجه و این تغییرات را در تصمیمات اقتصادی خود لحاظ می نمایند. به ویژه بروز تحولات متعدد در ساختار اقتصاد کشور و عدم ثبات اقتصادی در میان مدت و بلند مدت اهمیت این موضوع را دوچندان می کند. 

بررسی روند قیمت مسکن در سال های گذشته نتایج جالب و قابل توجهی را به اشتراک می گذارد و نشان می دهد که روند اخذ پروانه ساختمانی در بازار مسکن شهر تهران و تعداد معاملات انجام شده در این بازار به تغییرات قیمت واکنش نشان می دهد. 
البته لازم به یادآوری است که علاوه برقیمت مسکن که خود تحت تاثیر عوامل متعدد برون و درون بخشی است (در سلسله تحلیلهای آتی به عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن بحث خواهیم پرداخت)، تصمیمات سرمایه گذاری درباره ی ساخت یا خرید و فروش مسکن، تحت تاثیر عوامل متعدد دیگری نیز قرار دارد که از جمله مهمترین آنها می توان به تحولات اقتصادی و سیاسی، تحولات قیمتی در بازارهای موازی از جمله بازار ارز، طلا، بورس، نرخ سود سپرده های بانکی و…، برنامه ها و سیاست های شهرسازی، هزینه های مربوط به ساخت  و ساز نظیر هزینه مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران و غیره اشاره نمود.
در این نوشتار کوتاه و در گام نخست از سلسله تحلیلها و گزارشات کاربردی این مرجع، تلاش خواهد شد تا تصویر اولیه از روند تحولات قیمتی آپارتمان در شهر تهران که همواره شهر پیشتاز در تغییرات قیمتی بازار مسکن کشور بوده، ارائه شود.
در جدول زیر میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران از سال 1370 تا آذرماه 1397 – تعداد واحدهای مسکونی که برای آنها در هر سال پروانه صادره شده از سال 1375 تا پایان آبان ماه 1397 و تعداد مبایعات واحدهای مسکونی شهر تهران از سال 1388  به بعد در کنار نرخ رشد هریک از سه متغیر فوق، نشان داده شده است.

همانطور که در جدول مشاهده می شود، میانگین قیمت مسکن در نه ماهه اول سالجاری حدود 6.49 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 65 درصد رشد داشته است. خاطرنشان می سازد قیمت یک متر مربع آپارتمان در آذر ماه سال 1397 با بیش از 93 درصد رشد نسبت به آذرماه سال 96 به حدود 9.6 میلیون تومان رسیده است.
پس از صدور تعداد قابل ملاحظه ی پروانه های مسکونی در سالهای 89 و 90، این شاخص روند نزولی به خود گرفته و رشد منفی داشته است، به این معنا که تعداد پروانه های ساختمانی صادره در شهر تهران طی سالهای 91 تا 94 کاهش یافته و دقیقاً در این مقطع زمانی رکود قیمتی در بازار نیز حاکم بوده است. لکن از سال 95 به بعد اخذ پروانه واحدهای مسکونی روند صعودی و مثبت به خود گرفته است که این خود یکی از علائم پیش رونق و نزدیک شدن به خروج از دوران رکود بوده است.

نکته قابل توجه این است که تعداد واحدهای مسکونی که در 8 ماهه اول سال 97 پروانه اخذ نموده اند، 15 درصد بیشتر از هشت ماهه اول سال 96 بوده است. همچنین تعداد پروانه واحد مسکونی در آبان ماه 97 حدود یک درصد بیشتر از آبان ماه 96 بوده است. بدین ترتیب خروج بازار مسکن از رکود که تقریباً از نیمه ی دوم سال 96 شروع شده، افزایش تعداد پروانه های ساختمانی را رقم زده است.
تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران در هشت ماهه اول سالجاری حدود 25 درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل و در آزماه بیش از 63 درصد کمتر از آذرماه 96 بوده است. در رابطه با تعداد معاملات لازم به اشاره است که در سالهای اولیه ی ایجاد سامانه املاک و مستغلات، تعداد معاملات به طور کامل و با دقت ثبت نمی شد، لذا ممکن است اطلاعات ارائه شده در سالهای 89 تا 90 از دقت کافی برخوردار نباشد.

عمده دلیل تغییرات قیمت مسکن در سال جاری به: 

1. افزایش قیمت ارز،
2. افزایش هزینه های ساخت، 
3. رکود چند سالِ گذشته بازار مسکن که منجر به کاهش تولید در سالهای گذشته (رشد منفی پروانه های ساختمانی در سالهای 91 تا 94) شده،
4. عقب ماندگی قیمت مسکن نسبت به تورم (رشد واقعی قیمت مسکن منفی بوده است) در سالهای اخیر، مربوط می شود.
    

در رابطه با پروانه های ساختمانی لازم به اشاره است که طی سالهای 89 تا 92 برای بیش از 750 هزار واحد مسکونی در شهر تهران پروانه صادر شده است (در جدول با رنگ نارنجی نشان داده شده است) که این رقم نسبت به کل موجودی مسکن در شهر تهران (حدود 3 میلیون واحد مسکونی) عدد بسیار بزرگی (حدود 25 درصد) است. بنابراین طبیعی بوده که در سالهای بعد تعداد پروانه های مسکونی کاهش یابد. همچنین با توجه به رکود بازار مسکن از سال 92 تا اواسط 96 و کاهش سودآوری در این بازار، تمایل فعالان اقتصادی برای ورود به بازار ساخت و ساز مسکن کاهش یافت. همگی این عوامل در کنار بالابودن نرخ سود سپرده های بانکی و سودآوری در بازار پول، منجر به روند کاهشی و رشد منفی پروانه های ساختمانی صادره در سالهای 91 تا 94 شد.
لازم به توضیح است که یکی از دلایل رشد قابل ملاحظه تعداد پروانه های صادره در شهر تهران در سالهای 89 و 90 به دلیل سودآوری مناسب این بازار پس از جهش قیمت سال 1386 بوده که سرمایه گذاران را ترغیب به ورود به این بازار با انگیزه کسب سود کرده است. 
بنابراین چنانچه ملاحظه می شود تحولات قیمت در بازار مسکن و پیش بینی ها از سودآوری در این بازار در کنار فضای فعالیت اقتصادی، بر تصمیم گیری در رابطه با ساخت و ساز یا خرید و فروش مسکن اثرگذار است. 

جدول شماره 1: قیمت یک متر مربع پارتمان، تعداد واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی و تعداد مبایعات انجام شده برای واحدهای مسکونی در شهر تهران   (ماخذ: وزارت راه و شهرسازی- بانک مرکزی ج.ا.ا)

در نمودار زیر روند قیمت مسکن در شهر تهران از سال 1370 تا 1397 نشان داده شده است. همانطور که نمودار نشان می دهد و منطق نظریات اقتصادی  نیز تایید می کند، قیمت اسمی مسکن همواره روند صعودی داشته است. در برخی از مقاطع مانند دهه 70، رشد قیمت بطئی و در برخی مقاطع مانند سالهای 96 تا 97 شتابان بوده است. لازم به توضیح است که افزایش قیمت اسمی مسکن الزاماً به معنای افزایش قیمت واقعی آن نیست.
در برخی از مقاطع زمانی (مانند سالهای 93 تا 95) رشد قیمت واقعی مسکن منفی بوده است. لازم به توضیح است که قیمت واقعی مسکن پس از کسر تورم از رشد قیمت اسمی بدست می آید و به این معنا است که رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی بوده است (در تحلیل های آتی به این موضوع بیشتر پرداخته خواهد شد).

نمودار 1: قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران از سال 70 تا 97 (هزار ریال)

نمودار شماره 2 روند تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران را براساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک نشان داده شده است. چنانچه ملاحظه می شود در سالهای 91 و 96 که با رشد قیمت مسکن در بازار مواجه بودیم، تعداد معاملات در شهر تهران به بالاترین عدد خود رسیده است. 
بایستی توجه نمود که ورود به بازار خرید و فروش مسکن علاوه بر قیمت به قدرت خرید خانوار و سودآوری در دیگر بازارها (ارز، طلا، بورس، بانک و…) بستگی دارد. اما آنچه در بررسی روند تاریخی نیز تایید می شود این است که با شروع نشانه¬های افزایش قیمت در بازار، تعداد معاملات و مراجعه به بنگاهها برای خرید مسکن افزایش می یابد.

یادآور می گردد تعداد معاملات سال 97 مربوط به 9 ماهه اول سال می باشد و پیش بینی می شود تا پایان سال به حدود 130 هزار فقره برسد.

نمودار شماره 2: تعداد مبایعات آپارتمان در شهر تهران از سال 88 تا 97 (واحد)

نمودار شماره 3 تعداد پروانه های ساختمانی شهر تهران را نشان می دهد، چنانچه مشاهده می شود در سالهایی که افزایش قیمت مسکن در بازار اتفاق افتاده، تعداد پروانه های ساختمانی نیز قابل توجه بوده است. به عنوان نمونه در سالهای 80، 86 و 91 که افزایش قیمت در بازار اتفاق افتاده، تعداد پروانه های ساختمانی صادره نیز زیاد بوده که بر روی نمودار قابل مشاهده است. 

در سال 1396 نیز که تقریباً از نیمه دوم با رشد قیمت در بازار مواجه بوده ایم، تعداد پروانه های ساختمانی نسبت به سالهای قبل از آن افزایش داشته است. 
این امر عمدتاً به دلیل انتظار افزایش سود در بازار مسکن پس از مشاهده افزایش قیمت اتفاق می افتد و انگیزه سازندگان را برای ورود به بازار افزایش می دهد. 

نمودار 3: تعداد واحدهای مسکونی در پروانه¬های صادره شهر تهران از سال 75 تا 97 (هزار واحد)

در نمودار شماره 4 روند رشد قیمت مسکن، رشد پروانه های ساختمانی صادره و رشد معاملات انجام شده در کنار یکدیگر نشان داده شده است. 
چنانچه مشاهده می شود روند رشد متغیرهای فوق دارای هم حرکتی قابل توجه نیستند و با تاخیر نسبت به یکدیگر عمل می کنند. به عنوان مثال ابتدا نشانه های افزایش قیمت در بازار ظاهر می شود، پس از آن تعداد معاملات فزونی می یابد و در فاصله کوتاهی تعداد پروانه های ساختمانی افزایش می یابد. 
 

در آخرین مقطع زمانی مورد بررسی، نظم و روند تغییرات، اندکی متفاوت از دوره ها پیشین بوده است به گونه ای که علی رغم افزایش قیمت قابل توجه در سال 1397، تعداد معاملات مسکن نسبت به سال گذشته کاهش یافته و اخذ پروانه ساختمانی علی رغم مثبت بودن به نظر می رسد با روند نزولی مواجه شود. 
این اتفاقات به چند دلیل رخ داده که از مهمترین آنها می توان به تحولات گسترده در بازارهای ارز, طلا و بورس و سودآوری بیشتر در آن بازارها، کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفیِ مسکن و حذف شدن بخش زیادی از جامعه از ورود به این بازار (مسکن کالای گران قیمتی است و سرمایه گذاری در آن نیازمند نقدینگی بالاست در صورتیکه در دیگر بازارها با ارقام پایین نقدینگی نیز می توان ورود و سرمایه گذاری کرد) و عدم اطمینان از فضای اقتصادی کشور اشاره نمود. 
 

نمودار 4: نرخ رشد قیمت- تعداد مبایعات و پروانه واحدهای مسکونی شهر تهران از سال 88 تا 97 (درصد)