آپارتمان‌ها به نظم، هماهنگی و اداره نیاز دارند و مدیر ساختمان به اداره امور آپارتمان می‌پردازد تا نظم و هماهنگی برقرار شود، اما چه کسانی مدیر ساختمان را انتخاب می‌کنند؟ وظایف مدیر ساختمان چیست؟ مدیر چه اختیاراتی دارد؟ در این مقاله از ویکی ساختمون به این پرسش‌ها پاسخ می‌دهیم. با ما همراه باشید.
مجمع عمومی ساختمان
اصلی‌ترین نهاد قانون‌گذار در ساختمان مجمع عمومی ساختمان است. تمام مالکین واحدهای آپارتمان مجمع عمومی ساختمان را تشکیل می‌دهند، باید گفت که مستأجرین عضو رسمی مجمع عمومی نیستند و حق رأی ندارند، اما می‌توانند در جلسات مجمع حضور داشته باشند و نظرات خود را مطرح کنند.
مجمع عمومی حداقل یک‌بار در سال برگزار می‌شود، با درخواست مدیر (هیئت مدیره) یا حداقل سه نفر از مالکین ساختمان جلسه مجمع عمومی تشکیل می‌شود، یک هفته قبل از برگزاری جلسه بایستی به مالکین اطلاع داده شود. ریاست جلسات مجمع را نیز مدیر ساختمان به عهده می‌گیرد.
مطلب پیشنهادی: قوانین آپارتمان نشینی از سیر تا پیاز شارژ، آسانسور، مشاعات و …
مصوبات مجمع عمومی زمانی معتبر است که دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن رأی دهند پس برای رسمیت پیدا کردن جلسات مجمع بایستی بیش از نصف مالکین ساختمان یا نمایندگان آن در جلسه حضور داشته باشند، در غیر این صورت بایستی جلسه را پانزده روز بعد برگزار کرد. اگر در جلسه دوم هم اکثریت مالکان یا نمایندگان آنها حضور نداشته باشند، بار دیگر جلسه مجمع برگزار نمی‌شود و به ۱۵ روز دیگر موکول می‌شود، در جلسه سوم چه اکثریت اعضا حضور داشته باشند و چه حضور نداشته باشند، جلسه رسمیت پیدا خواهد کرد. همه تصمیمات گرفته شده در جلسات مجمع عمومی باید صورت جلسه شود، مدیر ساختمان از مصوبات نگهداری می‌کند.
وظایف مجمع عمومی ساختمان
وظایف مجمع عمومی به شرح زیر می‌باشد:
- تصمیم‌گیری در مورد اداره امور ساختمان
- تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چهارچوب قانون کشور
- انتخاب مدیر یا هیئت مدیره ساختمان و رسیدگی به عملکرد آنها
- دادن اختیار به مدیر برای انعقاد قراردادهای لازم ساختمان
- تصویب گزارش درآمد و هزینه سالانه ساختمان
- تصمیم‌گیری در مورد پس‌انداز برای حفظ نگهداری و تعمیر ساختمان
مدیر ساختمان کیست؟
برای ایجاد نظم و هماهنگی و اداره امور آپارتمان یک نفر توسط مجمع عمومی به عنوان مدیر انتخاب می‌شود، البته مجمع عمومی می‌تواند گروهی از مدیران را انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد، تعداد اعضای هیئت مدیره به صورت فرد انتخاب می‌شود تا هنگام رأی‌گیری مشکلی ایجاد نشود.
مدت زمان مسئولیت مدیر ساختمان ۱ سال است، البته در انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر ساختمان محدودیتی وجود ندارد. اگر پیش از پایان دوره مدیریت، مدیر یا ۳ نفر از اعضای هیئت مدیره از سمت خود کناره‌گیری کند یا فوت شوند، مجمع عمومی جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل می‌دهد و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب می کند. بهتر است بدانید که الزامی ندارد مدیر از ساکنین آپارتمان باشد.
مطلب پیشنهادی: آنتن مرکزی چیست؟ انواع آنتن مرکزی + کاربردها و ویژگی آنها
وظایف مدیر ساختمان
به طور کلی وظایف مدیر ساختمان اداره ساختمان و انجام امور جاری آن است که به شرح زیر می‌باشد:
اجرای تصمیمات مجمع عمومی ساختمان
از مهمترین وظایف مدیر ساختمان اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. باید گفت که اگر تصمیمات مجمع عمومی با قانون تملک آپارتمان‌ها یا دیگر قوانین کشور مغایرت داشته باشد، مدیر ساختمان نباید از آن تبعیت کند.
بررسی وکالت نامه نماینده مالکین ساختمان
در جلسات مجمع عمومی ممکن است نمایندگانی از سوی مالکان ساختمان حضور یابند، از وظایف مدیر ساختمان است که قبل از شروع جلسه مجمع عمومی وکالت‌نامه معتبر نمایندگان مالکین را بررسی و صحت آن را تأیید کنند.
نگهداری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان
تصمیمات جلسات مجمع عمومی بایستی صورت جلسه شود و به امضای کلیه حاضرین برسد، نگهداری از صورت جلسات از وظایف مدیر ساختمان می‌باشد. صورت جلسات مجمع عمومی از اسناد معتبر محسوب می‌شود که در مراجع قضایی نیز قابل استناد است.
اطلاع‌رسانی تصمیمات مجمع عمومی به ساکنینی که در جلسات حضور نداشتند
ممکن است برخی از مالکین ساختمان در جلسات مجمع عمومی حضور نداشته باشند، از وظایف مدیر ساختمان است که تصمیمات مجمع را به اطلاع مالکین غایب برساند. اطلاع‌رسانی بایستی تا ۱۰ روز بعد از تاریخ جلسه انجام شود.
بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی
حادثه هیچ‌گاه خبر نمی‌کند، آتش‌سوزی هر لحظه ممکن است اتفاق بیفتد، بنابراین بیمه آتش‌سوزی ساختمان بسیار مهم و ضروری است و از مهمترین وظایف مدیر ساختمان محسوب می‌شود. اگر آتش‌سوزی رخ دهد و ساختمان بیمه نباشد، بایستی مدیر یا هیئت مدیره خسارت را جبران کند.
رسیدگی به اعتراض ساکنین ساختمان
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان رسیدگی به اعتراضات ساکنین ساختمان است. ممکن است ساکنین آپارتمان به وضعیت ساختمان، میزان شارژ پرداختی و یا نحوه مدیریت مدیر ساختمان اعتراض داشته باشند، آنها می‌توانند به مدیر ساختمان مراجعه کنند و مدیر نیز موظف است به اعتراض آنها رسیدگی کند.
تعیین شارژ هر واحد
تعیین شارژ هر واحد نیز از وظایف مدیر ساختمان است. مدیر ساختمان مقدار می‌تواند شارژ ماهانه را به روش‌های مختلفی محاسبه کند، متراژ واحد یا تعداد نفرات واحدها، شارژ ثابت و یا شارژ متغیر هر کدام از این روش‌ها هستند.
دریافت شارژ هر واحد و پرداخت هزینه‌ها
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان دریافت شارژ و پرداخت هزینه‌ها است. پس از تعیین شارژ هر واحد، مدیر ساختمان شارژ را دریافت و هزینه‌های مربوط به ساختمان را پرداخت می‌کند.
مدیر ساختمان نمی‌تواند شخص دیگری را به جای خود بگذارد
بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها مدیر ساختمان بایستی تمام وظایفش را خود انجام دهد. البته اگر مدیر ساختمان بیشتر از ۳ روز در ساختمان نباشد، می‌تواند اختیارات خود را به صورت کوتاه مدت به یکی از ساکنین بسپارد.
استخدام سرایدار
از وظایف مدیر ساختمان استخدام سرایدار نیز است. اجاره دادن واحد سرایداری، تشویق و عزل سرایدار بر عهده مدیر یا هیئت مدیره ساختمان است. اگر ساکنین آپارتمان به کار سرایدار شکایتی داشته باشند، بایستی به مدیر ساختمان گزارش دهند.
مطلب پیشنهادی: آموزش نجات از آسانسور: ۸ راه حل اصولی برای رهایی از آسانسور خراب
اختیارات مدیر ساختمان در صورت پرداخت نکردن شارژ ماهیانه توسط ساکنین
در صورتی که ساکنان ساختمان شارژ ماهیانه خود را پرداخت نکنند، مدیر می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:
ارسال اظهار نامه به ساکنین بدهکار
اگر ساکنین آپارتمان حق شارژ خود را پرداخت نکنند، مدیر ساختمان می‌تواند از طریق اظهارنامه بدهی او را اطلاع دهد. اطلاع دادن بدهی ساکنین از طریق نامه معمولی یا چسباندن آگهی به تابلو اعلانات وجهه قانونی ندارد و نمی‌توان در مراجع قضایی به آن استناد کرد. مدیر ساختمان اظهارنامه را روی فرم‌های مخصوصی که از دادگاه تهیه می‌شود، ثبت می‌کند و در سه نسخه تنظیم و امضا می‌نماید سپس آن را در دفتر دادگاه به ثبت می‌رساند و مبلغ بدهکاری توسط مأمور ابلاغ دادگاه به اطلاع مالک می‌رسد.
خدمات ندادن به ساکنین بدهکار
ساکنین بدهکار پس از دریافت ابلاغیه اظهارنامه ۱۰ روز مهلت دارد تا بدهی‌شان را بپردازند. پس از مهلت ۱۰ روزه عدم پرداخت بدهی مدیر ساختمان می‌تواند ارائه خدمات از قبیل شوفاژ، برق، گاز و … را قطع کند، البته مدیر ساختمان نمی‌تواند قبل از ارسال اظهارنامه خدمات را قطع کند، در این صورت ساکنین این حق را دارند که اعتراض کنند.
چنانچه قصد نازک کاری ساختمان خود را دارید، درخواست خود را در کارگشا ثبت نمایید.
تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات
اگر مدیر اظهارنامه را به ساکنین بدهکار ارسال کند و آنها همچنان به پرداخت بدهی خود اقدامی نکنند، مدیر می‌تواند تقاضای صدور اجرائیه کند. در این صورت دفتر اسناد رسمی اجرائیه را صادر می‌کند، اموال بدهکار معادل بدهی او ضبط و به حراج گذاشته می‌شود و نهایتاً طلب ساختمان اینگونه وصول خواهد شد.
طرح دعوی برای وصول مطالبات
مدیر ساختمان علاوه بر تقاضای اجرائیه می‌تواند از طریق طرح دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از ساکنین بدهکار اقدام کند.
اختیارات و وظایف مدیر ساختمان در هنگام فرسودگی ساختمان
در ساختمان‌های قدیمی و فرسوده ممکن است عده‌ای از ساکنان درخواست بازسازی ساختمان را داشته باشند، اما عده‌ای دیگر مخالف باشند، در این صورت مدیر ساختمان اقدامات زیر را انجام می‌دهد:
درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس
درخواست کارشناس از وزارت مسکن و شهرسازی از وظایف مدیر ساختمان است، بنابراین کارشناس وزارت مسکن فرسودگی و نیاز به بازسازی ساختمان را تشخیص می‌دهد.
مسئولیت بازسازی ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی
در صورتی که مجمع عمومی تصویب کند (با آرای حداقل دو سوم مالکان ساختمان) که ساختمان بازسازی شود، مدیریت بازسازی ساختمان بر عهده مدیر یا هیئت مدیره می‌باشد.
درخواست تخلیه از دادگاه برای ساکنینی که در بازسازی ساختمان همکاری نمی‌کنند
در پروسه بازسازی ساختمان، ممکن است تعدادی از ساکنین ناراضی باشند و واحد خود را تخلیه نکنند در این صورت مدیر می‌تواند حکم تخلیه ساختمان را از دادگاه درخواست کند.
چنانچه قصد تعمیر یا اجرای تاسیسات مکانیکی ساختمان خود را دارید، درخواست خود را در کارگشا ثبت نمایید.
سخن آخر
مدیر یا هیئت مدیره توسط مجمع عمومی ساختمان انتخاب می‌شود، به طور کلی وظایف مدیر ساختمان اداره امور ساختمان ازجمله بیمه آپارتمان، بازسازی آسانسور در صورت خراب شدن، تعیین شارژ و دریافت آن، انتخاب سرایدار، اجرای تصمیمات مجمع عمومی و … می‌باشد.
