قوانین موجر و مستاجر شامل حقوق و تعهداتی است که هم موجر و هم مستاجر باید در رابطه با ملک اجاره‌ای لازم به رعایت آن‌ها هستند. هر دو طرف باید اصول اجاره ملک و مسئولیت‌هایی که در قبال یکدیگر دارند را بدانند.
اگر موجر هستید، ممکن است در زمینه تخفیف مالیات یا تعیین فسخ قرارداد با مستاجر به دلیل عدم پرداخت مبلغ اجاره نیاز به اطلاعات داشته باشید. از طرف دیگر، مستاجران نیز باید نسبت به حقوق خود، آگاهی‌های لازم داشته و پیرو قوانین رایج در کشور باشند. به هر روی، ما در مقاله دیگری از ویکی ساختمون می‌خواهیم به تفصیل درباره قوانین موجر و مستاجر صحبت کنیم.
درباره قانون روابط موجر و مستاجر
مطابق بر ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.» به عبارتی، موجر کسی است که ملکی که صاحبش است را به اجاره می‌گذارد و مستاجر فردی است که ملک را اجاره می‌کند.
اجاره یک ملک چه مسکونی (خانه) باشد و چه تجاری (مغازه)، تحت قوانین خاصی قرار دارد که حقوق هر دو طرف را شامل می‌شود. این قوانین به دلیل عدم ایجاد مشکلات و دعاوی و رسیدگی قانونی به حقوق بین دو طرف تدوین و تنظیم شده‌اند. اگر یکی از طرفین از قوانین موجر و مستاجر تخطی کند، به موجب قانون متحمل جبران خسارت خواهد شد.
اما هم موجر و هم مستاجر باید به درستی از حق و حقوق خود خبر داشته باشند. به همین دلیل، مهم است هر دو طرف قوانین زیر را در خاطر نگه دارند:
تکالیف موجر
- موجر باید بعد از عقد قرار داد عین مستاجره ( ملک یا خانه) را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع اختیار فسخ معامله با مستاجر خواهد بود.
- تعمیرات و مخارج ملک به عهده مالک است مگر آن دو طرف در قرارداد چیزی برخلاف این موضوع را ذکر کرده باشند.
- موجر موظف است بعد از پایان قرارداد، مبلغ پیش را به طور کامل به مستاجر پرداخت کند.
- موجر باید عین مستاجره را در حالتی در اختیار مستاجر قرار دهد که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب و بهینه کند.
حقوق موجر
- مستاجر باید مبلغ کرایه را در موعد مقرر به موجر پرداخت کند. در غیر این صورت، موجر حق شکایت خواهد داشت.
- در قوانین موجر و مستاجر آمده است که مستاجر موظف به پرداخت بها اعم از آب، برق گاز، تلفن و حق شارژ است.
- یکی از وظایف موجر انجام تعمیرات است که به موجب آن حق ورود به عین مستاجره را دارد.
- قرارداد اجاره در تاریخ مشخصی به اتمام می‌رسد. بعد از اتمام مدت قرارداد مستاجر باید ملک همانطور که در روز اول تحویل گرفته است به موجر باز گرداند. در غیر این صورت موجر می‌تواند به مراجع قضایی رجوع کرده و دستور تخلیه بگیرد.
مطلب پیشنهادی: بهترین طبقه در آپارتمان برای خرید یا اجاره کدام است؟
تکالیف مستاجر
- مهم‌ترین تکلیف مستاجر پرداخت کرایه سَر موعد مقرر شده است.
- مستاجر باید ملکی که اجاره کرده است به شکل متعارف استفاده کند. در غیر این صورت، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
- مستاجر موظف است بعد از پایان قرارداد، ملک را در اختیار موجر قرار دهد. در غیر این صورت موجر می‌تواند با سند دادگاه اقدام به تخلیه ملک کند.
حقوق مستاجر
- در قوانین موجر و مستاجر آمده است که مستاجر حق هرگونه استفاده از مالی که اجاره کرده است را دارد (براساس حدود تعیین شده در قرارداد).
- ملک اگر نیاز به تعمیرات داشته باشد، این مورد برعهده موجر است مگر خلاف آن شرط شده باشد. اگر در مدت تعمیر مستاجر نتواند از ملک استفاده کند، در این صورت او حق فسخ قرارداد را دارد.
- اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد، بعد از تخلیه ملک موجر موظف به بازگرداندن پول پیش است.
سایر حقوق مستاجر
- حق لذت بردن از آرامش (زندگی بدون مزاحمت)
- حق داشتن شرایط قابل سکونت
- حق داشتن خانه‌ای بدون مشکل اساسی
- سطح مشخصی از حریم خصوصی در ملک اجاره‌ای (به عنوان مثال، صاحبخانه حق ندارد بدون اعلام قبلی وارد خانه شود.)
قوانین موجر و مستاجر در فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر
در صورتی که موجر به تعهدات خود عمل نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد را داشته و می‌تواند ملک را تخلیه کند. موجر باید حقوق مستاجر را تسویه کند و قرارداد اجاره را پایان دهد. یکی دیگر از موارد فسخ که در قوانین موجر و مستاجر آمده است، مغایرت ملک با توصیفات مندرج در اجاره نامه است! در صورت ایجاد خرابی‌هایی که قابل تعمیر نیستند، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ، پول پیش خود را دریافت کرده و ملک را تخلیه کند.
قوانین موجر و مستاجر در فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر
اگر مستأجر، ملکرا به غیر از مواردی که در اجاره نامه آمده است، مورد استفاده قرار دهد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد. به عنوان مثال، اگر مستاجر ملک مسکونی را تبدیل به محل کار کند یا مغازه فروش لباس را تبدیل به رستوران کند! موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و دستور تخلیه دهد. همچنین، اگر به مدت سه ماه کرایه خود را به طور کامل پرداخت نکند، موجر توانایی فسخ قرارداد را دارد.
مطلب پیشنهادی: مراحل خرید خانه : ۶ مرحله اساسی خرید خانه تا سرتان کلاه نرود
در قرارداد اجاره چه مواردی بیان می‌شود؟
رابطه موجر و مستاجر در قرارداد اجاره مشخص شده است. این قرارداد از حقوق موجر و مستأجر محافظت می‌کند. یک قرارداد اجاره شامل موارد زیر است:
- نام طرفین درگیر (موجر و مستاجر)
- آدرس و شرح واحد اجاره‌ای
- درج مبلغ کرایه ماهانه و تاریخ پرداخت آن
- درج مبلغ ودیعه
بعضی اوقات، بخش‌های قرارداد اجاره غیرقانونی است. در صورت شک و تردید، مستاجران باید قوانین موجر و مستاجر را مطالعه کنند. این قوانین ایجاد شده‌اند تا به عنوان طرحی برای تعاملات، حقوق و تعهدات موجر و مستاجر عمل کنند.
کلام آخر
قوانین موجر و مستأجر شامل تعهداتی است که حقوق دو طرف را در نظر دارد. مالکین و مستاجرین باید در زمان عقد قرارداد اجاره، قانون روابط موجر و مستاجر را بدانند. پس اگر قصد اجاره مغازه یا اجاره خانه را دارید، بهتر است قبل از امضا هرگونه قرارداد، از قوانین تصویب شده اطلاع کامل داشت.
