ویژگی های بازار مسکن

مقدمه

نیازهای اولیه بشر را می‌توان در سه گروه عمده خوراک، پوشاک و مسکن طبقه‌بندی کرد. هر کدام از این گروه‌ها دارای ویژگی‌های خاصی هستند که می‌باید در سیاست‌گذاری‌ها، برنامه‌ریزی‌ها و تصمیم‌گیری‌ها به آن‌ها توجه شود. بخش مسکن که تامین کننده سرپناه و امنیت  برای افراد می‌باشد، دارای ویژگی‌های خاصی است که در تمام تجزیه و تحلیل‌های مربوط به آن نقش مهمی را ایفا می‌کند و بدون در نظر گرفتن آن‌ها نمی‌توان تصمیم درستی در رابطه با بخش مسکن اتخاذ کرد. در این نوشته به بررسی برخی از ویژگی‌های بازار مسکن می‌پردازیم.

برخی از ویژگی های بازار مسکن:

 بادوام بودن

کالاهای بادوام دارایی‌هایی هستند که در شرایط تورمی می‌توانند ارزش خود را حفظ کنند که مسکن از جمله آن‌هاست. دوام مسکن این مفهوم را به همراه دارد که در صورت نگهداری صحیح واحد مسکونی، برای مدت زمان طولانی می‌توان از آن استفاده کرد. از سوی دیگر، بادوام بودن واحد مسکونی و لازمه حفظ آن نیازمند هزینه‌ای با عنوان هزینه نگهداری است که مالک واحد مسکونی آن را متقبل می‌شود.

  بالا بودن نسبت واحدهای مسکونی موجود نسبت به واحدهای مسکونی تازه‌ساز

با توجه به ویژگی با دوام بودن واحدهای مسکونی، یک واحد مسکونی از زمان ساخت تا زمان تخریب قابل استفاده خواهد بود و در بازار مسکن مبادله می‌شود. ویژگی با دوام بودن منجر به آن خواهد شد که واحدهای ساخته شده به عنوان یک متغیر انباره تلقی شوند. از این رو، سهم واحدهای مسکونی تازه‌ساز نسبت به واحدهای مسکونی موجود بسیار اندک است.

ناهمگن بودن واحدهای مسکونی

واحدهای مسکونی ناهمگن هستند و هر واحد مسکونی ویژگی‌های مختص به خود را دارد. هریک از این ویژگی‌ها اهمیت‌های متفاوتی برای مصرف‌کنندگان (خانوارها) داراست، که در اثر آن نوعی تنوع در بازار مسکن ایجاد می‌شود. بطور کلی، این ویژگی‌ها و یا تفاوت‌ها در واحدهای مسکونی را می‌توان به دو قسمت ویژگی‌های درونی (نظیر تعداد اتاق‌ خواب، طراحی‌های انجام شده، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، نور و…) و ویژگی‌های پیرامونی (نظیر نزدیکی به محل کار، نزدیکی به مراکز آموزشی یا مجتمع‌های اداری یا تجاری، نزدیکی به مرکز شهر، عرض کوچه و…) تفکیک کرد.

عدم امکان جابجایی واحدهای مسکونی

واحدهای مسکونی قابلیت تغییر مکان ندارند و در تمام دوره استفاده در محل ثابتی قرار می‌گیرند و این مسئله موجب توجه به ویژگی‌های پیرامون به هنگام خرید هر واحد مسکونی می‌شود.

هزینه‌های بالای خرید مسکن

در بیشتر کشورهای جهان، سهم قابل ملاحظه‌ای از درآمد خانوارها صرف خرید یا اجاره واحدهای مسکونی می‌شود. نکته مهم آن است که در کشورهای با درآمد سرانه پایین و سیستم‌های تامین مالی ضعیف، حتی بازپرداخت اقساط چنین وام‌هایی نیز سهم بالایی از درآمد خانوارها به خود اختصاص می‌دهد. این مسئله سبب می‌شود که اقشار کم درآمد جامعه توانایی خرید مسکن را نداشته باشند و اجاره‌نشین شوند.

ثابت بودن عرضه واحدهای مسکونی در کوتاه‌مدت

علت این امر فرآیند طولانی ساخت  و تکمیل واحد مسکونی است. با توجه به این ویژگی، می‌توان چنین استنتاج کرد که کوتاه‌مدت، عرضه واحدهای مسکونی ثابت است. این عامل سبب می‌شود که پس از بروز یک شوک مثبت در طرف تقاضا، طرف عرضه زمان کافی برای واکنش نداشته باشد و در نتیجه قیمت‌ها با افزایش قابل توجهی روبرو شوند. همان گونه که اشاره شد، عملکرد کند طرف عرضه مسکن نسبت به نوسان‌های طرف تقاضا سبب می‌شود که گاهی عدم تعادل‌های شدیدی در بازار مسکن ایجاد شود.

هزینه بالای جابجایی

جابجایی از یک واحد مسکونی به یک واحد مسکونی دیگر هزینه‌هایی را دربردارد که از آن جمله می‌توان به هزینه‌های جستجو، عقد قرارداد، دلالی، جابجایی اسباب و اثاثیه و نیز آسیب‌های احتمالی وارده به آن‌ها به هنگام جابجایی نام برد. از دیدگاه اقتصادی، یک خانوار هنگامی تغییر مکان خواهد داد که منافع حاصل از کسب ویژگی‌های جدید در اثر این جابجایی بیشتر از هزینه‌های ناشی از آن باشد.

منابع:

Dipasquale, D. and Wheaton, W. C. (1996) Urban Economics and Real Estate Market, Prentice Hall, New Jersey.
An introduction to housing economic, dr.mansour khalili araghi and ahmad hassani, university of Tehran press 2th edition 2015.