چالش های نظام تامین مالی مسکن

مقدمه

صاحبخانه شدن، یکی از بالاترین ترجیحات برای اغلب افراد در کشورهای در حال توسعه است. بسیاری از خانوارها حاضرند که از زمینه های دیگر چشم پوشی کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی خریداری کنند. ضمن اینکه مالکیت واحد مسکونی، به عنوان وثیقه‌ای ارزشمند برای اخذ وام، به منظور توسعه  کسب و کار به شمار می رود (بسیاری از فعالیت ها در کشورهای در حال توسعه و حتی توسعه یافته، به این طریق، تامین مالی می شوند).

تامین مالی مسکن در ایران، عمدتا به پس انداز سالیان گذشته خانوارها و تاحدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. همچنین اعطای تسهیلات بانکی می تواند در سمت عرضه مسکن، با تبدیل تسهیلات مشارکت مدنی به فروش اقساطی، وارد بازار معاملاتی مسکن شود و یا به طور مستقیم در سمت تقاضای مسکن، در قالب عقد فروش اقساطی اعطا گردد. نظام تامین مالی بانک محور در بخش مسکن به موازات ورود بانک های خصوصی به بازار مالی کشور در دولت هفتم و هشتم، اندکی گسترش یافت. تسهیلات بانک های مذکور به بخش مسکن، عمدتا در قالب عقود جعاله (التزام شخصی به ادای اجرت معلوم در مقابل عملی اعم از این که طرف، معین باشد یا غیرمعین) و فروش اقساطی و با بازپرداخت کوتاه مدت و با نرخ های فراتر از بانک های دولتی پرداخت شده است.

انعطاف اندک نظام بانکی

نظام بانکی مسکن با محدودیت هایی مواجه است که باعث کاهش قدرت عمل آن می گردد. یکی از این محدودیت های سیستم تامین مالی مسکن در ایران، موضوع انعطاف اندک نرخ تسهیلات است. بخشی از این محدودیت به ماهیت عقود اسلامی به ویژه عقد فروش اقساطی، که عمدتا برای خرید واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار می گیرد بر می گرردد و بخشی نیز ناشی از مقررات اجرایی مربوط به این نوع قراردادهاست که برای سال های متمادی بر سیستم تامین مالی مسکن، حاکم است.

در ساده ترین حالت، نرخ بهره اسمی، از نرخ بازگشت سرمایه و همچنین نرخ تورم، تاثیر می پذیرد. مطالعات نشان می دهد نرخ بازده سرمایه در کشورهای مختلف، تفاوت قابل توجهی با یکدیگر ندارند. بنابراین عامل اصلی در تفاوت نرخ بهره اسمی کشورهای مختلف، نرخ تورم عمومی است.
نرخ بهره واقعی منفی، باعث ناکارآمدی بازار رهن و همچنین سایر ابزارهای مالی، همچون صکوک، اوراق مشارکت و لیزینگ می شود. در نتیجه بانک ها و شرکت های سرمایه گذار در بخش مسکن نمی توانند به منابع مالی پایدار و کم ریسک دسترسی داشته باشند.
 همچنین در شرایطی که نرخ بهره واقعی، پر نوسان و عمدتا منفی باشد سپرده گذاری های بلندمدت، کاهش می یابد و بانک ها باید از منابع مالی کوتاه مدت استفاده کنند. این در حالی است که تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن، عمدتا بلندمدت است که این مسئله باعث افزایش ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره برای بانک ها و حتی شرکت های لیزینگ می شود.
هرچند طی 25 سال گذشته، در اکثر اوقات، نرخ سود بانکی در کشورمان کمتر از تورم عمومی بوده است، با این حال، طی سال های اخیر و با کاهش تورم عمومی از سال 1392به بعد، سود بانکی با کاهش متناسب مواجه نشده و نرخ واقعی آن به بالاترین سطح رسید.

براساس شواهد موجود، نرخ بهره واقعی بالا، سبب بی میلی به بخش مسکن، می تواند ابزاری در دست سیاست گذار برای ملایم کردن نقاط اوج و قعر در سیکل های تجاری باشد. به این ترتیب که در شرایط رکودی که قیمت های واقعی مسکن، رو به کاهش می نهد، می توان با استفاده از سیاست تسهیل وام دهی، کاهش نرخ سود، افزایش سقف وام و… انگیزه متقاضیان مسکن را تقویت کرد و از این طریق از شد رکود در بازار کاست. از طرف دیگر می توان با افزایش محدودیت تسهیلات خرید مسکن، افزایش نرخ سود تسهیلات، کاهش سقف وام و… در دوران رونق، تا حدودی رشد قیمت را متعادل کرد.

ناکاراآیی سیاست های مالیاتی

سیاست های مالیاتی بخش مسکن، ابزار مالی دولت برای تعدیل نوسانات این بخش، کسب درآمد و توزیع بهینه ثروت است. عوامل متنوعی چون وجود راه های فرار مالیاتی، نرخ های بی اثر و نامتناسب، پایه هاسی مالیاتی غیرهدفمند و…، موثر و اقتصادی بودن ابزار مالیات در بخش مسکن را دچار ابهام می سازد. ضمن اینکه بسیاری از انواع عوارض شهرداری از جمله عوارض نوسازی و عوارض مازاد تراکم که به صورت ضمنی در طبقه بندی مالیات های بخش مسکن قرار می گیرند، نقش موثری در سیاست گذاری این بازار ندارند.

عدم نهادسازی جهت پس انداز مسکن

برنامه های پس انداز محور از چنان اهمیتی در برنامه های تامین مسکن برخوردار است که جا دارد سیاست های تشویقی-حمایتی دولتی نیز برای ترویج آن تدوین شود تا با ترغیب مردم به پس انداز، نهاد سازی برای این مهم تحقق یابد.
در کشور ما غیر از بانک مسکن که صندوق پس انداز را برای سوق دادن پس اندازهای مردمی به منظور کمک به تامین مسکن طراحی کرده است، نهادسازی دیگری برای این موضوع مشاهده نمی شود.

فضای غیررقابتی تامین مالی مسکن

وجود رقابت در بازار مالی باعث افزایش کارآیی و نوآوری و همچنین کاهش هزینه های تامین مالی بخش مسکن می شود. در حال حاضر، نظام تامین مالی مسکن کشور، متکی بر سیستم بانکی است، ضمن آنکه بیشترین بار آن بر عهده بانک مسکن است.

نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحدهای مسکونی

از دیگر مشخصه های سیستم مالی ایران، پایین بودن نسبت مبلغ وام (تسهیلات) به ارزش واحد مسکونی است. این درحالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن، از محل وام بانکی تامین می شود و خرید مسکن، عملا از محل درآمد (پس انداز)های آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می پذیرد (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی کند). تجارب سایر کشورها به ویژه کشورهای توسعه یافته نشان می دهد که نسبت LTV با توجه به رتبه اعتباری مشتری، 60-80 درصد و برای مشتریان دارای ریسک اعتباری  حداقل (بهترین مشتری) تا 100 درصد ارزش ملک نیز می رسد.
در ایران به دلیل گوناگون، از جمله عدم توسعه بازار رهن و همچنین وجود برخی نگرانی ها درباره افزایش وام خرید مسکن، سهم بسیار کمی از ارزش مسکن، به وسیله وام خرید مسکن تامین مالی می شود و خانوارها مجبورند بخش عمده ای ار ارزش مسکن مورد نیاز خود را از طریق پس اندازهای گذشته و بازارهای غیررسمی، تامین مالی کنند.

نسبت اندک LTV موجب از بین رفتن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی مسکن (یعنی کمک به تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل) می شود.
در یال 1394، حداکثر مبلغ تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن، به ازاء هر سپرده گذار، 800 میلیون ریال بوده است. بر این اساس نسبت LTV برای یک واحد مسکونی 75 متری در شهر تهران براساس قیمت های سال 1394، حدود 26 درصد است که نسبت به کشورهای توسعه یافته بسیار اندک است.

بسیاری از صاحب نظران اقتصاد مسکن بر این باورند که به موازات کاهش شاخص تراکم خانوار در واحدهای مسکونی باید وزن سیاست های سمت تقاضا، افزایش یابد. بر این اساس، انتظار می‌رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد. این درحالی است که با وجود کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور طی دهه گذشته، سیاست های سمت تقاضا، کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن، کاهشی بوده است. به طوری که قدرت خرید وام مسکن بانک مسکن در تهران که در سال 1384 حدود 30 متر مربع مسکن بود، در سال 1394 به عدد 19 مترمربع کاهش یافته است.
علاوه بر سیاست محدودیت سقف وام خرید مسکن، با توجه به رویکرد تحدید تقاضای مسکن حاکم بر دولت دهم، سایر بانک ها، غیر از بانک مسکن، با محدودیت اعطای تسهیلات خرید مسکن، مواجه شدند.
در مجموع می توان تصمیمات دولت یازدهم درباره افزایش وام خرید مسکن را لازم ولی ناکافی ارزیابی کرد. از این رو انتظار می رود در گام های بعدی، افزایش وام خرید مسکن، شاهد تاثیر گذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، به ویژه در کلان شهرها باشیم.

مقیاس کوچک پروژه های ساخت مسکن

برای عملیاتی کردن بخشی از ابزارهای تامین مالی در بخش مسکن (از جمله سرمایه گذاری خارجی، صندوق زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات، اوراق مشارکت و…)، با توجه به بالا بودن هزینه های ثابت راه اندازی این ابزارها، پروژه های ساختمانی باید با مقیاس بزرگ تعریف شوند. این در حالی است که بخش قابل توجهی از پروژه های مسکونی در ایران، مقیاس خرد دارند.

سهم محدود اعتبارات بانکی

نگاهی به سهم و مقدار تسهیلات پرداختی به بخش های مختلف اقتصادی، حاکی از وضعیت نامناسب بخش مسکن در این خصوص است. ضمن اینکه روند چند سال اخیر، حاکی از نزول پیوسته سهم مسکن است. به گونه ای که سهم تسهیلات پرداختی بخش مسکن از کل تسهیلات از 17 درصد در سال 1390 به حدود 10 درصد در سال 1394 رسیده است. این در حالی است که بخش مسکن به دلایلی چون نکول اندک تسهیلات مسکن، ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش های اقتصادی، جمعیت جوان متقاضی مسکن، اشتغال زایی و… از استحقاق به مراتب بالاتری برای بهره مندی از تسهیلات بانکی، برخوردار است.

سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد

با وجود پایین بودن LTV در ایران، با توجه به رشد نامتناسب حقوق و دستمزد با رشد قیمت های مسکن، سهم اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از درآمد خانوار بالا است.

بنابراین درصورت دریافت وام خرید مسکن، بازپرداخت آن، سهم قابل ملاحظه ای از درآمد خانوار را شامل می شود. به گونه ای که در سال 1393 بازپرداخت 12 ساله اقساط یک وام 80 میلیونی با نرخ 13 درصد، حدود یک و نیم برابر کل هزینه خانوار در دو دهک اول، براساس آمارهای بانک مرکزی است!
نکته حائز اهمیت، آن است که این میزان وام، در مقایسه با قیمت مسکن ناکافی است و وام گیرنده علاوه بر اقساط تسهیلات دریافتی از بانک، ناچار است از منابع دیگر (ثروت شخصی، پس اندازهای شخصی، انتقال های وجوه بین اقوام و آشنایان، موسسه های اعتباری غیر بانکی یا بازار غیر رسمی) نیز استفاده کند و به تبع آن، هزینه آن ها را نیز بپردازد.
این مشکل در دهک های پایین درآمدی دوچندان می شود. زیرا امکان سپرده گذاری برای اخذ وام ندارند و تامین تضامین و وثایق مورد درخواست بانک ها نیز برایشان میسر نیست. به گونه ای که موجب برون فکنی اقشار کم درآمد از چرخه نظام اعتباری تامین مالی مسکن می شود. این امر، اهمیت طراحی برنامه های جایگزین برای تامین مالی خانوارهای دهک های پایین درآمدی را دوچندان می سازد.

منابع:

تحلیل مسکن ایران، بهروز ملکی ، سازمان مدیریت صنعتی 

بانک مرکزی ایران/ آمار داده ها , www.cbi.ir/section/1378.aspx

مرکز آمار، www.amar.org.ir

The challenges facing public housing authorities in a brave new world‏ RG Quercia, GC Galster – 1997
Islamic house financing in the United Kingdom: problems, challenges and prospects‏ HA Dar – Review of Islamic Economics, 2002‏ 
Housing changing households: Regulatory challenges for micro-units and accessory dwelling units‏
J Infranca – Stan. L. & Pol'y Rev., 2014