شاخص های مسکن استان تهران
مقدمه
در طول تاریخ حیات بشر، مسکن همواره به عنوان نیاز پایه‌ای بشر مطرح بوده است. چنانکه در مجمع عمومی سازمان ملل (UN) در سال 1987، مسکن مناسب و امن را حق پایه‌ای و حیاتی انسان برای ایجاد زندگی انسانی مطرح می کنند. مسکن به عنوان نیاز هر انسان از یک سو و حق او از سوی دیگر فراهم آورنده زندگی سالم و امن می باشد، آنچنان که بخش مسکن را می‌توان یکی از مهمترین بخش‌های توسعه در یک جامعه دانست. این بخش با ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست محیطی و کالبدی خود اثرات گسترده‌ای در ارائه ویژگی‌ها و سیمای جامعه به مفهوم عام دارد. برای پاسخ به تقاضای فزاینده مسکن نه تنها به زمین، سرمایه، مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و فناوری نیاز است، بلکه داشتن یک نظام برنامه‌ریزی مطلوب به منظور ایجاد هماهنگی بین بخش مسکن و سایر بخش‌ها و بین اجزای به وجود آورنده مسکن ضرورت محض است؛ که در این نظام ساخت مسکن با حداقل تأثیرات منفی بر محیط هدف قرار می گیرد.
این نظام برنامه‌ریزی در قالب طرح جامع مسکن پدیدار می‌شود. برنامه‌ریزی مسکن باید با نگرش جامع کلیه جوانب، چه شرایط آب و هوایی و طبیعی و چه شرایط اجتماعی و فرهنگی، و یا عوامل مربوط به اقتصاد شهری را مورد توجه قرار دهد.
بنابراین تبین یک برنامه جامع در بخش مسکن نیازمند شناسایی و تجزیه و تحلیل ابعاد و اجزای مختلف مسکن است.
استان تهران درمرکز کشور واقع شده است ومرکز آن شهر تهران می باشد. براساس آمار سال 1393 این استان از 16 شهرستان، 44 شهر، 71 دهستان و1026 آبادی تشکیل شده است(مرکز آمار ایران،سرشماری نفوس و مسکن،1393). براساس آمار1390، جمعیت این استان معادل 12183391 نفر می باشد که نسبت به سال 1385 دارای رشد 44/1 درصدی می باشد. موجودی مسکن استان تهران در سال 1390 برابر 3687935 دستگاه واحد مسکونی بوده است.(مرکز آمار ایران،نتایج سرشماری نفوس ومسکن ، سال1390 و1393).
با توجه به یافته‌های تحقیق سعی بر آن شده است تا بخش مسکن از بعد شاخص‌های عملکردی (اقتصادی) مورد بررسی قرارگیرد؛ باید گفت که برای بررسی وضعیت مسکن استان می‌توان اصول و معیارهای بسیاری را در نظر گرفت که بیشتر جنبه تحلیلی دارند. از آنجایی که ارزیابی این اصول و معیارها، دشوار است، شاخص های مسکن به عنوان متغیرهای قابل اندازه‌گیری در نظر گرفته شده‌اند، تا کمیت و کیفیت ابعاد مختلف مسکن در استان بیان شود.
نوع تحقیق از نظر هدف کاربردی و روش بررسی از نظر نوع آن توصیفی-تحلیلی است. محدوده مطالعه استان تهران است، مبانی علمی این پژوهش، باتاکید بر مفاهیم شاخص‌های اقتصادی–عملکردی مسکن پایه‌ریزی شده است. متغیرهای مورد مطالعه در این پژوهش شامل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تأمین مسکن استان و دخالت دولت، بررسی قیمت زمین و مسکن و برآورد هزینه‌های مسکن با استفاده از ضریب جینی و تبیین رابطه علت و معلول آنها می‌باشد. نحوه گردآوری اطلاعات از طریق مرکز آمار ایران، بانک مرکزی ایران، منابع و اسناد کتابخانه‌ای صورت گرفته است. نحوه تفسیر و پردازش اطلاعات از طریق بررسی شاخص‌های کمی و سپس به صورت کیفی خواهد بود.
مسکن به عنوان یک سرپناه صرفا فیزیکی است و کلیه خدمات و تسهیلات عمومی لازم برای بهزیستی انسان را شامل می شود، و باید حق تصرف نسبتا طولانی برای استفاده کننده آن فراهم باشد. نیاز به مسکن سالم بیش از سقفی بر سر است و ضرورت‌های دیگری نیز در بر دارد که از آن جمله عبارتند از:
- فضای کافی،
- دسترسی ارتباطی،
- امنیت تصرف،
- استحکام بنا،
- تاسیسات بهداشتی و روشنایی و حرارتی و آب،
- محیط دارای کیفیت
- و تمامی این‌ها می‌بایست در استطاعت مالی ساکنین فراهم باشند.
اهمیت مسکن تا جایی است که امروزه در کنار میزان باسوادی، درآمد سرانه اقتصادی یکی از شاخص‌های توسعه یافتگی شناخته می‌شود. به نظر می‌رسد برای پرداختن به موضوع مسکن، حتما می‌بایست شاخص‌ها و مولفه‌های هویتی هر مکان به خوبی شناخته شوند. از آن جا که زمین عامل اصلی در عینیت یافتن مفهوم محل است و زمین است که مورد تعریف احداث شهرها با هویت‌های متفاوت واقع می‌شود. لذا پرداختن به حل معضل مسکن و یا برنامه‌ریزی برای آن امری است محلی که بایستی با توجه به نیازهای محلی، چه در زمینه اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و چه در سایر ابعاد به آن نگاه کرد؛ به نظر می‌رسد در تمامی برنامه‌های عمرانی کشور دیدگاه سنتی و بخشی به مسکن همچنان برداشت موفقیت آمیز از آنها را دچار تردید ساخته و انتظارات برنامه‌ریزان مسکن را به طور کامل برآورده نکرده است. در سال‌های پس از انقلاب در ایران بخش مسکن 20 الی 40 درصد از کل سرمایه‌گذاری‌های کل کشور را به خود اختصاص داده که 4 تا 8 درصد از تولید ناخالص ملی را شامل می‌شده است. و همچنین تعاونی‌های مسکن به رغم رشد سریع و بی‌سابقه‌اش در جهان که توانسته است بالغ بر 400 هزار مسکن در طی 20 سال گذشته تولید کند، در ایران اساسا یک طبل توخالی بوده است. گسترده بودن قلمرو مطالعات مسکن و برنامه‌ریزی برای آن، باعث گردیده که از دیدگاه‌های گوناگون از جمله معماری، فنون احداث بنا، تاسیسات بناهای مسکونی، هزینه زمین ساختمان، اعتبارات مسکن و … مورد بررسی قرار گیرد؛ آنچه که در مطالعات جغرافیایی (برنامه‌ریزی شهری و ناحیه‌ای) مورد بررسی قرار گیرد، شناخت وضع موجود و برنامه‌ریزی مطلوب نیاز به واحدهای مسکونی و مقدار زمین مورد نیاز آن شهرها و سکونت‌گاه هاست.
بخش مسکن را می‌توان یکی از مهمترین بخش‌های توسعه در یک جامعه دانست، این بخش با ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست محیطی و کالبدی خود اثرات گسترده ای در ارائه ویژگی‌ها، سیمای جامعه به مفهوم عام دارد از یک سو، اهمیت اقتصادی و اجتماعی مسکن، این بخش را کانون توجهات عمومی قرارداده است و از سوی دیگر، به دلیل اشتغال‌زایی این بخش و ارتباط آن با بسیاری از بخش‌های دیگر اقتصادی، به عنوان ابزاری مناسب در جهت تحقق سیاست‌های اقتصادی، تلقی می‌شود.
شاخص های مسکن
بررسی شاخص‌های مسکن یکی از وسایل و شیوه‌های مختلف شناخت ویژگی‌های مسکن به شمار می‌رود که می‌توان به کمک آن، پارامترهای موثر در امر مسکن را شناخت و همه گونه برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری در مورد مسکن را تسهیل نمود. شاخص‌های مسکن شاید مهمترین و کلیدی‌ترین ابزار در برنامه‌ریزی مسکن باشد. تحلیل مسائل کمی و کیفی مسکن از طریق ابزاری صورت می‌گیرد که به صورت متغیرهایی به نام شاخص‌های مسکن مطرح بوده و بیانگر ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی مسکن هستند. شاخص‌های مسکن از یک سو ابزار شناخت وضعیت مسکن در ابعاد فوق الذکر بوده و از سوی دیگر ابزار کلیدی برای ترسیم چشم‌انداز آینده مسکن هستند. شاخص‌های مسکن می‌توانند در قالب موارد ذیل دسته‌بندی کردند:
- فراهم آوردن چارچوب لازم برای سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی در مسکن و نظارت بر آن.
- شناخت و تبیین روابط حاکم بر ابعاد مختلف مسکن و ارزیابی نتایج حاصل از سیاست‌های مختلف.
- پایه گذاری روابط صحیح بین ابعاد مختلف مسکن، که می‌تواند در جهت تدوین سیاست‌ها باشد.
- فراهم کردن ابزار تحلیلی مناسب برای سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان با شناخت کامل از تحولات و دگرگونی‌ها.
شاخص‌های مسکن در واقع ابزاری برای اندازه‌گیری و سنجش وضع مسکن و روند تحول آن و همچنین ارزیابی موفقیت و تحقق سیاست‌های مسکن محسوب می‌شود. به همین دلیل علاوه بر ارزیابی وضعیت در تدوین اهداف کمی برنامه‌ها نیز مورد استفاده قرار می‌گیرند.
تجربه کشورهای مختلف در نگاه به موضوع شاخص‌های مسکن، حاکی از توجه شایان به این موضوع است. اهمیت آن تا حدی است که تحقیقات و پژوهش‌های گسترده‌ای در موضوع شاخص‌ها به عمل آمده و نتایج آنها به صورت کتب و مقالات و گزارشات علمی فراوانی منتشر گردیده است، همچنین تبادل نظرات جدی در قالب برگزاری کنفرانس‌ها و سمینارها صورت می‌گیرد که نمونه آن برنامه‌های جهانی مختلف توسط ارگان‌های بین‌المللی همچون سازمان ملل متحد و بانک جهانی است. هرچند برنامه‌ریزی مسکن در ایران نسبت به سایر بخش‌ها از عمر کمتری برخوردار بوده و عمدتا به دوران پس از انقلاب اسلامی برمی‌گردد، اما به موضوع شاخص‌های مسکن به عنوان کلیدی‌ترین ابزار سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و طراحی به طور بنیادی و جامع پرداخته نشده است، شاخص‌های مسکن شهری در ایران با تحولات و دگرگونی‌های قابل توجهی، به‌ویژه در دهه‌های اخیر مواجه بوده‌اند ضروری است این تحولات و دگرگونی بطور جامع شناخته شوند و به طور اخص شاخص‌های اقتصادی-عملکردی مسکن، مورد بررسی و تدقیق قرار گیرند.
شاخص‌های اقتصادی-عملکردی بخش مسکن
ابعاد اقتصادی مسکن طیف وسیعی از شاخص‌های اقتصادی را در بر می‌گیرد که از اقتصاد کلان تا اقتصاد خرد و اقتصاد خانواده را شامل می‌شود. اهمیت مسکن در اقتصاد ملی با مطرح شدن آن به عنوان یکی از زیربخش‌های عمده و کلان اقتصاد ملی روشن می‌شود. در بین تمامی بخش‌های اقتصادی، اعم از جوامع توسعه یافته یا در حال توسعه، مسکن بزرگترین سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص می‌دهد. یکی از مهمترین دلایل اهمیت مسکن در کشورهای در حال توسعه این است که بخش مسکن حدود 5 درصد از تولید ناخالص داخل و 20 درصد از مجموع سرمایه‌گذاری‌ها را در این کشورها را در بر می‌گیرد به عبارتی دیگر در رابطه با اثرات بخش مسکن بر اقتصاد کلان باید گفت که میزان سرمایه‌گذاری بازدهی اشتغال و قیمت‌های مسکن از جمله عواملی هستند که بر اقتصاد کلان تأثیر می‌گذارند. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن معمولا 2 الی 8درصد از GNP و 10 الی 13 درصد از تشکیل سرمایه ناخالص در کشورهای در حال توسعه را شامل می‌شود و بین 5 الی 10درصد دیگر نیز برای سایر خدمات جریان سرمایه‌گذاری را موجب می‌شود. بر این اساس، رابطه مستقیم بین اقتصاد کلان و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و سیاست‌های آن را می‌توان در سرمایه‌گذاری مسکن و توسعه، سرمایه‌گذاری مسکن و اشتغال و سیاست مسکن و ساختار تشکیلاتی و نیز دیدگاه مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری اجتماعی-اقتصادی و تولیدی و نه مصرفی دید با ترکیب سرمایه‌گذاری مستقیم در بخش مسکن و خدمات مرتبط با آن، مجموعا بین 20 الی 50 درصد از ثروت تولیدی در کشورها حاصل می‌گردد. همچنین مسکن انگیزه عمده برای پس‌انداز خانواده‌هاست و اثر مهمی در مصرف خانوارها دارد، علاوه بر این مسکن بر تورم، کسری بودجه، تحرکات نیروی کار و تعادل پرداخت‌ها و نیز بر بودجه‌ها دولت از طریق مالیات‌ها و یارانه‌ها اثر می‌گذارد.
قیمت و هزینه مسکن و یارانه‌های این بخش از موضوعات مهم در ابعاد اقتصادی هستند. نسبت قیمت متوسط مسکن به میزان درآمد در بسیاری از کشورهای توسعه یافته که از سیستم مطلوب مسکن برخوردار هستند، بسیاری پایین بوده و در مقابل این شاخص در کشورهای در حال توسعه، میزان بالایی را نشان می‌دهد. بطور کلی چنانچه سیاست‌های بخش مسکن نیازمند یارانه‌های سنگین برای مصرف‌کننده یا تولید‌کننده باشند، دچار مشکل می‌شوند. بررسی و مرور یارانه‌های مسکن می‌باید در جهت افزایش کارایی و موثر بودن برنامه‌ها و نیز جلوگیری از اثرات جانبی آن باشد. لازمه چنین امری این است که موضوع تامین پرداخت یارانه در بخش مسکن جزء خط مشی‌ها قرار گرفته و به دقت تعریف و روشن گردد. با این حال چنانکه این امر بازار مسکن را تحت شعاع قرار دهد، مسائل جدیدی بوجود خواهد آورد.
در طول برنامه دوم توسعه جمهوری اسلامی ایران (1374-1378):، سهم بخش ساختمان از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص 3/28 درصد بوده است که رشد1/5 درصدی داشته است، همچنین ارزش افزوده این بخش در طی برنامه برابر 4/4 درصد کل ارزش افزوده در برنامه بوده و رشدی 6/2 درصدی را نشان می‌دهد. بررسی آماری از آن است که در برخی سال‌ها سهم بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی ایران بیش از حدی بوده است که سازمان ملل برای کشوهای در حال توسعه توصیه می‌کند. سازمان ملل تخصیص حدود 5 درصد از تولید ناخالص ملی را در دهه 60، و حدود 6 درصد را برای دهه 70 پیش‌بینی و توصیه می‌کند، یعنی حدود 20 الی 25 درصد تشکیل سرمایه ثابت، نمونه مثال‌های فوق‌الذکر اهمیت مسکن را در اقتصاد کلان، تشکیل سرمایه، سبد هزینه خانوار و توزیع درآمد نشان می دهد. در مجموع می‌توان گفت که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، سرمایه‌گذاری تولیدی بوده و تفاوت آن با سایر بخش‌ها در بازدهی بلندمدت آن است و این سرمایه‌گذاری، جریانی از خدمات را بوجود می‌آورد که در تولید سایر بخش‌ها، مؤثر واقع می‌شود. در کل شاخص‌های اقتصادی مسکن نماگرهایی هستند که ابعاد مختلف اقتصادی مسکن را به صورت کمی نشان داده و مقایسه و تحلیل آن را امکان پذیر می‌کنند، و شاخص‌های مسکن در بعد اقتصادی، در هر دو بعد اقتصاد خرد و کلان قابل بررسی بوده و آگاهی از تأثیر شاخص‌های اقتصادی در هر یک از بخش‌های اقتصاد، کمک مؤثری به برنامه ریزان در جهت شناخت مسائل و ارائه راه حل می‌کند.
استان تهران درمرکز کشور واقع شده است ومرکز آن شهر تهران می باشد. براساس آمار سال 1393 این استان از 16 شهرستان، 44 شهر، 71 دهستان و1026 آبادی تشکیل شده است(مرکز آمار ایران،سرشماری نفوس و مسکن،1393). براساس آمار1390، جمعیت این استان معادل 12183391 نفر می باشد که نسبت به سال 1385 دارای رشد 44/1 درصدی می باشد. موجودی مسکن استان تهران در سال 1390 برابر 3687935 دستگاه واحد مسکونی بوده است.(مرکز آمار ایران،نتایج سرشماری نفوس ومسکن ، سال1390 و1393).
