بازسازی خانه های قدیمی : یک راهنمای کامل از اصول، مراحل و قوانین
علاقه به خانه‌های به سبک قدیمی و ویلایی که امروزه در شهرهای بزرگ هر روز و هر روز جای خودشان را به آپارتمان‌های بلند و بلندتر می‌دهند باعث می‌شود بسیاری به فکر زندگی در چنین خانه‌هایی باشند. این خانه‌های قدیمی که چندین دهه عمر خواهند داشت برای زندگی راحت و بدون دردسر چندان مناسب نخواهند بود و اگر واقعاً چنین قصدی دارید پس بهترین راه اقدام به بازسازی درست و حسابی آن‌ها است. در ادامه با راهنمای جامع بازسازی خانه های قدیمی به همراه یک ویدئوی جذاب در پایان مطلب با ما همراه باشید.
بازسازی خانه های قدیمی چیست؟
در وهله اول باید گفت که خانه های قدیمی به درجات مختلفی می‌توانند به تعمیر نیاز داشته باشند که در این خصوص دو اصطلاح بازسازی و نوسازی مطرح خواهد شد. نوسازی در واقع شامل کارهای سطحی مانند رنگ آمیزی می‌شود ولی بازسازی شامل عملیات‌های عمیق‌تر مانند تعمیر و تعویض لوله کشی‌ها و جا به جایی دیوارها می‌شود. در خصوص خانه های قدیمی و ویلایی عمدتاً به بازسازی روی می‌آورند تا بهترین شرایط زندگی در آن‌ها را فراهم کنند.
انواع بازسازی خانه های قدیمی
برای بازسازی خانه های قدیمی روش‌های مختلفی پیش رو دارید. خانه های قدیمی هر یک از سبک معماری خاصی پیروی می‌کنند و از طرفی هم به درجات مختلف آسیب دیده‌اند. به طور کلی در بازسازی خانه های قدیمی به دو روش سبکی و حفاظتی عمل می‌کنند که در ادامه بیشتر به آن خواهیم پرداخت.
مطلب پیشنهادی: بازسازی ساختمان: بازسازی داخلی و خارجی ساختمان از آشپزخانه تا کف حیاط
بازسازی سبکی
گاهی ممکن است که کاربر سبک و معماری خانه‌ای که برای بازسازی مد نظر دارد را بپسندد و تصمیم بگیرد که بازسازی را با کمترین تغییرات در سبک معماری به پیش ببرد البته این موضوع به معنای تعمیر و تعویض نکردن برخی از بخش‌های خانه نیست بلکه به معنای رعایت سبک در اجرای عملیات مختلف معماری است. به عبارتی شما بخش‌ها و قطعات خانه را با قطعاتی کاملاً مشابه و جدید جایگزین می‌کنید.
بازسازی حفاظتی
خانه های قدیمی به درجات مختلفی تحت تاثیر آسیب قرار گرفته‌اند و همین موضوع می‌تواند نیاز به اجرای عملیات‌های بازسازی عمیق‌تری را ایجاد کند. به عبارتی در این روش بنا از لحاظ ساختاری تضعیف شده است و هدف تقویت ساختار با تعمیر و بازسازی بخش‌های اصلی آن از جمله دیوارها و ستون‌ها خواهد بود. در بازسازی حفاظتی خانه های قدیمی به دلیل حساس بودن موضوع باید بررسی‌های دقیق در خصوص شرایط و چگونگی اجرای بازسازی صورت گیرد.
مراحل بازسازی خانه های قدیمی
بازسازی خانه های قدیمی و حتی کلنگی طبق مراحل خاصی صورت می‌گیرد. از همان ابتدا که تصمیم به بازسازی می‌گیرید تا پایان کار باید طبق اصول و قوانین خاصی پیش رفت تا بتوان به نتیجه مورد نظر دست یافت. در ادامه مراحل مختلف بازسازی خانه های قدیمی برای آشنایی بیشتر شما بیان شده است.
مرحله اول، بازدید از خانه
اولین مرحله از فرایند دور و دراز بازسازی خانه های قدیمی بررسی شرایط و وضعیت ساختمان است. در بازدید باید انتظارات و منابع مالی خود را مد نظر قرار دهید و بر همین اساس بخش‌هایی از ساختمان که نیاز به بازسازی دارند و همچنین خواسته‌های خود را دقیقاً مشخص کنید.
مرحله دوم، پیدا کردن پیمانکار
بازسازی خانه های قدیمی و کلنگی فرآیندی است که به دانش فنی زیادی نیاز پیدا خواهد کرد و هر عملیاتی که روی خانه صورت خواهد گرفت نیاز به افرادی متخصص دارد. از این رو بهترین کار پیدا کردن یک پیمانکار مطمئن است. پیمانکار با بررسی بنا و شنیدن درخواست‌ها شما با در نظر گرفتن بودجه، طرح اولیه را به شما ارائه خواهد داد. هزینه کار و زمان بندی دقیق اجرای بازسازی را صراحتاً در قرارداد قید کنید.
بیشتر بخوانید: ایده برای بازسازی خانه و ساختمان+ بازسازی بخش های مختلف خانه
برای این که از نتیجه کار راضی باشید حتماً تمامی مصالحی که می‌خواهید استفاده شوند برای مثال نوع کابینت‌ها و سرامیک‌ها را نیز مشخص کنید. این کار به شما کمک خواهد کرد که برآورد به مراتب دقیق‌تری از هزینه نهایی کار داشته باشید. با این وجود برخی از کارفرماها ممکن است که قسمت اعظم عملیات بازسازی را به پیمانکار واگذار کنند.
معرفی بهترین گروه های بازسازی خانه برای انجام کارهای شما
مرحله سوم، شروع به بازسازی
بعد از توافق با پیمانکار بر اساس برنامه زمانی عملیات شروع خواهد شد. این بخش از بازسازی خود شامل مراحل و اقدامات مختلفی است که تا درجه زیادی به میزان بازسازی بستگی خواهد داشت و به طور کلی می‌توان آن‌ها را به صورت فهرست وار در چند مورد زیر خلاصه کرد.
- در صورت نیاز به بازسازی نمای خارجی شرط عقل است که تجهیزات ایمنی مناسب در عابر پیاده نصب شود.
- اطمینان از قطع بودن گاز، برق و آب در سیم کشی‌ها و لوله کشی‌های داخلی خانه
- جدا کردن تمامی تأسیسات مکانیکی مانند شیرآلات، کابینت‌ها، درب و پنجره‌ها
- تخریب و کندن کاشی‌ها و سرامیک‌های کف در بخش‌های مختلف خانه های قدیمی از جمله پذیرایی، آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی
- خراب کردن دیوارهای غیر باربر در صورتی که در بازسازی به تغییر کاربری و به عبارتی جا به جایی بخش‌های مختلف خانه های قدیمی نیاز است. توجه داشته باشید که بر اساس قوانین سازمان نظام مهندسی هر گونه تغییر کاربری به مجوز نیاز خواهد داشت که در ادامه به نحوه گرفتن آن نیز خواهیم پرداخت.
- تخریب دیوارهای باربر در صورت نیاز که با توجه به حساس بودن عملیات باید از افراد کاملاً متخصص کمک گرفته شود.
- سیمان کاری کف و دیوارهای بخش‌های مختلف خانه از جمله پذیرایی، اتاق خواب‌ها و سرویس‌های بهداشتی
- عایق کاری سرویس‌های بهداشتی بعد از خشک شدن سیمان کاری
- اجرای لوله کشی و برق کشی بر اساس طرح جدید
- گچ کاری و تکمیل دیوارهای قدیمی و جدید
- نصب در و پنجره‌های جدید
- بازسازی سقف بر اساس طرح جدید مانند اجرای انواع سقف‌های کاذب
- شروع به کف سازی بخش‌های مختلف ساختمان بر اساس جزییات طرح
- شروع به اجرای نمای جدید ساختمان در صورت نیاز
- نقاشی و رنگ آمیزی دیوارها
- اجرای کابینت‌های جدید
- نصب تجهیزات الکتریکی مانند کلید، پریز و نورپردازی
- اجرای انواع پارکت یا کاغذ دیواری
- جا زدن درهای داخلی ساختمان از جمله در اتاق‌ها و سرویس‌های بهداشتی
- نصب شیرآلات، سینک و روشویی
- پاک‌سازی و تمیزکاری نهایی
مرحله چهارم، بازرسی نهایی
در این مرحله از بازسازی خانه های قدیمی بعد از اتمام عملیات‌هایی که در بالا به آن‌ها اشاره شد، کارفرما که شما باشید باید بر اساس جزئیاتی که در مورد آن‌ها با پیمانکار به توافق رسیده بودید تمامی بخش‌های بازسازی شده را به دقت بررسی کند و هر گونه کمبود و عیب را مشخص و به پیمانکار اطلاع دهد.
انواع روش‌های کار با پیمانکار برای بازسازی
به طور کلی برای پرداخت هزینه‌ها و کار با نیرویی که به منظور بازسازی خانه های قدیمی به کار گرفته‌اید دو راه روز مزد و قرارداد یا همان کنترات بیشتر پیش رو ندارید. روش روزمزد بیشتر در مورد طرح‌های کوچک‌تر مانند بازسازی سرویس‌های بهداشتی یا بخش‌هایی از خانه کاربرد دارد و برای طرح‌های در مقیاس بزرگ مانند تمامی خانه های قدیمی باید به روش قراردادی یا کنترات متوسل شد.
آیا نوسازی خانه های قدیمی به مجوز نیاز دارد؟
در پاسخ به این سؤال هم باید بگوییم خیر و هم بله. همان‌طور که در بالا نیز به آن اشاره شد برای انجام بازسازی لزوماً نیاز به گرفتن مجوز از نهاد‌های مسئول نیست. به عبارتی تنها برخی از عملیات‌ها هستند که به مجوز نیاز دارند. به طور کلی عملیات‌هایی در بازسازی خانه های قدیمی که به تغییر کاربری می‌انجامد به مجوز نیاز خواهد. از عملیات‌هایی که به مجوز نیاز ندارند می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- تعمیر و بازسازی پشت بام
- کف سازی بخش‌های مختلف خانه
- سیمان کاری و گچ کاری
- رنگ آمیزی
- عملیات‌های مربوط به نمای خانه
- بازسازی و تعمیر حیاط خانه
- احداث سازه‌های آبی مانند حوض و استخر به شرطی که موجب تغییر کاربری نشود.
- عملیات‌های مربوط به تعمیر و بازسازی حمام و دستشویی
- عملیات‌های مربوط به لوله کشی و سیم کشی
- نصب انواع تجهیزات مکانیکی و الکتریکی
در چه صورت در بازسازی خانه های قدیمی باید مجوز بگیریم؟
با این حال بازسازی خانه های قدیمی ممکن است به نحوی پیش برود که نیاز به عملیات‌های عمیق‌تری باشد که اجرای آن به گرفتن مجوز نیاز پیدا خواهد کرد. از رایج‌ترین عملیات‌هایی در بازسازی خانه های قدیمی که بر اساس ماده 55 قانون شهرداری مشمول دریافت مجوز خواهند شد می‌توان چند مورد زیر را نام برد.
- تغییر کاربری بخش‌های مختلف داخلی مانند جا به جایی آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی
- جا به جایی و خراب کردن دیوارهای باربر
- تغییر مکان و کاربری راه‌پله‌ها
- تغییر کاربری و مکان پارکینگ‌ها
مطلب پیشنهادی: بازسازی آپارتمان کوچک : بیشترین استفاده از فضا در خانه های کوچک
مراحل و مدارک دریافت مجوز بازسازی خانه های قدیمی
بعد از اینکه مشخص شد که عملیات‌های بازسازی به مجوز نیاز پیدا خواهند کرد باید با در دست داشتن مدارک مورد نیاز به شهرداری مراجعه کرد. مدارک مورد نیاز برای گرفتن مجوز شامل موارد زیر است.
- اصلی همراه با کپی سند مالکیت خانه
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه
- کپی پنجاق ملک در صورت تفکیک سند
- جوابیه شرکت بیمه مربوطه
- جوابیه سازمان آتش‌نشانی
- پر کردن فرم‌های مربوط به دریافت مجوز بازسازی
هزینه بازسازی خانه های قدیمی
در خصوص هزینه انواع عملیات‌هایی که در بالا به آن‌ها اشاره شد واقعاً در نظر گرفتن یک قیمت ثابت بسیار دشوار است زیرا در بازسازی خانه های قدیمی سلیقه نقش بسیار مهمی دارد. سلیقه فرد در انتخاب کاشی و سرامیک، کابینت، شیرآلات، نوع سقف کاذب، استفاده از پارکت یا کاغذ دیواری بسیار تاثیر گذار است. قیمت‌ها و هزینه‌هایی که در سایت‌ها مشاهده خواهید کرد با توجه به وضعیت بازار کاملاً موقتی و کلی هستند. بر همین اساس توصیه می‌شود که اگر واقعاً برآورد دقیق خیلی برای شما مهم است و می‌خواهید قبل از مراجعه به پیمانکار هزینه تقریبی عملیات بازسازی را بدانید پس بهتر است هزینه هر یک از عملیات‌ها را به صورت جداگانه محاسبه کنید.
مطلب پیشنهادی: هزینه بازسازی آپارتمان چقدر است؟ بازسازی خانه یا فروش آن؟!
به عنوان نمونه قیمت اجرای سقف کاذب کناف گچی به ازای هر تایل 60 در 60 سانتیمتری برابر با 50 تا 60 هزار تومان و هزینه اجرای سقف کاذب تایل پی وی سی به ازای هر تایل 60 در 60 برابر با 60 تا 70 هزار تومان است. هزینه اجرای هر متر مربع رابیتس ساده تقریباً 70 هزار تومان و طرح دار هم تقریباً 100 هزار تومان است. هزینه رنگ آمیزی هم به نوع رنگ و کیفیت آن بستگی دارد. قیمت رنگ کاری هر متر بعد با رنگ روغنی از 13 تا 20 هزار تومان و با رنگ پلاستیکی از 10 تا 13 هزار تومان است. هزینه نصب هر متر مربع کاشی و سرامیک هم بسیار متنوع می‌تواند باشد که تا حدود زیادی به کیفیت سرامیک بستگی دارد و به طور کلی در بازه 100 تا 200 هزار تومان قرا می‌گیرد.
در ویدئوی زیر می‌توانید مراحل بازسازی خانه را به صورت کامل و با بیانی ساده مشاهده نمایید:
سخن آخر
بازسازی خانه های قدیمی به روش‌ها و شدت‌های مختلفی می‌تواند صورت بگیرد. برخی از عملیات‌ها سطحی هستند و به مجوز نیاز پیدا نخواهند کرد اما برخی از عملیات که باعث تغیر کاربری می‌شوند نیاز به گرفتن مجوز دارند. بازسازی خانه طبق اصول و مراحل خاصی پیش می‌رود. قبل از شروع انتظارات و آورده‌های خود را مشخص کنید و با پیمانکار در میان بگذارید. موضع خود را در خصوص زمان بندی و هزینه در قرارداد صراحتاً عنوان کنید. هزینه‌های بازسازی خانه طیف وسیعی را در بر می‌گیرد.
بازسازی خانه از صفر تا صد: تنها در چند مرحله ساده بهترین متخصصین را پیدا کنید.
نویسنده: قادر بیری
