انواع عوارض ساخت ساختمان کدام است و چگونه محاسبه می شود؟
در بسیاری از منابع عوارض ساخت ساختمان و مالیات هم ارز پنداشته می‌شود که درواقع این طور نیست. در این مقاله از کارگشا به بررسی انواع عوارض ساخت، فرمول محاسبه عوارض ساخت و ضرایب دخیل در آن پرداخته شده است. در ادامه با ما همراه باشید.
تعرفه عوارض ساخت ساختمان چیست؟
طبق ماده ۲ قانون نوسازی و عمران شهر تصویب شده سال ۱۳۴۷ و اجرا شده در ابتدای سال ۱۳۴۸ کلیه اراضی و ساختمان‌های واقع در محدوده قانونی شهر باید عوارض نوسازی ملک خود را تمام و کمال در مدت تعیین شده پرداخت کنند.
تعرفه عوارض عبارت است از یک دستور العمل مشخص که به استناد بر ماده ۳۰ آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها توسط وزارت کشور تهیه و تنظیم شده است. در صورت عدم پرداخت عوارض شهرداری ساختمان شامل جریمه عدم پرداخت عوارض می‌شود. عوارض شهرداری ساختمان با عنوان عوارض سالانه شهرداری ارائه می‌شود و همه ساختمان‌ها مشمول قانون پرداخت عوارض هستند.
بیشتر بخوانید: مراحل صدور پروانه ساختمان گام به گام همراه با نمونه پروانه ساختمان
نحوه محاسبه عوارض ساخت ساختمان شهرداری
عوارض نوسازی برای شهرهای مختلف متفاوت است و با استفاده از فرمول‌هایی تعیین می‌شود. این فرمول‌ها از سوی وزارت کشور تعیین شده و پس از ابلاغ توسط شوراهای اسلامی شهرها بررسی و تائید می‌شود.
همانطور که گفته شد مبلغ عوارض ساختمان‌ها و یا اراضی، در شهرهای مختلف متفاوت است و اساس تعیین آن ارزش منطقه‌ای املاک یا همان ضریب پی (P) است که با افزایش و یا کاهش ارزش در شهرهای مختلف، مبلغ عوارض مربوطه تغییر خواهد کرد. روی هم رفته در تمامی شهرها معیارهای تعیین ارزش ملک و یا زمین مشابه بوده و شامل موارد زیر است.
- تعیین موقعیت ملک، در دفترچه ارزش معاملاتی دارایی
- مساحت زمین
- پهنه ملک
- مساحت جبهه و پشت جبهه (تا سال 91)
- مشخصات ساختمان شامل سن ساختمان، تعداد طبقات، متراژ، نوع کاربری و…
فرمول محاسبه عوارض شهرداری
به‌طورکلی عوارض شهرداری برای زمین و ملک به یک صورت محاسبه می‌شود. در فرمول محاسبه عوارض ساخت باید ارزش ساختمان (اعیان) و یا ارزش زمین (عرصه) را اعمال کرد. باید توجه داشت که در صورت دیرکرد در پرداخت مبلغ به دست آمده، 9 درصد جریمه به مبلغ اصلی افزوده می‌شود و در صورت پرداخت به موقع عوارض ساخت 10 درصد از آن کم می‌شود.
درصد 1/5 × ارزش ملک = عوارض نوسازی
ارزش زمین + ارزش ساختمان = ارزش ملک
قیمت منطقه‌ای × مساحت زمین = ارزش زمین
(قیمت بنا × درصد 30 ارزش معبر) × مساحت مشمول ساختمان = ارزش ساختمان
انواع عوارض ساخت ساختمان
در ادامه به معرفی انوع عوارض ساختمان پرداخته شده است.
عوارض ملی چیست؟
عوارض ملی کلیه عوارضی است که توسط مرجع وضع آن یعنی مجلس شورای اسلامی برقرار نشده باشد و یک قانون گذار صلاحیت برقراری آن را تعیین کرده است.
بیشتر بخوانید: مراحل دریافت پایان کار ساختمان، انواع، استعلام، المثنی، مدت اعتبار و نمونه پایان کار
عوارض ناپایدار چیست؟
عوارض ناپایدار عوارضی است که شامل مازاد بر تراکم مجاز، جرایم ناشی از آرا قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌شود.
عوارض پایدار چیست؟
عوارض پایدار کلیه عوارضی نظیر عوارض ملی، عوارض نوسازی، عوارض سطح شهر، عوارض خودرو، عوارض صدور پروانه ساختمانی، عوارض کسب و پیشه و عوارض ۵ درصد بلیط مسافر را شامل می‌شود.
منظور از ضریب پی (P) در عوارض شهرداری ساختمان چیست؟
منظور از ضریب پی (P) یا به عبارتی قیمت منطقه‌ای، ارزش معاملات زمین (عرصه) و ساختمان (اعیان) در همه فرمول‌های محاسبات عوارض ساختمان و بها، خدمات و … است. این ضریب در سال ۱۳۹۷ جهت اجرا توسط کمیسیون تقویم املاک تصویب شده است.
منظور از ضریب کِی (K) چیست؟
منظور از ضریب کِی (K)، ضریبی است که در تعرفه‌های مختلف با توجه به هرگونه مقتضیات موجود در همان شهر توسط مجلس شورای اسلامی تعیین و تنظیم می‌شود.
نحوه محاسبه عوارض شهرداری ساختمان
به منظور درک بهتر نحوه محاسبه عوارض شهرداری ساختمان با یک مثال به این پرسش پاسخ می‌دهیم. برای مثال عوارض نوسازی یک قطعه زمین با ابعاد ۲۰×2۰ به مساحت 400 مترمربع چقدر است.
برای محاسبه عوارض نوسازی یک ملک باید به دنبال پیدا کردن چند متغیر بود؛ زیرا این قطعه زمین فقط عرصه بوده و فاقد (اعیانی) ساختمان است. به همین علت باید فقط ارزش زمین آن بخش را به دست آورد. به منظور انجام آن باید ارزش منطقه‌ای آن یعنی ضریب پی (p) را مشخص کرد.
آخرین قیمت اعلامی برای عرصه و اعیانی طبق دفترچه ارزش معاملاتی دارایی موضوع تبصره ذیل ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین و مشخص می‌شود. (دقت داشته باشید برای سال‌های متفاوت طبیعتاً دفترچه‌های متفاوت ارزش معاملاتی وجود دارد).
فرض کنید ارزش منطقه‌ای یا ضریب پی (p) آن قطعه زمین که اشاره کردیم بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی 2۵۰۰۰۰ ریال است. (2۵۰۰۰۰=P)
جهت تعیین عوارض نوسازی ارزش ملک که ارزش زمین، ارزش ساختمان و ارزش تسهیلات را شامل می‌شود. ملک مورد نظر که در مثال به آن آمده است، چون این ملک فاقد (اعیانی) ساختمان است به همین منظور فقط ارزش زمین آن محاسبه می‌شود.
ارزش زمین = مساحت ملک مورد نظر × ارزش منطقه‌ای (p)
100،000،000 = 4۰۰ × 2۵۰،۰۰۰
105،000،000 = ۱٫۵٪ × 100،000،000
عوارض نوسازی ملکی که در مثال آمده است، برای یک سال قبل شامل کسر ۱۰ درصد جایزه خوش حسابی می‌شود. در معادله بالا منظور از ۱٫۵٪ چیست و از چه راهی به دست می‌آید؟
طبق ماده ۲ قوانین نوسازی، محاسبه عوارض نوسازی از ابتدای سال ۱۳۴۸ تا سال ۱۳۸۱ ضریبی سالانه برابر ۵ در هزار دارد.
از سال ۱۳۸۲ لغایت سال ۱۳۸۸ بر اساس قوانین تجمیع عوارض (تبصره ۲ ماده ۵) و مالیات بر ارزش افزوده (تبصره ۲ ماده ۵۰) ضریب ۵ در هزار به ۱ درصد تبدیل شده است. از ابتدای سال ۱۳۸۹ نیز بر اساس بند «د» جدول شماره ۲۵ قانون بودجه در سال ۱۳۸۹ عبارت 1 درصد به 1/5 درصد تغییر یافته است.
طبق تبصره یک ماده ده قانون نوسازی و عمران شهری از عوارض ساخت مالکانی که عوارض خود را ظرف مدت مشخص شده در قانون پرداخت نمایند ۱۰ درصد به عنوان جایزه کسر خواهد شد.
جایزه ذکر شده به بدهی‌های سال‌های قبل ملک تعلق نمی‌گیرد و اگر مالکان عوارض عقب افتاده خود را تا پایان هر سال نپردازند، بر اساس ماده ۱۴ قانون نوسازی از آغاز سال بعد ملزم به پرداخت جریمه 9 درصدی خواهند بود.
مقدار جایزه خوش حسابی =۱۰٪ × عوارض نوسازی قبل از کسر هدیه خوش حسابی
10،500،000 = ۱۰٪ × 105،000،000
نکاتی در رابطه با تعرفه عوارض شهرداری ساختمان
- اگر یک ملک دارای چند بَر باشد طبق قانون در محاسبه عوارض شهرداری ساختمان باید بر اساس بالاترین قیمت منطقه ملک مشرف به معبر ملاک تعیین عوارض ساختمانی است.
- اگر ملک در اطراف میدان یا فلکه قرار داشته باشد پرداخت عوارض شهرداری ساختمان مربوط به ملک باید بر اساس بالاترین قیمت منطقه‌ای جبهه خیابانی که از فلکه یا میدان منشعب شده است، محاسبه شود.
- با دقت بر دادنامه شماره ۵۸۷ مورخ ۲۵/۱۱/۸۳ و در ادامه آن با توجه بر دادنامه شماره ۴۸ مورخ ۳/۲/۱۳۸۵ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری بعد از وصول جرائم ساختمانی به نرخ زمان وقوع تخلف، عوارض متعلقه به نرخ روز محاسبه خواهد شد.
- عوارض ساخت شهرداری در داخل محدوده شهر و حریم شهر قابل وصول است.
- هرگونه تخلف ساختمانی در تعرفه پرداخت عوارض شهرداری ساختمان مشمول استفاده از هیچ تخفیف، بخشش و معافیتی نمی‌شوند.
- عوارض شهرداری ساختمان هر سال در اول فروردین ماه ابلاغ شده و باید طبق قانون تا پایان همان سال پرداخت عوارض به صورت کامل انجام شود.
- ساختمان‌هایی که به جای ساختمان‌های قدیمی و کهنه ساخته می‌شوند و یا هنگامی که ساختمان‌های قدیمی نوسازی می‌شوند به مدت ۳ سال از تاریخ تمام شدن کامل ساخت بنا از پرداخت عوارض ملک به صورت قانونی معاف هستند.
- در صورت انجام هرگونه تخلف ساختمانی هیچ گونه تخفیف، معافیت و بخشش عوارض به ملک تعلق نخواهد گرفت.
سخن آخر
میزان عوارض ساخت سالانه را سازمان شهرداری تعیین می‌کند که آن نیز از مجلس شورای اسلامی و مجلس تشخیص مصلحت نظام ابلاغ می‌شود. امیدوارم از این مقاله استفاده برده باشید و در محاسبه عوارض سالانه خود از آن استفاده برده باشید.
