حدود اربعه ملک ، شاید تا به‌حال چیزی در موردش نشنیده باشید و یا اینکه اطلاعات کاملی ندارید، با ویکی ساختمون همراه شوید. زمانی که شخصی زمین یا ملکی می‌خرد متراژ و اندازه آن را در سند می‌نویسند؛ اما این اندازه‌گیری از کجا می‌آید؟ چرا به آن حدود اربعه می‌گویند؟ در هنگام خرید ملک بین بنگاه‌داران و مالکان املاک کلمات به خصوصی ردوبدل می‌شود، یکی از این کلمات تحدید می‌باشد. تحدید از کلمه حد گرفته شده است. این اندازه‌گیری‌ها را از این جهت حدود اربعه نامیده‌اند ک ملک مدنظر باید از چهار جهت جغرافیایی با زمین و مسکن‌های مجاورش و همچنین با خیابان و پیاده‌رو، مرزی مشخص داشته باشد. به هنگام خرید باید حدود زمین یا مسکنی که خریداری می‌کنید، توسط نقشه بردار از چهار جهت مشخص شود. برخی از املاکی‌ها این اندازه‌ها را در سند و نقشه ثبت نمی‌کنند بلکه به‌وسیله شماره پلاک آن ملک متوجه اندازه و ابعادش می‌شوند. در این مواقع از نقشه ثبتی توسط کارشناسان مربوطه استفاده می‌شود. اغلب در صفحه سوم سند، حدود اربعه ملک و پلاک‌های اصلی و فرعی به‌صورت نوشتاری با حروف ثبت می‌شود.
وضعیت تحدید
در برخی مواقع در بین اطرافیان یا آشنایان خود شنیده‌اید که بخشی از زمین یا حیاط شخص با حد کوچه و پیاده‌رو به تناقض رسیده است و شهرداری خواستار عقب‌نشینی می‌باشد. در این مواقع صاحب ملک باید چه اقدامی انجام دهد؟ او نیز مبلغ آنچه خریداری کرده را در زمان خودش پرداخته است و نمی‌تواند به‌راحتی ملک خود را ناقص کند و تحویل شهرداری دهد! در این شرایط مالک می‌تواند به اداره ثبت‌احوال مراجعه کند و تکلیف آن بخش از ملکش را که دستخوش تغییرات شده است، روشن کند. در برخی مواقع در صورت امکان شهرداری برای جبران و ناقص نشدن زمین و منزل شخص موردنظر از وی می‌خواهد تا زمین‌های مجاور را خریداری کند و به ملک خود متصل کند. در این صورت اگر مالک رضایت دهد دو جنبه مثبت پیش می‌آید: هم شهرداری به هدف خود رسیده است و قسمتی از ملک دیگران در پیاده‌رو و خیابان قرار نمی‌گیرد هم اینکه مالک می‌تواند نقص به وجود آمده در ملکش را از بین ببرد.
در روش تهاتر ملک اراضی مسکونی و کشاورزی نیز ، تعیین حدود اربعه به‌طور دقیق از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا پس از انجام تهاتر ملک، هیچ‌گونه اختلافی در مرزهای زمین‌ها ایجاد نشود و تمامی حقوق مالکانه به درستی منتقل گردد.
حدود اربعه ملک برای مناطق مسکونی چگونه تعیین می‌شود؟
تعیین حدود اربعه برای زمین‌های مسکونی کار چندان سختی نیست، زیرا وجود شبکه‌های خیابانی به شکلی منظم و دیوارکشی‌های مجاور آن سبب شده خودبه‌خود مرزی برای زمین و یا منزل مسکونی تعیین شده باشد. در مورد سند تک برگی برای زمین‌هایی که در مناطق دور افتاده‌تر و ساخته نشده قرارگرفته‌اند، نیاز است که مالک چهارگوشه قطعه تفکیکی خود را بر روی زمین پیاده کرده و محدوده ملک شالوده گذاری شود. برای انجام این فرآیند روی زمین نیاز به در دست داشتن مختصات دقیق چهارگوشه ملک می‌باشد و همچنین دسترسی به نقشه تفکیکی قطعه مادر الزامی‌ست. جالب است بدانید گاهی اوقات بدون داشتن اطلاعات مزبور نیز می‌توان حدود اربعه ملک موردنظر را تعیین کنیم. اگر ملک‌های مجاور دیوارکشی شده باشند، به کمک محل تثبیت‌شده ملک‌های مجاور می‌توان به‌سادگی چهارگوشه زمین مورد نظر را مشخص کرد؛ اما اگر منطقه زمین ویرانه و یا ساخته نشده است؛ در دست داشتن اطلاعات دقیق چهارگوشه ملک ضروری است. از آنجاکه بسیاری از مالکین به اطلاعات فنی یاد شده امکان دسترسی ندارند و نهاد مربوطه که قطعه‌ها را تفکیک و فروخته است نیز اعلام همکاری برای در اختیار گذاشتن اطلاعات لازم نمی‌کند، تنها راه چاره جانمایی پلاک ثبتی مطابق با شماره قطعه تفکیکی ملک می‌باشد. در این مواقع مالک به اداره ثبت‌احوال مراجعه می‌کند و خواستار تأییدیه کارشناسان مربوطه می‌شود. این اقدام توسط کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی انجام می‌شود مشروط به اینکه کارشناس مربوطه اطلاعات موردنیاز را در بانک اطلاعات خود ثبت کرده باشد.
تعیین حدود اربعه ملک برای زمین‌های کشاورزی
در مورد زمین‌های کشاورزی بنا به عدم وجود شبکه خیابان منظم شهری، راه‌ها و مسیرهای عبور که اصولاً به‌صورت خاکی و نامنظم هستند؛ نمی‌توانند معیار مطلوبی برای جانمایی دقیق ملک به‌حساب آیند. در بسیاری موارد در رابطه با اراضی کشاورزی شاهد این مغایرت بوده‌ایم که در سند منگوله‌دار حدود اربعه ملک به گذرهایی با عرض مشخص اشاره شده است ولی در واقعیت نه‌تنها گذری در محدوده ملک مشاهده نمی‌شود بلکه گذر مذکور در سند، به کشت رسیده است و مشکلاتی را برای مالکان آن زمین و زمین‌های اطرافش به وجود آورده است. تا جایی که برخی مواقع یک دیوار موجود در محدوده به‌عنوان ملاک عمل جانمایی، برای سایر مالکین می‌شود. خوب است بدانید در دقت و صحت دیوار مذکور نیز ابهاماتی وجود دارد که مالکین باید آن را بین خود حل کنند و با یکدیگر کنار بیایند. لازم به ذکر است تا زمانی که قرار است این اراضی فقط به منزله کشت‌وکار مورد استفاده قرار بگیرند، خطاهای چند متری در معلوم شدن حدود زمین‌ها، اهمیت چندانی ندارد؛ اما همان‌طور که آگاه هستید بسیاری از اراضی کشاورزی با توسعه شهرها (احداث خیابان‌ها و خطوط مترو) تغییر هویت داده و به بافت شهری ملحق می‌شوند. اینجاست که ضرورت تثبیت موقعیت هر ملک با دقت بالا جهت اخذ سند تک‌برگی و تغییر کاربری الزامی می‌شود، چرا که ممکن است خطا در دیوارکشی باعث تجاوز به ملک‌های مجاور و بروز درگیری‌ها و کشمکش‌های ملکی شود. با همه این تفاسیر توصیه می‌کنیم اگر قصد هزینه کردن برای دیوارکشی و اخذ سند تک‌برگی برای ملک خود دارید، فقط شیوه تعیین و پیاده‌سازی حدود اربعه ملک بر روی زمین و جانمایی پلاک ثبتی طبق اطلاعات مندرج در سند استفاده کنید، پس از آن برای پیاده‌سازی مختصات دقیق چهارگوشه ملک بر روی زمین از دستگاه‌های دقیق نقشه‌برداری زمینی بهره بگیرید.
جانمایی ملک خود را تسریع بخشید
اگر سندهای املاک شما از نوع قدیمی و دفترچه‌ای می‌باشند باید هرچه زودتر درصدد تغییر آن برآیید. با تغییر سندهای قدیمی به سندهای جدید می‌توانید از ابعاد واقعی در حدود اربعه زمین خویش مطلع شوید. در برخی موارد دیده شده است که زمین فرد در سامانه‌های ثبت‌شده دارای ابعاد بیشتر می‌باشد اما به دلایلی در سندهای قدیمی بین خریدار و فروشنده ابعادی کمتر از آن معامله شده است. در صورتی‌که برای شما نیز همین روال باشد و زمین‌های اطراف ملک شما هنوز ساخته نشده است شانس بیشتری برای تصاحب ابعاد اصلی ملک خود دارید. اگر زمین‌های مجاور منزل شما ساخته شود، ممکن است فرد نسبت به اعتراض شما بی‌اهمیت باشد و شما مجبور باشید با همان قطعه زمین یا ملک با ابعاد قدیمی سر کنید.
چگونگی محاسبه حدود اربعه ملک
این فرآیند به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، به‌صورت کاملاً مستقل انجام می‌شود. این بدین معناست که کارشناس رسمی ارزیاب ملک، بدون توجه به مکانی که مالک آن را به‌عنوان ملک شخصی خود می‌شناسد؛ کار جانمایی و تعیین حدود اربعه را انجام می‌دهد. اگر موقعیت زمین یا مسکن شما منطبق بر محلی که مالک از ملکش می‌داند افتاد که هیچ، در غیر این صورت گفته مالک تأثیری در روند پیگیری کارشناس ارزیاب ملک نخواهد داشت. در حقیقت کارشناس ارزیاب ملک نقشه موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تائید و به ثبت می‌رساند نه بر پایه اظهارات مالک.
موارد رجوع در این نوع پروژه‌ها شامل موارد زیر می‌باشد:
- اگر مالک سندی از املاک خود دارد اما موقعیت دقیق آن برایش آشکار نیست.
- در صورت قدیمی بودن سند
- در صورت وجود ابهاماتی در باب مرزهای ملک خود با همسایگان
