در حوزه ساختمان سازی از اصطلاح «مشارکت در ساخت» به عنوان قراردادی مابین دو یا چند طرف شناخته می‌شود که طی آن از سرمایه گذاری مشترکی برای احداث بنا استفاده می‌شود. با رونق گرفتن بساز و بفروشی در تهران و دیگر شهرهای کشور، قوانین خاصی برای مشارکت در ساخت تدوین شدهاند که برخی مسائل اعم از نحوه بستن قرارداد، چگونگی محاسبه سود طرفین و موارد دیگر مورد پرسش قرار گرفته‌اند. به همین دلیل، ما در مقاله دیگری از ویکی ساختمون می‌خواهیم درباره هر آنچه به مشارکت در ساخت مربوط می‌شود، صحبت کنیم.
تعریف مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت، قراردادی است که شراکت بین مالک و سازنده را طبق قوانین و خواسته‌های دو طرف نشان می‌دهد. مالک کسی است که ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا سازنده عملیات اجرایی ساختمان را از تخریب تا نوسازی با سرمایه شخصی انجام دهد.
مالک اغلب دارای خانه‌ای کلنگی است و او تنها صاحب ارزش زمین ملک خود است اما سازنده به دلیل داشتن تجربه بالا و سرمایه لازم برای احداث ساختمان جدید، وارد قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود. در حقیقت؛ مالک، صاحب زمین و سازنده صاحب هزینه ساخت بنای جدید است.
مزایای مشارکت در ساخت
فواید قرارداد مشارکت به شرح زیر هستند:
- زیبایی و نوسازی ساختمان
- بازسازی بافت فرسوده شهری
- استفاده از امکانات و تکنولوژی‌های جدید ساختمانی
- افزایش سرمایه و ارزش ملک
- کاهش هزینههای تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی
- تبدیل سریع به نقدینگی
- افزایش مقاومت ساختمان نسبت به خانه کلنگی
- افزایش تعداد فضاهای مسکونی
- سود زیاد در زمان کوتاه برای هر دو طرف معامله
انواع مشارکت در ساخت
طبق قانون و عرف می‌توان مشارکت در ساخت را به انواع زیر تقسیم کرد:
- نوع اول: به این صورت است که مالک زمین خود را ارائه می‌دهد تا سازنده با هزینه خود، ساختمان جدید را احداث کند. در این نوع قرارداد قیمت زمین لحاظ نمی شود اما سازنده تعهد می‌کند تا ساختمان با مشخصات از پیش تعیین شده احداث کند. بعد از اتمام پروژه، هر دو طرف قرارداد در کل ملک شریک می‌شوند.
- نوع دوم: در این نوع قرارداد مشارک، مراحل کار به صورت مرحله‌ای تنظیم می‌شوند؛ بدین معنا که بعد از اتمام هر مرحله از ساخت، سهمی به طرف سازنده داده می‌شود. مثلا ممکن است از قبل توافق شود که پس از اجرای اسکلت ساختمان، یک دانگ به سازنده داده شود.
- نوع سوم: در این نوع از قرار مشارکت در ساخت، اگر کار به مرحله مشخصی رسید، مالک زمین میتواند برای انتقال سهم سازنده به او وکالت بدهد تا برای تنظیم و دریافت سند رسمی اقدام کند.
- نوع چهارم: در این نوع قرارداد مشارکت ممکن است مالک سه دانگ از ملک خود را به سازنده واگذار کند تا سازنده بر طبق قرارداد، عملیات اجرایی احداث ساختمان جدید را شروع کند.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
در تنظیم و نوشتن قرارداد مشارکت باید نکات زیر در نظر گرفته شوند:
- تنظیم قرارداد باید در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی انجام شود زیرا در صورت بروز مشکلات، ضمانت اجرایی محکمی وجود خواهد داشت.
- کلیه تعهدات سازنده و مالک و آن دسته از مواردی که در وظایف دو طرف نیست باید به صورت کامل در قرارداد ذکر شوند.
- میزان سهم سازنده و مالک باید به وضوح در قرارداد قید شود.
- هر شرطی که برای انجام تعهدات طرفین جهت محکم شدن ضمانت اجرایی ضروری است باید تحت عنوان «شروط ضمن عقد» نوشته شود.
مطلب پیشنهادی: قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران از تراکم تا سطح اشغال و تعداد طبقات
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت
برای برآورد سهم طرفین قراردادهای مشارکتی در تهران و دیگر شهرهای کشور، محاسبه درصد مشارکت معمولاً 55 تا 60 درصد برای مالک و 45 تا 50 درصد برای سازنده در نظر گرفته می‌شود. در تعیین مقدار میزان قدرالسهم طرفین مسائل زیادی اعم از نوسانات بازار مسکن، قیمت هر متر مربع ملک، منطقه مورد احداث و … تأثیرگذار هستند.
در بیشتر قراردادها، به صورت توافقی مبلغی نیز به عنوان بلاعوض و به منظور تأمین هزینه رهن یک واحد مسکونی به مالک داده می‌شود. این مبلغ بلاعوض به این خاطر است که در طول دوره قرارداد مشارکت و احداث ساختمان جدید، مالک بتواند در منزل دیگر سکونت کند.
برای محاسبه درصد مشارکت هر یک از طرفی، یک فرمول ریاضی نیز وجود دارد که عبارت است از:
R=A%×D_G%×M
- M= کل ارزش ملک
- G= قدرالسهم سازنده
- D= کل هزینه ساخت
- A= قدرالسهم مالک
- R= مقدار بلاعوض
نکات مؤثر در فرمول درصد محاسبه مشارکت در ساخت
- با کم شدن مقدار وجه بلاعوض، قدرالسهم مالک نیز کاهش پیدا می‌کند.
- سازنده‌های معتبر و خوشنام مقدار وجه کمتری را بابت مبلغ بلاعوض پرداخت میکنند.
- ارزش گذاری زمین یا ملک باید توسط کارشناسان رسمی انجام شود.
- در فرمول بالا تغییرات بازار و حتی توافق دو طرفین نیز مؤثر هستند.
قوانین مشارکت در ساخت
از قوانین مشارکت می‌توان به انتقال حق السهم به سازنده اشاره کرد که باید با توجه به موارد زیر صورت گیرد:
- هزینههای انجام شده پس از دریافت جواز
- مرحله سفت کاری
- پس از تحویل ملک
- پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
برای دریافت گواهی پایان کار ساختمان نیازی به انجام مرحله نازک کاری ساختمان نیست. هرگونه تأخیر در کارهای اداری مربوط به دریافت پایان کار، ضرر و جریمه‌ای نخواهد داشت اما مدت قرارداد بین مالک و سازنده را افزایش می‌دهد. اگر تأخیر در کارهای اداری مرحله پایان کار را شامل نشود، جریمه لحاظ خواهد شد.
مهم است که در زمان عقد قرارداد بر روی تمام صفحات قرارداد مواردی مانند امضا، اثرانگشت و تاریخ قید شوند. همچنین، ضروری است در تمام صفحات از عنوان «قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز» به جای عناوین جانبی مانند مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله و غیره پرهیز کرد.
در قرارداد مشارکت از اعطا وکالت بپرهیزید زیرا از نظر حقوقی مشکل ساز خواهد بود. این نوع وکالت نامه شامل وکالت بلاعزل است که باعث کاهش مالیات در نقل و انتقال‌ها شده که پس از اتمام کار به کلی باطل می‌شود. اعطا وکالت باعث می‌شود هرگونه حق وام از سازنده سلب شود.
قوانین مشارکت در ساخت شامل تعهدات دو طرف نیز هست که عبارتند از:
تعهدات سازنده ملک
مهم‌ترین وظیفه سازنده شروع عملیات ساختمانی و اتمام به موقع پروژه طبق مشخصات و مندرجات قید شده در قرارداد مشارکت است. تعهدات سازنده شامل موارد زیر هستند:
- پرداخت کلیه هزینههای مربوط به ساخت و ساز و مجوزها
- پرداخت اجاره بها به مالک در طول زمان ساخت
- رعایت نکات استانداردسازی ملک و قوانین نظام مهندسی و سایر مراجع قانونی مرتبط
- ارائه گزارش کار ساخت به مالک در دوره‌‌های مشخص شده
- اخذ پایان کار و مراحل دریافت سند
- پرداخت جرائم شهرداری همگی
سازنده تعهدی بابت بدهی‌‌های ملک از جمله عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی یا مالیات‌های اجاره و غیره ندارد. هرگونه مواردی که از تعهد سازنده خارج است، باید در قرارداد ذکر شود.
نکته: اخذ تعهد و ضمانت اجرایی در قرارداد مشارکت مهم است. این ضمانت از سازنده ملک در قالب وثیقه، وجه نقد، ضمانت نامه بانکی و غیره گرفته می‌شود.
تعهدات مالک زمین
مهم‌ترین وظیفه مالک، در اختیار گذاشتن زمین به سازنده است. او با این کار شروع عملیات ساخت و ساز را امکان پذیر می‌کند. به طور کلی، تعهدات مالک شامل موارد زیر خواهد بود:
- اخذ پروانه ساختمانی
- تسلیم زمین به سازنده
- اقدامات ثبتی و تفکیکی
مالکان باید بدانند که اگر پس از عقد قرارداد مشارکت در ساخت احساس پشیمانی کردند! بدون توافق با سازنده نمی‌توانند قرار را فسخ کنند. در این مواقع، سازنده میتواند با مراجعه به دادگاه حق خود را مطالبه کرده و تعهدات مالک را به مرحله اجرا برساند.
مطلب پیشنهادی: چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم؟ فرآیند شروع کار بساز بفروشان
سهم الشراکه در قرارداد مشارکت در ساخت
تعیین میزان سهم الشراکه از جمله مواردی است که باید مورد توافق مالک و سازنده قرار گیرد. مالکان خانه‌های کلنگی اغلب یک بار در طول زندگی خود، زمین را برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهند. به همین دلیل، معمولاً مالکان در عقد قرارداد مشارکت خیلی حرفه‌ای عمل نمی‌کنند.
مشاوران املاک از یک سری نسبت‌های عرفی برای تعیین سهم الشراکه استفاده میکنند. مواردی مانند قیمت زمین و تعداد طبقات قابل احداث، از معیار‌های مهم در تعیین سهم الشراکه هستند. یک آپارتمان معمولاً دارای حداقل چهار طبقه است. هر چه تعداد طبقات افزایش یابد، سهم مالک برای چهار طبقه اول بالاتر می‌رود و سهم سازنده نیز برای طبقات بالاتر یعنی پنجم، ششم و … بیشتر خواهد شد.
خطرات مشارکت در ساخت
عدم اطلاع از مواد قانونی و نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز میتواند دو طرف معامله را متوجه ضررهایی کند. برای پیشگیری از خطرات، لازم است هم مالک و هم سازنده موارد زیر را در نظر بگیرند:
- سازنده باید قبل از عقد قرارداد از صحت سند ملک مطمئن شود تا پس از اتمام کار یا در میانه راه با خسارات سنگین مواجه نشود.
- در تنظیم قرارداد مشارکت، مالک باید توجه داشته باشد که حق گرفتن وام به سازنده را ندهد زیرا در این صورت سند ملک گروی بانک خواهد بود و در صورت متعهد نبودن سازنده، ملک مصادره می‌شود.
- داشتن ضمانت برای تعهدات سازنده و مالک ضروری است. شرایط محکم در ضمانت اجرایی باعث می‌شود تا هر دو طرف از تخلف دوری کنند.
- مسائلی مانند حق پیش فروش، وکالت فروش بلاعزل یا به نام زدن سهم سازنده در ابتدای کار، ممکن است برای مالک مشکلات جبران ناپذیری ایجاد کنند. همه این موارد باید در عقد قرارداد مورد توجه قرار گیرند.
کلام آخر
مشارکت در ساخت قراردادی است که دو طرف معامله یعنی مالک و سازنده متعهد به انجام وظایف خود می‌کند. در این قرارداد، مالک کسی است که صاحب زمین است و سازنده فردی است که هزینه ساخت بنای جدید را پرداخت می‌کند. به همین دلیل، هر دو برحسب قوانین دارای سهمی از ساختمان تازه احداث هستند. توجه به قوانین و نکات عقد قرارداد باعث می‌شود تا هر دو طرف بتوانند حق خود را اجابت کنند.
با سلام مقاله ارایه شده شما بیشتر جنبه عرفی دارد و به لحاظ حقوقی دارای اشکال است فلذا بهتر است قبل از انتشار نسبت به اخذ نظر حقوقی اقدام فرمایید .
سلام ممنون از اینکه مقاله ما را مطالعه نمودید.
بعد از ارسال پیام شما، محتوا توسط افراد حقوقی و متخصص بررسی گردید و ایشان مورد اشتباه و یا ایراد فنی در محتوا نیافتند.
اگر موردی هست ممنون میشوم برای ما ارسال نمایید تا پس از بررسی اصلاح گردد.