قرارداد پیمانکاری چیست؟ تعهدات، شرایط و انواع قراردادها
در دنیای امروز پروژه‌های متعددی به اجرا درمی‌آیند که تمامی آن‌ها به‌واسطه اصول و قوانین مطرح شده در یک قرارداد تحت عنوان قرارداد پیمانکاری مدیریت و کنترل می‌شوند. تدوین و تنظیم این‌گونه از قراردادها اصول و قوانین خاص خود را دارد و دقت زیادی را هم طلب می‌کند. در این مطلب سعی خواهیم کرد که مروری بر قرارداد پیمانکاری و اصول و قوانین انواع آن داشته باشیم.
قرارداد پیمانکاری چیست؟
قرارداد پیمانکاری به‌طورکلی یک قراردادی است که بر اساس آن کارفرما مجموعه‌‌ای از فعالیت‌ها و اقدامات را تحت یک شرایط خاص به یک شخص حقیقی یا حقوقی تحت عنوان پیمانکار واگذار می‌کند. به‌بیان‌دیگر قرارداد پیمانکاری به تنظیم روابط میان کارفرما و پیمانکار مربوط می‌شود. موضوع قرارداد پیمانکاری می‌تواند شامل زمینه‌هایی همچون حمل و نقل، ساختمان و هر موضوع دیگری باشد.
کارفرما و پیمانکار
به لحاظ حقوقی کارفرما در یک طرف قرارداد پیمانکاری قرار دارد و مفاد ذکر شده در قرارداد را بر اساس اسناد و مدارک خاص به پیمانکار ارائه داده است. پیمانکار نیز یک شخص حقیقی یا حقوقی است که در طرف دیگر قرارداد پیمانکاری قرار دارد و اجرای موضوع قرارداد بر اساس اسناد و مدارک را بر عهده دارد.
شرایط عمومی
شرایط عمومی هر قرارداد پیمانکاری در واقع عبارت از تعهدات طبیعی غیرقابل تغییر و عام حاکم بر قرارداد است. بنابراین تعهدات و الزامات ذکر شده در شرایط عمومی قرارداد در واقع جنبه عمومی دارند که باید در تمامی قراردادهای پیمانکاری رعایت شوند و در کل نباید که هیچ تغییری در آن‌ها ایجاد کرد؛ به‌عبارت‌دیگر شرایط عمومی در واقع یک چارچوب کلی است که بسیاری از تکالیف، حقوق و مسئولیت‌های کارفرما و پیمانکار در آن ذکر شده است.
شرایط خصوصی
شرایط خصوصی مشمول شرایطی می‌شوند که در جهت تکمیل قرارداد پیمانکاری و با توجه به وضعیت و ماهیت آن تهیه و تنظیم می‌شوند. شایان ذکر است که شرایط و الزاماتی که در این بخش از قرارداد پیمانکاری آورده می‌شوند هیچ‌گاه نخواهند توانست که موارد مطرح شده در شرایط عمومی قرارداد را نقض کنند.
انواع قراردادهای پیمانکاری
مهم‌ترین و پرکاربردترین قراردادهای پیمانکاری را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد.
- قراردادهای پرداخت کلی
- قراردادهای دائمی
- قراردادهای سریال
- قراردادهای با قابلیت تغییر
- قراردادهای با دوره زمانی محدود
- قراردادهای سنجشی
- قرارداد فاکتور ثابت
- قرارداد قیمت هدف
- قراردادهای بازپرداخت هزینه
- قراردادهای مدیریتی
- قراردادهای مدیریت پروژه
- قراردادهای طراحی و ساخت
- قراردادهای ساخت و توسعه
صفر تا صد اطلاعات ساختمان سازی را یکجا دریافت نمایید
قراردادهای پرداخت کلی
بر اساس این نوع از قرارداد پیمانکاری، پیمانکار موظف است که کل عملیات و کار تعریف شده را با یک هزینه مشخص به سرانجام برساند. قیمت در این‌گونه از قراردادها به دو صورت ثابت و شناور است. این قراردادها در شرایطی که اطلاعات کافی وجود داشته باشد، تغییرات کمی در طول زمان اجرای پروژه مورد انتظار باشد و کارفرما مایل به داشتن کنترل و نظارت همه‌جانبه بر امور داشته باشد و وارد جزییات نشود کاربرد دارند.
قرارداد پیمانکاری دائمی
این قراردادها هنگامی به کار برده می‌شوند که کارفرما برنامه کاری و زمانی یک پروژه مشخص را به‌طور پیوسته دنبال کند و از طرفی نیز در طلب صرفه‌جویی در هزینه‌های مناقصه و تسریع در زمان عملیات ساخت باشد. قراردادهای دائمی به صورت قراردادهای سریال، قراردادهای با قابلیت تغییر و قراردادهای با دوره زمانی محدود مورد استفاده قرار می‌گیرند.
در قراردادهای سریال، پیمانکار متعهد می‌شود تا وارد مجموعه‌‌ای از قراردادهای پرداخت کلی شود که در تطابق با شرایط و وضعیت‌های مطرح در اولین قرارداد هستند. قراردادهای با قابلیت تغییر نیز هنگامی مورد استفاده قرار می‌گیرند که کارفرما امید به کسب سود ناشی از ادامه دادن کار را دارد و از پیمانکار می‌خواهد تا وارد یک نوع از قرارداد پرداخت کلی ولی با قابلیت تغییر شود.
در قرارداد پیمانکاری با دوره زمانی محدود، کارفرما پیمانکار را ملزم به قبول یک کار مشخص با هزینه تعیین شده و در یک دوره زمانی تعریف شده می‌کند. قراردادهای دائمی برای کارهای با قیمت پایین که به طور پیوسته تکرار می‌شوند مانند تعمیرات دوره‌‌ای بسیار مناسب هستند.
قراردادهای سنجشی
قیمت در این نوع از قراردادها اگرچه در ابتدای کار به‌صورت تخمینی و تقریبی محاسبه می‌شود تا حدود کار مشخص باشد اما تا پایان این کار و اندازه‌گیری همه اجزای کار، قیمت پروژه مشخص نمی‌شود. محاسبه قیمت پروژه پس از اجرا بر مبنای اصول و شاخص‌هایی انجام می‌گیرد که در مراحل ابتدایی پروژه و در قرارداد منعقدشده بر اساس نفر ساعت صرف شده با قیمت اقلام مصرفی، بین طرفین به توافق رسیده باشد.
این نوع از قراردادها وقتی‌که نیازهای کارفرما گنگ و خیلی مشخص نباشند، کارفرما نیازی سریع به شروع پروژه دارد و اصولاً محاسبه قیمت تمام شده ممکن نیست یا هزینه محاسبه پیش از انجام کار بسیار زیاد است، بسیار مفید هستند.
مطلب پیشنهادی: پیمانکار ساختمانی کیست؟ وظایف، مسئولیت، تعهدات و نحوه کار با او
قراردادهای بازپرداخت هزینه
به طور کلی در این قراردادها کارفرما متعهد می‌شود تا هزینه‌های اولیه پیمانکار که در واقع همان هزینه‌های کارگران، کارگاه و مواد مصرفی است را به اضافه مبلغ توافق شده و به‌منظور پوشش دادن هزینه‌های سربار با سود پیمانکار پرداخت کند.
قراردادهای بازپرداخت هزینه هنگامی که کارفرما تمایل داشته باشد که در مراحل اجرای طرح مشارکت داشته باشد و ریسک عملیات پروژه را تقبل کند، وقتی به دلایلی لازم است تا کار پروژه به سرعت آغاز شود و فرصتی برای تکمیل طرح و محاسبه هزینه وجود ندارد، هنگامی که شرایط لازم برای محاسبه هزینه پروژه وجود ندارد، وقتی کارفرما می‌خواهد تا استاندارد دقیقی در پروژه رعایت شود و در پروژه‌هایی که تغییرات زیادی احتمال آن صورت خواهد گرفت بسیار مفید هستند. قراردادهای با فاکتور ثابت و قراردادهای با قیمت هدف دو نوع اصلی این نوع از قراردادها هستند.
قراردادهای مدیریتی
در قراردادهای مدیریتی کارفرما، شرکتی را برای مدیریت و نظارت بر امور طراحی و ساخت استخدام می‌کند تا همراه با پیمانکار به فعالیت بپردازند. انتخاب به موقع پیمانکار مدیریت در این نوع از قراردادها می‌تواند موجب تقسیم کار طراحی و مشارکت پیمانکار در آن شود.
گاهی پیمانکار برخی از تجهیزات و خدمات و دانش فنی را آماده می‌کند و کار اجرایی را به گروهی از پیمانکاران خرد واگذار می‌کند. قراردادهای مدیریتی برای پروژه‌های بسیار بزرگ و پیچیده که در آن نیاز به استفاده از تخصص و تجربه پیمانکاری خاص وجود دارد بسیار مناسب هستند.
قرارداد پیمانکاری مدیریت پروژه
در قراردادهای مدیریت پروژه کارفرما می‌تواند یک پیمانکار حرفه‌ای و متخصص را تعیین کند و فعالیت‌ها و کارهایی مانند مشخص کردن کارگاه، تجهیزات کارگاه، امور بازرگانی، سرمایه‌گذاری و طراحی پروژه را به او واگذار کند. در این نوع از قرارداد پیمانکار در واقع به‌عنوان مدیر پروژه در نظر گرفته می‌شود و با توجه به درصد پیشرفت که در پروژه حاصل می‌شود مبلغ و هزینه معینی از قیمت پیمان را دریافت می‌کند.
قرارداد پیمانکاری طراحی و ساخت
در این نوع از قرارداد شرکت پیمانکار قادر است تا مسئولیت طراحی و ساخت یک پروژه مشخص را به‌طور کل به‌تنهایی بر عهده گیرد. کارفرما در این نوع از قرارداد تمامی نیازهای خود را به‌صورت شفاف و مشخص مطرح می‌کند و پیمانکار نیز موظف است که این نیازها را به طور دقیق بررسی کند و بر اساس استانداردهای کیفی به ساخت مشغول شود.
قرارداد پیمانکاری ساخت و توسعه
در قراردادهای ساخت و توسعه وظایف و مسئولیت‌های بخش‌های مختلفی در پروژه به‌عنوان پیمانکار کاملاً مشخص می‌شوند. پرداخت هزینه‌ها عمدتاً بر اساس میزان درصد پیشرفت پروژه انجام می‌گیرد. بقیه نیز بر اساس میزان بهره‌وری مجریان پروژه پیش از برگزاری مناقصه کارفرما و نامه اجرایی پروژه را آماده می‌کنند و در اختیار شرکت‌کنندگان در مناقصه قرار می‌دهند تا به این طریق بتوانند که آنان را از مسئولیت‌های آینده خود آگاه کنند.
