تحلیل روند سرمایه گذاری و ضریب جینی بخش مسکن در استان تهران
سرمایه گذاری بخش خصوصی در تامین مسکن استان تهران
اهمیت بخش مسکن در سرمایه گذاری ملی موجب شده است که در سه دهه اخیر بین 28 تا 53 درصد از کل تشکیل سرمایه ثابت ملی به این بخش اختصاص داشته باشد. سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن شهری به قیمت جاری 13836.5 میلیارد ریال در سال 1380 به 133193.9 میلیارد در سال 1395 و با یک رشدی حدود 862 درصد ، همراه بوده است. باید توجه داشت که این ارقام بدون در نظر گرفتن هزینه تامین مسکن است.
سرمایه گذاری و دخالت دولت در تامین مسکن در استان تهران
در سال های پس از انقلاب بخش مسکن 20 الی 40 درصد از کل سرمایه گذاری های کشور را به خوداختصاص داده که 4 تا 8 درصد تولید ناخالص ملی را شامل می شده است.
بدون تردید مسکن یکی از مسائلی است که تغییرات دید اقتصاد دانان را نسبت به مسائل اجتماعی بیان می کند. تا چندین سال قبل اقتصاد دانان در تامین مسکن فقط معاملات بازار آزاد را دخیل می‌دانستند، به این معنی که در بلندمدت میزان مسکن لازم به اثر تداخل عوامل مربوط به بازار آزاد تامین می‌شود و دلیلی برای دخالت دولت در این بازار نخواهد بود و حتی در بحث‌های توسعه اقتصادی سرمایه‌گذاری مولد است، زیرا محصول آن به اندازه محصول سایر سرمایه‌گذاری‌ها قابل رویت نیست.
نیمی از منابع لازم سرمایه‌گذاری مسکن از محل پس اندازهای کوچک خانواده‌ها تامین می‌شود و در حالی که در بخش های اقتصادی دیگر منابع مالی لازم از طریق پس انداز کردن بنگاه ها به منظور سرمایه گذاری تامین می شود. تاثیر تامین مسکن برروی تولید ناخالص ملی کاملا محسوس است و رسیدن به حد مطلوب مسکن از نظر اجتماعی و اقتصادی اهمیت خاصی دارد که تمایل دولت به سرمایه گذاری در بخش مسکن ، به عنوان لازمه رشد و توسعه صنعتی را به همراه داشته است.
بررسی قیمت زمین و مسکن در سطح استان مسئله محدودیت زمین در محدوده شهر منجر به افزایش قیمت آن شده که این امر خود باعث بالا رفتن قیمت مسکن می شود بنابراین هزینه ساخت مسکن شهری می تواند با اتخاذ استانداردها و بررسی شاخص های مسکن کاهش یابد. ارزش کل زمین مسکونی طی دوره زمانی 1380-1395 در مناطق شهری کل کشور و مناطق شهری استان تهران از نرخ رشد متوسط سالانه 60 درصد برخوردار بوده است . همچنین طی دوره زمانی مورد مطالعه ارزش زمین در مناطق شهری کل کشور و استان تقریبا 10 برابر شده است.
بررسی نمودارهای بالا نشان میدهد تا قبل از سال 1387 روند افزایش ارزش زمین ساختمان های مسکونی کند بوده و از سال 1387 تا 1395 (برنامه چهارم توسعه) که مقارن است با کاهش عرضه زمین های دولتی و آزاد سازی قیمت زمین می باشد ،روند افزایش ارزش زمین ساختمان های مسکونی در مناطق شهری کل کشور و استان تهران آهنگ تندتری به خود گرفته است. با توجه به رکود بخش مسکن طی دوره زمانی 83-1381، روند افزایش ارزش زمین مسکونی در مناطق شهری استان تهران نشان از کاهش ارزش زمین در سال 1384 دارد.
بررسی و روند هزینه و درآمد خانوارهای استان و تعیین جایگاه مسکن در سبد بودجه خانوار اصولا مشکل مسکن از آنجا ناشی می شود که درآمد خانوار و هزینه مسکن رضایت بخش و کافی نیست. لذا بررسی و روند هزینه و درآمد خانوارهای استان وتعیین جایگاه مسکن در سبد بودجه خانوار دارای جایگاه ویزه در شاخص های مسکن دارد.
متوسط هزینه مسکن در هر خانوار شهری در سال 1393 نشان میدهد تقریبا 33 درصد از سهم کل هزینه های خانوار به بخش مسکن اختصاص داشته است این آمار بیانگر افزایش سهم هزینه مسکن در کل هزینه های خانوار در سال های اخیر دارد.
برآورد ضریب جینی هزینه های مسکن
سنجه ای که به طور گسترده ای برای نشان دادن شدت نابرابری مورد استفاده قرارگرفته است ضریب جینی است. روش های مختلفی برای تعریف ضریب جینی و محاسبه آن وجود دارد و روش استفاده شده در این پژوهش ضریب جینی اعمال شده برتمامی مشاهدات می باشد. با توجه به آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در سال 1390 شاهد کمترین میزان ضریب جینی بوده‌ایم به عبارت دیگر در سال 1390 برابری در توزیع درآمد به بیشترین میزان خود در خانوارهای استان رسیده است. ولی در سال های اخیر با افزایش نابرابری در توزیع درآمد مواجه بوده ایم.
نتیجه گیری
با توجه به مطالعات صورت گرفته پرداختن به موضوع مسکن نیازمند شناخت مولفه ها و شاخص های هویتی هر مکان می باشد . به عبارتی دیگر پرداختن به معضل مسکن و بهبود آن بایستی با توجه به نیازهای محلی چه در زمینه ی اقتصادی ،اجتماعی ،فرهنگی و چه در سایر ابعاد صورت گیرد .از این رو بررسی شاخص مسکن (شاخص های اقتصادی-عملکردی)، یکی از ابزارهای شناخت ویژگی مسکن (در سطح مطالعاتی مورد نظر) می باشد. این ابزار اصلی در بحث مسکن زمینه مناسب جهت سیاستگذاری و برنامه ریزی ، ارزیابی نتایج برنامه ریزی ها ، تدوین نظام صحیح مسکن سازی و ارائه چارجوب تحلیلی را فراهم می آورد.
با بررسی های صورت گرفته در ابعاد مختلف شاخص های اقتصادی –عملکردی بخش مسکن در استان تهران تحلیل هایی صورت گرفته است. با توجه به اینکه کشور ایران ،کشوری جوان (با قاعده هرم پهن) می باشد، ضرورت تدوین برنامه لازم جهت تامین مسکن، امری حیاتی در بهبود کیفیت زندگی ساکنان شهرها و نقاط روستایی است. با این حال محدودیت های دولتی ضرورت توجه بیشتر بخش خصوصی را ضروری می سازد. در استان تهران در فاصله سال های 1380 تا 1395 ، سهم بخش خصوصی در ساخت مسکن به طور قابل ملاحظه ای رشد یافته است. بویژه در سال 1393، بعد از یک دوره رکود، نقش پررنگی در استان داشته است. این رشد 862 درصدی بیانگر گرایش بخش خصوصی به ساخت مسکن (به علت سود آوری بالا) می باشد. در این رابطه رشد سرسام آور قیمت زمین عاملی مهم در مشارکت بخش خصوصی است که بویژه از سال 1393، زمینه ساز بورس بازی و در مرحله بعدی بورس بازی مسکن در استان گردید. این فرآیند متاثر از کاهش عرضه زمین های دولتی و آزادسازی قیمت زمین می باشد. از طرفی با وجود کاهش قیمت زمین در سال 1384، در استان همچنان شاهد روند صعودی هزینه مسکن در سبددرآمدی خانوار هستیم.
در این میان نوسانات مربوط به تحولات مربوط به هزینه متوسط مسکن خانوار بیانگر تشدید شرایط بحرانی و اختلاف محلات مسکونی با درآمدهای متفاوت می شود . چنانکه محاسبه ضریب جینی اختلاف فاحشی را بویژه در سالهای اخیر نشان می دهد.
با توجه به تمام ابعاد مطالعه صورت گرفته و ضرورت توجه بیشتر به مبحث مسکن پیشنهادات زیر ارائه می شود:
- زمینه سازی افزایش کمک های مالی دولت به منظور افزایش سطح درآمدی اقشار متقاضی مسکن
- تدوین نظام برنامه ریزی و سیاستگذاری به منظور جلوگیری از بورس بازی زمین در سطح استان
- آماده سازی زمین و ارائه مسکن با کیفیت مناسب به اقشار کم درآمد متقاضی مسکن
- ایجاد بانک مسکن به منظور ارائه کمک هایی برای اجاره بهای واحدهای مسکونی به اقشار کم درآمد
- کنترل قیمت زمین و ایجاد تعاونی های زمین در استان
منابع:
https://www.cbi.ir/simplelist/1589.aspx
مطلب بسیار عالی بود.