املاک و مستغلات گزینه‌ای عالی برای سرمایه گذاری هستند. اگر ارزش ملک با گذشت زمان افزایش یابد، سرمایه گذاری در مسکن می‌تواند چشم اندازی بلند مدت باشد. برای شروع کار باید مقدار قابل توجهی پول داشته باشید تا بتوانید خانه، آپارتمان یا یک قطعه زمین را خریداری کنید.
سپس باید اطلاعات خودتان را نسبت به بازار مسکن افزایش دهید تا بتوانید سرمایه گذاری مناسب و پرسودی داشته باشید. اما سؤال مهم این است: «سرمایه گذاری در مسکن به ویژه در بازار پرتلاطم امروز ایران تا چه اندازه ارزشمند است؟» برای پاسخ با ویکی ساختمون همراه باشید.
آیا سرمایه گذاری در مسکن ارزشمند است؟
بخش مسکن نقش مهمی در اقتصاد ایران دارد. مسکن با ۱۳۰ بخش اقتصادی ارتباط دارد؛ مسکن هر ساله به بیش از ۲۰ درصد تشکیل سرمایه ثابت کمک می‌کند، ۲۵ درصد مانده وام‌ها را در بخش بانکی تشکیل می‌دهد، ۳۳ درصد هزینه‌های خانوار هزینه‌های مسکن است و بخش مسکن حدود ۱۲ درصد اشتغال در اقتصاد را به خود اختصاص داده است.
مطلب پیشنهادی: نمودار قیمت مسکن در ۴۰ سال گذشته
از نظر سرمایه گذاری در مسکن؛ بازارهای رقیب داخلی، بازار طلا، ماشین و بورس هستند. ساخت‌وساز یکی از مهم‌ترین بخش‌های ایران است که ۲۰ تا ۵۰ درصد از کل سرمایه گذاری خصوصی را تشکیل می‌دهد.
یکی از اهداف اصلی سرمایه گذاری در ایران مسکن است. مردم برای محافظت از ارزش پول خود در برابر افزایش تورم، به بازار مسکن روی می‌آورند. هیچکس مسکن را به عنوان یک کالای مصرفی کوتاه مدت نمی‌بیند. حتی مصرف کنندگان واقعی، خرید خانه را به عنوان یک سرمایه گذاری طولانی مدت در نظر می‌گیرند.
افزایش قیمت مسکن طی دوره‌های ۵ تا ۱۰ ساله همراه با اوج تورم هماهنگ بود. داده‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی ایران نیز حاکی از آن است که متوسط قیمت هر مترمربع از یک ملک مسکونی در اوایل سال ۱۳۹۹ در تهران، ۳۳٫۹ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است. حتی در دوران گرانی سرسام‌آور امروز مسکن، باز هم خرید ملک می‌تواند به عنوان سرمایه گذاری مناسب شناخته شود.
مطلب پیشنهادی: ترفندهای فروش ملک
چقدر اقتصاد بر شرایط بازار مسکن تاثیرگذار است؟
یک عامل عمده که بر ارزش املاک و مستغلات تاثیر می‌گذارد، سلامت اقتصاد است. شاخص‌های اقتصادی مانند تولید ناخالص داخلی، داده‌های اشتغال، فعالیت‌های تولیدی، تورم، نوسانات نرخ ارز، نرخ بهره، نرخ وام مسکن و غیره معیارهای اندازه گیری هستند.
بازار مسکن ارتباط مستقیمی با هزینه‌های مصرف کننده دارد. وقتی قیمت خانه بالا می‌رود، صاحبان املاک اعتماد به نفس بیشتری پیدا می‌کنند. وقتی قیمت خانه پایین می‌آید، صاحبان املاک احساس خطر می‌کنند. بنابراین افراد به احتمال زیاد هزینه‌های خود را کاهش می‌دهند و از انجام سرمایه‌های شخصی منصرف می‌شوند.
درحقیقت، بازار مسکن خیلی دیرتر تحت تاثیر عوامل بیرونی قرار می‌گیرد اما عوامل زیر در مقدار قیمت مسکن تاثیر مستقیم دارند:
- قیمت ارز در داخل کشور
- نوسان قیمت ارز (تاثیر بالا)
- افزایش قیمت طلا (تاثیر بالا)
- میزان عرضه و تقاضا
سرمایه گذاری در مسکن بخشی کوچک اما غیر قابل پیش‌بینی از نحوه اندازه گیری کل تولید اقتصاد است. اگر یک خانه تازه ساخت را خریداری کنید، به طور مستقیم به تولید ناخالص داخلی کمک می‌کنید. این مهم در زمین، مصالح و نیروی کار تاثیر می‌گذارد.
وقتی اقتصاد کساد است! سلامت املاک و مستغلات به خطر می‌افتد. آمار خرید و فروش به میزان زیادی کاهش می‌یابد و مسکن وارد رکود می‌شود. اما وقتی برای جامعه‌ای که قیمتها روزبه‌روز در حال افزایش است، آیا هنوز بهترین راه حفظ دارایی، تبدیل پول به جنس نیست؟ این جنس می‌تواند همان مسکن باشد.
سود سرمایه گذاری در مسکن در کدام بخش است؟ نوساز، قدیمی یا کلنگی؟
بهترین شیوه سرمایه گذاری در مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد اما برای افرادی که پول زیادی در دست دارند، می‌توانند از چند روش کسب سود کنند. بیشترین سود در بازار مسکن مربوط به خرید خانه‌های اکازیون است. بدین معنا که خریدار می‌تواند به دنبال خانه با قیمت پایین‌تر از قیمت روز بازار باشد تا در زمان مشخصی سود قابل توجهی به دست آورد.
اولویت بعدی می‌تواند خرید ملک‌های کلنگی باشد. اگر قصد ساخت‌وساز دارید، باید بدانید قیمت زمین همیشه جلوتر از قیمت ملک بوده و در درصد نوسان بالاتر حرکت می‌کند. همچنین، نهادهای نظارتی کنترل کمتری نسبت به قیمت زمین دارند! به همین دلیل، سرمایه گذاری روی املاک کلنگی می‌تواند یکی از بهترین جذاب‌ترین سرمایه گذاری در مسکن باشد.
سومین روش برای کسب سود در بازار مسکن، خرید املاک قدیمی است. خریدار می‌تواند به ویژه در دوران رکود و تورم که مردم امکان خرید خانه‌های نوساز را ندارند، با بازسازی خانه‌های قدیمی به فکر کسب سود از این بازار باشد. اما باز هم شرایط سرمایه گذاری در این بازار به شرایط اقتصادی، قدرت خرید مردم، نوسان قیمتها و موارد دیگر بستگی دارد.
همیشه در نظر داشته باشید که خرید ملک ضعیف در یک منطقه پر رونق بهتر از خرید یک ملک قوی در یک منطقه کم رونق است. به هر روی، اصول سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات به شرح زیر است:
- تحلیل: به بررسی قیمت در ماه‌های مختلف سال و جهش‌های اقتصادی مربوط می‌شود که سرمایه گذاری را توجیه‌پذیر یا غیرقابل توجیه می‌کند.
- تحقیق: این مورد به منطقه و محل ملک مربوط می‌شود که باید از نظر پررونق و کم رونق بودن، مسئله جمعیت، امکانات و غیره بررسی شود.
- انتخاب: حالا زمان انتخاب است! همه موارد اعم از تحلیل و تحقیق انجام شده و فقط خریدار باید برحسب مقدار بودجه خود، ملک مورد نظر را خریداری کند.
نکته: در شرایط این روزهای کشور سرمایه گذاری در املاک با متراژ کم بهتر از املاک با متراژ زیاد است. اما این مورد باز هم به منطقه بستگی دارد.
مطلب پیشنهادی: خانه کلنگی
نیروهای محرکه جهت سرمایه گذاری در مسکن
سرمایه گذاری در دارایی، ثروت را به وجود می‌آورد. ثروتمندترین افراد جهان با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ثروت خود را افزایش می‌دهند. اما برای ایجاد ثروت نیاز به درک نیروهایی است که در املاک و مستغلات تاثیر عمیق دارند. این نیروها به شرح زیر هستند:
تورم: اگرچه تورم به مردم ضربه می‌زند اما برای سپرده گذاران املاک و مستغلات می‌تواند به تولید ثروت منجر شود. بدین دلیل که نه تنها پرداخت ماهانه وام با نرخ ثابت برای سال‌ها ثابت می‌ماند، بلکه مالیات و بیمه نیز در صورت وجود، بسیار آهسته افزایش می‌یابد. ارزش دارایی شما به لطف تورم سال به سال افزایش چشمگیر دارد.
ارزش: اگر در ملکی سرمایه گذاری کرده‌اید باید بدانید ارزش ملک شما نیز سال به سال و بدون هیچ گونه هزینه اضافی بالا می‌رود. البته توجه به این نکته مهم است که بازار مسکن ریسک بسیار کمتری نسبت به بازار طلا، سکه، دلار و خودرو دارد.
اجاره: از آنجا که هزینه مسکن با تورم همگام است، ارزش ملک شما دست نخورده خواهد بود. این مورد بدین دلیل است که نرخ بهره وام ثابت است. بنابراین، در حالی که درآمد حاصله از اجاره افزایش پیدا می‌کند، هزینه‌های شما ثابت می‌مانند. پس این مهم به سود شما می‌افزاید.
کلام آخر
در بیشتر موارد، املاک و مستغلات یکی از گزینه‌های مورد علاقه سرمایه گذاری برای حفظ ارزش طولانی مدت و توانایی تولید بازده بالاتر از سایر طبقات سرمایه گذاری است. طی دو دهه گذشته، توسعه بازار سرمایه املاک و مستغلات، به ویژه گسترش بازارهای سهام و اوراق بهادار بدهی، صنعت را متحول کرده است. اما حتی در دوران تورم و رکود نیز همچنان سرمایه گذاری در مسکن می‌تواند مقوله‌ای موثر برای حفظ دارایی باشد.
