دولت در تلاش برای از تنگنا در آوردن بازار مسکن و کاهش نرخ‌های خرید و فروش و اجاره مسکن در شهرهای بزرگ به ویژه تهران، چند وقتی می‌شود که طرحی را به نام و نشان مالیات بر خانه‌ها و واحدهای آپارتمانی خالی مطرح کرده است. علی‌رغم مقاومت‌هایی که پشت پرده در مقابل اجرایی شدن این طرح می‌شود که تأخیر خوردن چندباره آن خود گواه بر این موضوع است، عزم دولت در این خصوص باعث شده است که این طرح یک گام دیگر به اجرایی شدن نزدیک شود. در این مقاله از ویکی ساختمون به بررسی جزئیات بیشتر در خصوص طرح مالیات بر خانه های خالی می‌پردازیم.
داستان از کجا شروع شد؟
با مشکلات عمده‌ای که از داخل و خارج بر مسیر پر پیچ و خم مسکن قرار گرفت، این صنعت روز به روز با رکود بیشتری مواجه می‌شود. در عین حال قیمت‌ها پله پله بالا می‌رفتند و در عین حال کسی هم خواهان و یا توانایی خرید نداشت. دولت نیز با اقدامات مختلف سعی بر نیشگون زدن به این بازار داشت؛ اما این قانون و طرح سابقه‌ای چند ساله در بازار مسکن دارد و آزمون پس داده محسوب می‌شود.
قانون مالیات بر خانه های خالی در سال ۱۳۶۶ تصویب شد و تا سال ۱۳۸۰ نیز جاری بود ولی به دلیل هزینه‌های بسیار زیاد ارزش‌گذاری املاک که برای دولت داشت و به‌طورکلی مالیات اثرگذاری نبود، سال ۱۳۸۰ از قانون حذف شد. این پایه مالیاتی (مالیات بر خانه‌های خالی) مجدداً در سال ۹۵ در ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شد که بر اساس این قانون، خانه‌هایی که بیشتر از یک سال خالی می‌مانند، مشمول درصدی از نرخ مالیات اجاره‌بها می‌شوند.
این درصد تعریف شده آن‌چنان کم بود که صاحبان غرق در زرق و برق هیچ ابایی از پرداخت آن نداشتند. برای مثال یک خانه یک میلیارد تومانی در تهران می‌بایست سالانه حداکثر دو میلیون تومان مالیات پرداخت کند. در تغییرات جدیدی که به این طرح و قانون وارد شده خبر از ۱۰ برابر شدن مقدار این مالیات‌ها است.
این قانون نزدیک به ۵ سال است که توسط وزارت راه و شهرسازی پیگیری می‌شود اما چندان در اجرایی کردن آن موفق نبوده است. کمیسیون تلفیق مجلس مصوب کرد تا شهرداری‌ها مجری اجرای این قانون شوند. طبق مصوبه اخیر مالیاتی کمیسیون تلفیق بودجه ۹۹ کشور، سازمان امور مالیاتی مکلف است با همکاری شهرداری‌های سراسر کشور واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یک‌صد هزار نفر جمعیت در سال‌های ۱۳۹۷ ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ را شناسایی و مالیات متعلقه را بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحات بعدی از مالکان آن‌ها اخذ کند.
قانون فعلی مالیات بر خانه های خالی چه می‌گوید؟
بر اساس ماده فعلی که در این خصوص در قانون اساسی تعریف شده است، واحدهای خالی از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد. اجاره ملک اگر ماهی ۵ میلیون تومان باشد، این ۵ میلیون در طی دوازده ماه سال به ۶۰ میلیون تومان می‌رسد و مالیات بر اساس این مبلغ اعمال می‌شود.
سال اول معاف از مالیات است؛ در سال دوم ۵۰ درصد ارزش اجاری ملک به عنوان مالیات اخذ می‌شود، در سال سوم ۱۰۰ درصد آن به عنوان مالیات اخذ می‌شود و در سال چهارم و بعد از آن یک و نیم برابر رقم ارزش اجاره ملک به عنوان مالیات دریافت می‌شود. حال اگر این واحد خالی باشد، در پایان سال دوم، ۳۰ میلیون تومان، سال سوم ۶۰ و سال چهارم به بعد ۹۰ میلیون تومان از مالک واحد خالی، مالیات دریافت می‌شود. جالب توجه است که در قانون فعلی، خانه خالی اصلاً تعریف نشده است و همین موضوع ایرادات و شبهات بسیاری را در این خصوص مطرح کرده است.
بیشتر بخوانید: طرح مسکن ۲۵ متری ، فاجعه یا کورسوی امید به بهبود بازار مسکن
مالیات بر خانه های خالی؛ خوب، بد و زشت
موافقان این طرح بر این باور هستند که ا استفاده از این ابزار مالیاتی نرخ خانه‌های خالی در بازار کاهش یافته و منجر به عرضه واحد مسکونی در سراسر کشور خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که منجر به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد یا آنکه افزایش عرضه در بازار معاملات ملک را به دنبال دارد که منجر به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره خواهد شد؛ بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
از طرفی هم بر اساس آمار دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی، با اجرای این قانون ۳۰ الی ۶۰ درصد خانه‌های خالی که معادل ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی است، وارد بازار مسکن می‌شوند.
مخالفان بر این باور هستند که این طرح نیز باعث آشفته سازی بازار مسکن می‌شود و دولت و سازمان‌های مربوطه هرگز توانایی لازم برای اجرای درست و به جای آن را نخواهند داشت. از طرفی هم گروهی از مخالفان بر این عقیده هستند که این امر با حقوق مالکیت شخصی افراد تناقض دارد و نباید اجرایی شود.
چه شهرهایی مشمول این قانون می‌شوند؟
مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس ارزش ملک، موقعیت و متراژ آن محاسبه می‌شود. قانون اخذ مالیات از واحدهای آپارتمانی و خانه‌های خالی مشمول همه شهر نمی‌شود و صرفاً شهرهایی با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر را در بر می‌گیرد البته این شرایط ممکن است با اصلاحات آتی تغییر یابد ولی در کل این شرایط فعلاً در نظر گرفته شده‌اند.
مالیات بر خانه های خالی چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟
بر اساس گفته‌های یکی از نمایندگان مجلس، عیار خالی بودن یک واحد این است که در هر سال شمسی مجموعاً ۶ ماه فاقد سکنه باشد که شناسایی آن به سامانه املاک و اسکان سپرده شده است. در این طرح نرخ سالانه مالیات بر خانه های خالی از ارزش اجاری ملک به ارزش مالیات بر درآمد اجاره املاک تغییر یافت. به عبارتی، در این طرح، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی ۵ برابر مالیات متعلقه یعنی مالیات بر درآمد اجاره املاک است. این در حالی است که نرخ مالیات در قانون مصوب سال ۹۴، ۵۰ درصد مالیات بر اجاره املاک بوده است.
سخن آخر
خوب یا بد بودن قانون مالیات بر خانه‌های خالی هر چی که باشد به نحوه اجرای آن بستگی خواهد داشت. حتی به اجرای این طرح هم نزدیک نشده‌ایم اما باز هم افرادی هستند که با همکاری بسیاری از مشاوران املاک و نوشتن قراردادهای سوری سعی در دور زدن این قانون داشته‌اند. با این همه، جدیت و پیگیری دولت در این خصوص شرط لازمه برای موفقیت این طرح است و خواهد بود.
