پیمانکار ساختمانی کیست؟ وظایف، مسئولیت، تعهدات و نحوه کار با او
بسیاری از پروژه‌های ساختمانی گستردگی زیادی دارند و زمینه‌های مختلفی از تخصص را در بر می‌گیرند که اغلب آن‌ها برای افراد عادی غیر قابل اجرا هستند و از همین رو ناگزیر دست به دامان افرادی می‌شویم که تحت عنوان شغلی پیمانکار اجرای عملیات ساختمانیخاص را بر عهده می‌گیرند. داشتن آگاهی درست از مسئولیت‌ها و تعهدات یک پیمانکار ساختمانی برای هر کارفرمایی الزامی است. از این رو با توجه به اهمیت این موضوع در این مطلب قصد داریم که معرفی جامعی بر پیمانکاران ساختمانی داشته باشیم.
پیمانکار ساختمانی کیست؟
پیمانکار از اصطلاح‌های پرکاربرد در حوزه‌های مختلفی از کسب و کار بوده که در زمینه پروژه‌های ساخت‌وساز نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. پیمانکار ساختمانی در واقع اشخاص حقیقی یا حقوقی هستند که انجام یک عملیات خاص در یک پروژه عمرانی را با درخواست کارفرما بر عهده می‌گیرند و بر همین اساس مسئولیت کامل اجرای پروژه‌ها را نیز می‌پذیرند. به عبارتی پیمانکار به عنوان نماینده تام‌الاختیار در مدیریت، کنترل و نظارت بر پروژه عمل می‌کند. پیمانکار در یک پروژه مسئولیت‌های مختلفی بر عهده دارد. علاوه بر مسئولیت‌های کلی در خصوص برخی از موارد خاص نیز به پروژه و قرارداد بستگی خواهند داشت نیز مسئول خواهد بود. در ادامه بیشتر در خصوص مسئولیت‌های پیمانکار صحبت خواهیم نمود.
نحوه کار با پیمانکار ساختمانی چگونه است؟
همان‌طور که در بالا نیز به آن اشاره شد، پیمانکار ساختمانی در پروژه‌های ساختمانی صرف نظر از مقیاس و اهمیت آن یک سری مسئولیت‌ها و تعهداتی دارند. تمامی مسئولیت‌ها و تعهدات کارفرما و پیمانکار که نسبت به یکدیگر و نسبت به پروژه دارند تحت عنوان قراردادهای پیمانکاری ساختمان مشخص می‌شوند. در این قرارداد مشخصات طرفین درگیر در پروژه، موضوع پروژه پیمانکاری، هزینه‌ها، زمان اجرا و تحویل و بسیاری دیگر از مسئولیت‌ها و تعهدات هر یک از طرفین ذکر خواهد شد. انواع مختلفی از قرارداد‌ها به منظور کار با پیمانکار ساختمانی وجود دارد که نوع آن به فاکتورهای مختلفی بستگی دارد.
عوامل مؤثر بر نوع قرارداد پیمانکاری ساختمان کدام‌ها هستند؟
هر پروژه ساختمانی بسته به مقیاس و زمینه فعالیت از نظر مشخصات بی همتا است. به عبارتی هر پروژه ساختمانی از ویژگی‌های منحصربه‌فردی برخوردار خواهد بود. تمامی پروژه‌های ساختمانی شرایط و ضوابط خاص خود را دارند و از این رو مهم است که نوعی از قرارداد پیمانکاری ساختمان تدوین و تنظیم شود که بیشترین تناسب را با پروژه دارد. انتخاب نوع قرارداد و به عبارتی نحوه کار با پیمانکار ساختمانی به طور کامل بر عهده کارفرما است. کارفرما در انتخاب نوع قرارداد باید موارد زیر را در نظر داشته باشد.
- اهداف مد نظر از پروژه ساختمانی: به طوری که نوع قراردادی که با پیمانکار ساختمانی بسته می‌شود باید بدون هیچ اما و اگری حصول تمامی اهداف مد نظر از پروژه ساختمانی را ممکن سازد.
- محدودیت‌های موجود در پروژه‌های ساختمانی: نمی‌توان پروژه‌‌ای را یافت که عاری از هر گونه محدودیت باشد. هر پروژه در هر اندازه و زمینه‌ای که باشد با محدودیت‌هایی در حد و اندازه خود مواجه خواهد بود. از همین رو مهم است که در فرآیند انتخاب نوع قرارداد پیمانکاری ساختمان حتماً محدودیت‌ها نیز مد نظر قرار گیرند.
- چگونگی و زمان بندی تحویل پروژه: روش و چگونگی تحویل و اتمام پروژه در واقع روابط میان طرفین درگیر در یک پروژه و چگونگی بر هم کنش میان آن‌ها از ابتدا تا انتهای پروژه را صراحتاً مشخص می‌کند.
- مشخصات خاص پروژه: به مانند قراردادهای پیمانکاری، پروژه‌های ساختمانی انواع مختلفی دارند که هر یک از ویژگی‌ها و شرایط خاصی بهره می‌برند که متعاقباً باعث خواهند شد تناسب بهتری با برخی از انواع قرارداد پیمانکار ساختمانی داشته باشند.
«ثبت درخواست پیمانکار تاسیسات برقی»
انواع قرارداد پیمانکار ساختمانی
تا به این جا با تعریف پیمانکار ساختمانی و نحوه کار با او آشنا شدید. اکنون باید بر اساس فاکتورهایی که در بالا به آن‌ها اشاره شد نسبت به انتخاب یک نوع خاص از قرارداد پیمانکاری ساختمان اقدام کرد که در ادامه بحث اصلی‌ترین انواع آن‌ها معرفی شده است.
قرارداد پیمانکاری ساختمانی نوع مدیریت پیمان
قرارداد مدریت پیمان رایج‌ترین نوع قرارداد ساختمانی است که بر اساس آن صاحب پروژه یا همان کارفرما یک شخص حقیقی یا حقوقی را انتخاب می‌کند تا مسئولیت و مدیریت کامل پیش برد و اجرای پروژه ساختمانی مد نظر را بر عهده گیرد. پیمانکار در این نوع قرارداد می‌تواند مسئول کل پروژه ساختمانی از صفر تا صد باشد و یا صرفاً بخش کوچکی از پروژه ساختمانی به او واگذار شود. از این رو با توجه به اینکه مدیریت کل عملیات بر عهده پیمانکار است، انتخاب روش‌های اجرایی و به کارگیری نیروهای مورد نیاز از مسئولیت‌های پیمانکار خواهد بود و کارفرما چندان حق دخالت در آن را نخواهد داشت.
روش اجرای این نوع از قرارداد با پیمانکار ساختمانی به این گونه است که شاخص حقیقی یا حقوقی که به عنوان پیمانکار انتخاب شده است بر اساس مقدار کاری که در کل پروژه ساختمانی به او اختصاص داده می‌شود درصد از هزینه کل پروژه را از کارفرما تحویل می‌گیرد که این هزینه شامل مواردی همچون هزینه اجرا، دستمزد نیروها و هزینه تهیه مصالح مورد نیاز خواهد بود. در این نوع قرارداد پیمانکاری ساختمان دست پیمانکار در هزینه کردن باز نخواهد بود و موظف است که قبل از هر گونه هزینه تمامی موارد لازم را به اطلاع کارفرما برساند و توافق طرفین درگیر در این خصوص حاصل شود. همکاری با پیمانکار ساختمانی از طریق عقد قرارداد مدیریت پیمان که گاهی درصدی نیز خوانده می‌شود مزایای بالقوه‌ای در پی خواهد داشت که از جمله مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به چند مورد زیر اشاره کرد.
- در این قرارداد همکاری برای همه طرفین درگیر در پروژه ساختمانی سود در نظر گرفته خواهد شد و از این رو احتمال سو استفاده برخی از طرفین به حداقل خواهد رسید.
- از آنجایی که در این روش از کار با پیمانکار ساختمانی، شخص کارفرما که به طور مستقیم بر تمامی هزینه‌های پروژه از سوی پیمانکار نظارت و کنترل خواهد داشت متعاقباً کارفرما رضایت بیشتری خواهد داشت و هم به دلیل جلوگیری از مخارج بی مورد مقدار کل هزینه‌ها کاهش خواهد یافت.
- بر اساس مواردی که در قرارداد مدیریت پیمان بین کارفرما و پیمانکار تنظیم و عقد می‌شود می‌توان حقوقی را مبنی بر انتخاب نوع مصالح، روش‌های اجرایی خاص و انتخاب پیمانکاران جزء برای پیمانکار در نظر گرفت.
قرارداد پیمانکار ساختمانی از نوع پیمان امانی
قرارداد پیمان امانی از دیگر انواع قراردادهای منعقد شده میان کارفرما و پیمانکار در پروژه‌های ساختمانی به شمار می‌رود. در این روش از کار با پیمانکار ساختمانی تمامی مسئولیت‌های مربوط به پروژه ساختمانی که شامل انتخاب و به کار گیری نیروی کار، تهیه تجهیزات و ماشین‌آلات مورد نیاز، خرید مصالح ساختمانی و مدیریت اجرایی پروژه همه و همه کاملاً بر عهده کارفرما است و طرف پیمانکار صرفاً مسئول انجام عملیات‌های مورد نظر خواهد بود.
قرارداد پیمانکار ساختمانی از نوع پیمان امانی عمدتاً در پروژه‌های کوچک به کار گرفته می‌شود که از مهلت زمانی کمتری برخوردار هستند. نحوه کار در این قرارداد به این گونه است که تمامی سود‌ها و هزینه‌های حاصل شده بر عهده شخص کارفرما یا همان صاحب پروژه است و پیمانکار نیز هیچ فرقی با دیگر افراد دخیل در پروژه نخواهد داشت و به مانند آن‌ها در ازای کاری که انجام می‌دهد از کارفرما حقوق دریافت خواهد کرد. لازم به ذکر است که در این نوع قرارداد هر دو طرف کارفرما و پیمانکار اشخاصی حقوقی هستند. این روش کار با پیمانکار ساختمانی نیز مزایای زیادی به ویژه برای کارفرما در پی خواهد داشت که از میان آن‌ها به چند مورد نام برده در زیر اشاره شده است.
- به دلیل حذف بسیاری از هزینه‌ها مانند هزینه‌های مربوط به بازرسی، کاهش قابل توجهی در هزینه‌های متحمل شده بر کارفرما حاصل خواهد شد.
- در قرارداد پیمان امانی کارفرما بر اساس قرارداد هزینه‌هایی را بابت مدیریت پروژه که شامل هزینه‌های مربوط به تهیه موارد ذکر شده در قرار می‌شود دریافت می‌کند که قبل از آن باید میان دو طرف توافق صورت گیرد.
- در این روش کار با پیمانکار ساختمانی هر دو طرف نفع خواهند برد. از طرفی کارفرما نیازی به پرداخت هزینه‌های اضافی به پیمانکار نمی‌بیند و فقط متعهد به پرداخت هزینه‌های ذکر شده در قرارداد است. از طرفی هم پیمانکار هیچ هزینه‌ای را بابت مسئولیت‌های خود نسبت به پروژه پرداخت نخواهد کرد و صرفاً بر اساس به کارگیری دانش و تخصصی خود به صورت درصدی از پروژه حق‌الزحمه دریافت خواهد کرد.
- با توجه به نظارت مستقیم کارفرما بر روند اجرایی پروژه کیفیت و سرعت اجرا در مقایسه با دیگر روش‌های کار با پیمانکار ساختمانی بالاتر خواهد بود.
دو قرارداد بالا از رایج‌ترین روش‌های کار یا پیمانکار ساختمانی به شمار می‌رود اما علاوه بر این دو روش قراردادهای دیگری مانند پیمان‌های دستمزدی، پیمان‌های خاص و پیمان طرح و اجرا نیز وجود دارد که هر یک روش اجرایی خاص خود را دارند.
وظایف پیمانکار ساختمانی
پیمانکار ساختمانی بر اساس نوع پروژه و همچنین نوع قراردادی که از سوی کارفرما با او منعقد می‌شود دارای مسئولیت‌ها و وظایفی مختلفی خواهد شد. به طور کلی مسئولیت‌های یک پیمانکار ساختمانی به دو دسته عمومی و خاص تقسیم می‌شوند. این مسئولیت‌ها را به طور کلی می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد.
- داشتن برنامه‌ریزی فردی و گروهی در خصوص اجرای بخش‌های مختلف پروژه
- رعایت قوانین و استانداردهای ساخت و ساز
- داشتن ارتباط و هماهنگی خوب با طرفین قرارداد
- اجرا و پیشبرد پروژه بر اساس نقش‌های در دسترس
- ارائه به موقع و شفاف گزارش‌های مربوطه در خصوص هزینه‌ها، پیشرفت پروژه و مشکلات موجود
- تهیه مصالح با کیفیت بر اساس موارد ذکر شده در قرارداد
- به کار گیری نیروهای کار مناسب و متخصص
- رعایت نکات ایمنی و نظارت بر اجرای آن از سوی همه کارکنان
- کنترل و نظارت بر اجرای بخش‌های مختلفی پروژه
«ثبت درخواست پیمانکار آرماتوربند»
سخن آخر
پیمانکار ساختمانی با توجه به مسئولیت‌ها و وظایفی که در اجرای پروژه‌های ساختمانی ایفا خواهد کرد از اهمیت بالایی برخوردار است و به همین دلیل کارفرما باید در طلب به کارگیری بهترین پیمانکارباشد و به این منظور باید یک سری فاکتور‌ها را مد نظر قرار دهد. نحوه کار با پیمانکار ساختمانی از طریق عقد قراردادهایی است که انواع مختلفی دارند و در بالا به دو نمونه رایج آن‌ها اشاره شد. تمامی پیمانکاران در هر پروژه ساختمانی که باشند وظایف و مسئولیت‌های خاصی بر عهده خواهند داشت.
نویسنده: قادر بیری
