معرفی پیمان های کلید گردان و شرایط حاکم بر این قراردادها

معرفی سیستم کلید گردان (کلید در دست)

این سیستم تحت عناوین گوناگونی همچون:

(Design-Construct, Package Deal, All in, Design- Build) شناخته می شود. در این سسیتم کارفرما همه امور مربوط به فازهای پروژه از مطالعات مقدماتی تا طراحی و ساخت را تحت پیمان واحدی به یک پیمانکار واگذار می کند. عبارت "کلید در دست" از این مفهوم مشتق می گردد که کارفرما به صورت نمادین کلیدی را چرخانده و کارخانه با موفقیت شروع به کار کند.

در این سیستم فواید مشارکت زود هنگام پیمانکار در پروژه ، چنانچه صلاحیت فنی و علمی لازم را دارا باشد، در مرحله ساخت به وضوح مشخص می شود. زیرا کاهش معضلات مرتبط با طراحی در دوره ساخت و اعمال مهارت های ساخت در طراحی ها منجر به کاهش زمان و نهایتاً هزینه ها خواهد شد.

در این سیستم اگر پیمانکار علاوه بر مسئولیت طراحی و ساخت و مشارکت موقت در تأمین مالی و راه اندزی، آموزش بهره برداری به کارکنان کارفرما و تولید موقت را نیز برعهده بگیرد، به سیستم (D.B.O) شناخته می شود.

کارفرما و مشاوران او در حقیقت با انتخاب سیستم کلید در دست، به مهارت و تجارب پیمانکار اعتماد نموده و بنابراین غیر از مواردی که پیمانکار از وظایف خود به صورت اساسی و کلی عدول نماید لازم نیست در کار پیمانکار دخالت کند.

در این سیستم رهبری کل گروه اعم از تیم طراحی و تیم اجرایی  با پیمانکار است و مدیر به کار گمارده شده از سوی پیمانکار، مسئولیت کل پروژه را به عهده دارد و کارفرما نیز بدون واسطه با پیمانکار در ارتباط است. در این حالت کارفرما یا مشاوران او فقط در روند مناقصه و نظارت عالیه بر کار پیمانکار دخالت خواهند داشت.

این سیستم به دو شکل می تواند بسته شود:

• کلید در دست کامل
• نیمه کلید در دست

تفاوت این دو سیستم در این است که در اولی پیمانکار کل کار را در دست دارد و در دومی کار اصلی با پیمانکار بوده و کارهای جانبی را کارفرما کنترل می کند.

در سیستم کلید در دست، مرحله مناقصه از اهمیت بیشتری برخوردار می باشد. کارفرما باید در این مرحله نیرو و منابع زیادی را برای قابلیت های پیمانکار و کیفیت طرح های پیشنهادی او صرف کند و به طور مشابه پیمانکار نیز باید وقت و انرژی زیادی برای تهیه پیشنهادی او صرف کند و به طور مشابه پیمانکار باید وقت و انرژی زیادی برای تهیه پیشنهاد، با اطمینان از قابل اجرا بودن پروژه و سودآوری قیمت پیشنهادی خود صرف کند.

در این نوع قرارداد که به آن طراحی – ساخت و یا (Package Deal) نیز گفته می شود، پیمانکار مسئولیت طراحی و اجرا را به طور کامل بر عهده می گیرد. به طوری که کارفرما می تواند مرحله بهره برداری پروژه را آغاز نماید. در این روش کارفرما یا مشاوران او، فقط در فرآیند مناقصه و نظارت عالیه برکار پیمانکار دخالت خواهد داشت. روش کلید در دست حد نهایی سپردن مسئولیت طراحی و اجرا به پیمانکار است. بنابراین نیازی نیست که مشخص شود نقص بوجود آمده در پروژه (در صورت بروز نقص) به دلیل طراحی غلط بوده یا از اجرای ضعیف ناشی شده است. به عنوان یک قانون کلی، مسئولیت هر عیب و نقصی که در محدوده تعریف شده رخ دهد به عهده پیمانکار خواهد بود. یک پروژه کلید گردان دارای ویژگی های زیر است:

• قیمت فرآیند های طراحی و ساخت کاملاٌ از پیش تعیین شده است.
• تأمین  منابع مالی پروژه شامل کلیه هزینه ها، به این معنا که پیمانکار باید توانایی تأمین منابع مالی پروژه را برای آغاز و اتمام مسئولیت های خود داشته باشد تا در پایان پروژه پرداخت های نهایی صورت پذیرد.
• مسئولیت تمامی بیمه های موردنیاز بر عهده پیمانکار خواهد بود.

در قرارداد کلید در دست معمولا موارد زیر در نظر گرفته می شود:

• پرداخت ها ممکن است به صورت یک قلم یا فهرست بهایی باشد.
• در مراحل اولیه طراحی باید مشخصات فنی کامل و روشنی تهیه شود.
• کارفرما در بدو امر از نظر فنی کامل و روشنی تهیه شود.
• بعد از انعقاد قرارداد، معمولاٌ کارفرما در بحث ها و مذاکرات موضع ضعیفی خواهد داشت.
• خواسته ها و الزامات کارفرما در مورد راه اندازی باید در قرارداد نوشته شود.
• باید هزینه طراحی پیمانکار در مرحله مناقصه نیز در نظر گرفته شود.

قراداد کلید گردان به خصوص برای آن دسته از کارفرماها جذاب است که تمایلی به پرداخت مالی پیش از تکمیل محصول نهایی ندارند.

کارفرما به واسطه قرارداد ضمانت می کند که محصول نهایی را پس از تکمیل شدن خریداری کند.

شرایط موافقت نامه باید به اندازه کافی فنی باشد تا کارفرما و پیمانکار بتوانند موارد زیر را درک کنند:

• زمانبندی پروژه
• محدوده پروژه و خدمات
• اجزای اصلی  ساختمان نهایی
• کیفیت مواد و مصالح و نیروی انسانی
• نوع تجهیزات (HVAC، الکتریکی، تأسیسات مکانیکی و عملیاتی)
• مشخصات ساخت تمامی قفسه ها، کفپوش ها و سایر اجزای ساختمانی
• نمای ظاهری نهایی ساختمان
• اگر پروژه تحت الارضی باشد، کارفرما باید در صورت نیاز تغییرات لازم را در قیمت ها اعمال کند و کارفرما نمی تواند ساختمان تکمیل شده نپذیرد، مگر در شرایط خاص  و مطابق مواد قانونی

قرارداد کلید گردان به عنوان بهترین سیستم اجرای پروژه برای ساختمان هایی محسوب می شود که دارای سیستم متعارف باشند. قراردادهای کلید گردان برای پروژه های زیر بهترین کارایی را دارد:

• انبارها
• ساختمان های تسهیلات عمومی
• رستوران های ویژه، هتل ها و متل های استاندارد
• ساختمان های تولیدی سبک
• نیروگاه های کوچک

مزایای سیستم کلید در دست:

• این سیستم اساساٌ بیشترین مسئولیت را متوجه یک سازمان می کند و نیاز کارفرما به استفاده از منابع خویش را به حداقل می رساند.
• پروژه در کمترین زمان ممکن به اتمام می رسد.
• در این سیستم هزینه ها به حداقل می رسد.
• ادعاهای پیمانکار برای کارهای اضافی به حداقل می رسد.
• در طی پروژه طراحی، مشارکت زیادی توسط گروه اجرایی به عمل می آید و اغلب به طرحی اقتصادی و مقرون به صرفه منتج می شود.
• پیمانکار برای انتخاب تجهیزات و تکنیک های اجرایی آزادی عمل بیشتری خواهد داشت.

معایب سیستم کلید در دست:

• بعد از انتخاب پیمانکار امکان تصحیح اشتباهات بسیار کمتر است.
• بعد از انعقاد قرارداد معمولاً کارفرما در بحث و مذاکرات موضع ضعیفی خواهد داشت. 
• در این سیستم ممکن است حد و مرز و نیز روش کنترل کارهای طراحی توسط کارفرما، منشأ بروز اختلاف و دعوی شود.
• قیمت قرارداد مشتمل بر ضرایب ریسک پیمانکار بوده و در نتیجه بالا می باشد.

منابع:

روش های اجرا ، دکتر محمود گلابچی و نورزایی