مراحل اداری ساختمان از این پتانسیل برخوردار است که تبدیل به یک کابوس برای شما شود. عدم آگاهی مناسب از مراحل اداری و مدارک لازم نیز باعث تشدید این معضل می‌شوند. ساخت ساختمان به مجوزهای مختلفی نیاز دارد که بستگی به ویژگی‌های پروژه دارد. بعضی از این مجوزها قبل از عملیات ساخت و بعضی هم بعد از عملیات ساخت مورد نیاز هستند. در این مقاله از ویکی ساختمون به طور مفصل به فرآیند اداری ساخت ساختمان در مناطق شهری می‌پردازیم.
انواع پروانه ساخت ساختمان
ساخت ساختمان شامل عملیات‌های مختلفی می‌شود که در ادامه مهم‌ترین آن‌ها تعریف شده‌اند.
- پروانه ساختمان: در واقع یک مجوز قانونی صادر شده از طرف شهرداری برای صاحب یا صاحبان ملک و ساخت و ساز است.
- تخریب و نوسازی: این پروانه به منظور تخریب ساختمان قدیمی و ساخت یک ساختمان جدید بر اساس طرح تفصیلی صادر می‌شود. در مقاله «مجوز بازسازی خانه : آیا برای بازسازی خانه به مجوز نیاز داریم؟» به طور مفصل به مراحل صدور و نکات مهم پیرامون این مجوز پرداخته شده است.
- توسعه بنا: پروانه‌ای به منظور احداث طبقاتی روی طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع/ اضافه اشکوب)
- تعویض مهندسین ناظر یا مجری: در صورت درخواست مالک و با رعایت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر، مجری، مراجع ذیصلاح، معرفی ناظر و مجری جدید، مجوز فوق صادر می‌شود.
- تغییرات: پروانه‌ای است که در جهت انجام تغییرات و تغییرات جزئی و کلی صادر می‌شود.
- تبدیلات: مجوزی که برای تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد، تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسکونی به واحد تجاری و … صادر می‌شود.
- تغییر نقشه: در صورت تقاضای مالک و به شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه‌های معتبر، پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد.
- تمدید پروانه: در صورت منقضی شدن مهلت پروانه و یا عدم شروع عملیات ساختمانی از طرف مالک، اعتبار پروانه تمدید و یا همان مشخصات صادر خواهد شد.
- دیوارکشی: مشمول مجوزهایی به منظور ساخت دیوار برای زمین فارغ از اینکه دارای مستحدثات باشد یا نباشد.
- تعویض سقف: هرگونه تغییر سقف که از لحاظ ایمنی ساختمان ضروری باشد یا نباشد.
- صدور پروانه: برای اراضی مشمول ماده واحده قانون تعیین تکلیف وضعیت املاک
مدارک لازم برای صدور پروانه ساخت ساختمان
بعد از این که با انواع پروانه‌های ساختمانی آشنا شدید به سراغ معرفی انواع مدارک و مستندات مورد نیاز برای صدور پروانه ساخت ساختمان در مناطق شهری می‌رویم.
- تکمیل فرم درخواست صدور پروانه ساختمان
- اصل و مدرک مالکیت شامل یکی از مدارک سند مالکیت/ برگه قرارداد واگذاری زمین شهری/ اجاره نامه سازمان اوقاف/ مقاوله نامه اداره املاک و مستغلات شهرداری تهران می‌شود.
- اصل شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
- اصل فیش پرداخت شده نوسازی سال جاری
- اصل صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی هستند.
- اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت (در صورت فوت مالک)
- ارائه گواهی ۶ و ۸ قانون زمین شهری در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد.
- نقشه جی‌آی‌اِس (GIS) که محل ملک توسط مالک بر روی آن مشخص شده باشد.
- حضور کلیه مالکین یا وکلای قانونی آنان الزامی است. اصل وکالت نامه و شناسنامه و کارت ملی وکیل در صورت مراجعه وکیل نباید فراموش شود.
- فیش‌های آب، برق، گاز و تلفن
- ارائه مجوز محدوده و داخل حریم شهرکه توسط شورای برنامه ریزی و توسعه استان صادر می‌شود.
- مدارک لازم و نقشه‌های مورد نیاز
- نقشه معماری با مهر و امضای مهندس معمار (۴ سری)
- نقشه محاسبات و سازه نگهبان با مهر و امضای مهندس محاسب (۳ سری)
- چک لیست زلزله با مهر و امضای مهندس محاسب
- سازه نگهبان موقت
- گزارش مکانیک خاک که برای ساختمان‌های بیش از پنج طبقه یا مساحت بیش از ۲ هزار متر لازم است.
- نقشه تاسیسات مکانیکی (آبی، حرارتی، برودتی) با مهر و امضای مهندس تاسیسات (۳ سری)
- نقشه تاسیسات برقی با مهر و امضای مهندس برق (۳ سری)
- برگ تعهد مهندس معمار (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس محاسب (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس تاسیسات برقی (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس تاسیسات مکانیکی (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس ناظر (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس مجری ساختمان
- تأییدیه آتش نشانی برای ساختمان‌های بیش از شش طبقه یا زمین‌هایی با مساحت بیش از ۲ هزار متر
مراحل اداری مجوز ساخت ساختمان
در بالا به مدارک لازم برای صدور پروانه ساخت ساختمان اشاره شد. در ادامه به تشریح مراحل اداری ساخت ساختمان در مناطق شهری پرداخته شده است.
مرحله اول؛ تشکیل پرونده
تشکیل پرونده جهت صدور پروانه ساخت ساختمان به دو صورت حضوری و غیر حضوری صورت می‌گیرد. برای تشکیل پرونده حضوری باید به شهرداری منطقه برای غیرحضوری نیز باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کنید. برای صرفه جویی در وقت حتماً به دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کنید.
مرحله دوم؛ بازدید و طرح تفصیلی
بعد از تشکیل پرونده و بررسی آن توسط مسئول مربوط در شهرداری منطقه، دستوری مبنی بر بازدید حضوری از زمین و منطقه پروژه صادر می‌شود. بر همین اساس مسئول مربوطه با هماهنگی شما اقدام به بازدید و بررسی می‌کند.
در برخی از شهرهای بزرگ مثل تهران طرح تفصیلی اجرا می‌شود یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر مشخص‌شده است. بعد از بازدید کارشناس شهرداری، نوبت به بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک می‌رسد. بر همین اساس طرح تفصیلی کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می‌شود.
مرحله سوم؛ تهیه نقشه
در گام بعدی شهرداری دستور لازم مبنی بر تهیه نقشه را به شما می‌دهد. در فرآیند تهیه نقشه باید ابعاد و مساحت دقیق زمین بعد از اجرای اصلاحات احتمالی شهرداری مشخص شود.
تعداد طبقات و سطح اشغال شده هر طبقه نیز از دیگر اطلاعاتی هستند که باید در نقشه گنجانده شود. بعد از مشخص کردن موارد بالا باید با کمک یک مهندس معمار اقدام به طراحی نقشه کنیم.
مرحله چهارم؛ تأیید نقشه
بعد از طراحی نقشه ساختمان با رعایت ابعاد و ساخت بعد از اصلاحات، باید آن را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری ارسال کرد. این نقش در شهرداری با استانداردهای تعریف شده تطبیق داده می‌شود و در صورت تطابق کاملاً، تایید خواهد شد.
مرحله پنجم؛ عوارض
عوارض یکی از مراحل اصلی در ساخت ساختمان است. بعد از تایید نقشه طراحی شده از ساختمان نوبت به تعیین مقدار عوارض از سوی شهرداری می‌رسد. مقدار عوارض توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و به شما ابلاغ می‌شود. این عوارض اغلب شامل عوارض شهرداری و عوارض نوسازی می‌شود.
مرحله ششم؛ آماده کردن پیش نویس مدارک
بعد از پرداخت عوارضی که از سوی شهرداری مشخص شده است، باید با مراجعه به دفاتر خدمات شهری نسبت به تکمیل فرم درخواست ناظر اقدام کنید. بعد از گذشت مدت مشخص از سوی دفتر با شما تماس و یک ناظر ساختمانی به شما معرفی می‌شود.
در گام بعدی باید به عقد قرارداد با ناظر اقدام کنید. سپس باید برگه‌های سهمیه و قرارداد به منظور تکمیل پیش نویس پروانه به دفاتر خدمات شهری تحویل داده شود. بعد از آن باید مدارک تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما توسط شما به عنوان مالک تکمیل شود.
از طرفی هم اگر زیربنای ساختمان بیش از ۲۰۰۰ متر باشد ماده ۳۳ نظام مهندسی را اجرا کنید. بر اساس این ماده باید مراحل تایید نقشه‌های سازه، تایید گزارش آزمایش مکانیک خاک و تایید نقشه‌های تاسیسات برق و مکانیک را طی کنید. در کل مدارک پیش نویس شده‌ای که به دفاتر خدمات شهری تحویل می‌دهید شامل موارد زیر هستند.
- برگه سبز مهره شده ۴ رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک
- برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
- برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تاییدیه نما
- فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک
- چک لیست‌های مبحث ۱۹ و ۶ بارگذاری و زلزله
- برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تاییدیه خاک
مرحله هفتم؛ تایید نقشه‌های چهار رشته
در این مرحله از مراحل اداری ساخت ساختمان و صدور پروانه باید تایید مدارک مرتبط با چهار رشته سازه، معماری، برق و مکانیک را که در مرحله قبل تحویل دفاتر خدمات شهری داده‌اید را بگیرید.
مرحله هشتم؛ تایید دفتر خدمات شهری
در مرحله بعد دفاتر خدمات شهری که به آن مراجعه کرده و مدارک خود را به آن تحویل داده‌اید با بررسی همه مدارک نسبت به ارائه تاییدیه به شما به عنوان مالک اقدام می‌کند.
مرحله نهم؛ تایید طرح تفصیلی
همان‌طور که در بالا نیز عنوان شد بعضی از شهرها دارای طرح‌های تفصیلی هستند. بعد از گرفتن تأییدیه دفتر خدمات شهری باید نسبت به گرفتن تاییدیه طرح تفصیلی بر و کف از سوی شهرداری اقدام کنید.
مرحله دهم؛ تایید رییس صدور پروانه ساختمان
بعد از تایید طرح تفصیلی، پرونده شما به رییس بخش صدور پروانه ساخت و ساز ارجاع داده می‌شود. در صورت عدم وجود تطابق و هر مشکلی، مدارک شما تأیید خواهند شد.
مرحله یازدهم؛ تایید معاونت شهرسازی
در مرحله بعد از مراحل ساخت ساختمان، پرونده و مدارک شما به معاونت شهرسازی و معماری ارجاع داده و تایید می‌شود.
مرحله دوازدهم؛ تایید نهایی و چاپ پروانه
شهرداری آخرین نهادی است که مدارک و پرونده شما را تایید خواهد کرد. بعد از تایید پرونده توسط شهرداری، پروانه ساخت ساختمان شما به عنوان مالک صادر و چاپ خواهد شد.
اعتبار پروانه ساخت ساختمان چقدر است؟
موضوع دیگری که در خصوص پروانه و جواز ساخت و ساختمان مهم است، مدت زمان اعتبار آن است. در کل این پروانه از تاریخ صدور به مدت ۲ سال اعتبار خواهد داشت. در این مجوز بر اساس متراژ زمین، مدت زمان لازم برای احداث بنا نیز تعیین می‌شود.
در صورتی که شما به عنوان مالک به هر دلیل نتوانید در این مدت ساخت ساختمان را کامل کنید به شما اخطار داده شده و مشمول جریمه عوارض تعویق احداث خواهید شد. از طرفی هم مدت مقرر در پروانه تمدید نمی‌شود و با انقضای آن، مالک به پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه و دریافت مجوز جدید ملزم خواهد شد که در این حالت پروانه به مدت سه سال تمدید خواهد شد.
چگونه پایان کار ساختمان بگیریم؟
گرفتن پایان کار ساخت ساختمان بر عهده سازنده آن است. با ارسال درخواست صدور پایان کار، کارشناسان شهرداری ساختمان را از جنبه‌های مختلف بررسی و در صورت تطابق همه استانداردها و قوانین و عدم وجود تخلف، پایان کار صادر خواهد شد.
در ادامه مدارک و مراحل گرفتن پایان کار ساختمان به طور خلاصه آورده شده است، برای اطلاعات بیشتر و کامل‌تر حتماً به مقاله «پایان کار ساختمان چیست؟ چگونگی اخذ آن بدون دردسر و قانونی» مراجعه کنید.
مدارک مورد نیاز برای گرفتن پایان کار ساختمان
مدارک زیر به منظور صدور پایان کار از سوی شهرداری لازم خواهد بود.
- اصل و کپی سند مالکیت
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
- در صورت که مالک اصلی در قید حیات نباشد باید مدارک انحصار وراثت تهیه و تحویل داده شود.
- نقشه ساخت تفکیکی با مهر و امضای مهندس ذیصلاح توسط مالک یا مهندس ذیصلاح مشخص شده باشد.
- اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاک دارای سند آپارتمانی یا املاک اوقافی
- اصل و کپی پرداخت‌های مربوط به عوارض نوسازی سالیانه
- اصل و کپی قبض آب، برق، گاز، تلفن
- ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارش‌های مرحله‌ای و همچنین تأییدیه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
- اصل و کپی پروانه ساختمان
- نقشه معماری ملک
- گزارش مهندس ناظر
مراحل گرفتن پایان کار ساختمان
فرایند صدور پایان کار را می‌توان در چند مرحله زیر خلاصه کرد.
- تشکیل پرونده
- تحویل سند مالکیت رسمی
- بازدید از ساختمان توسط کارشناس شهرداری
- تحویل گزارش مهندس ناظر
- بررسی وتایید گزارش مأمور فنی شهرداری
- بررسی و تایید زیربنای ساختمان
- بررسی رضایت همسایه‌های ساختمان
- تهیه پیش نویس پایان کار
- تکمیل برگ گواهی پایان کار تایید و امضای نهایی پایان کار
- مهر شدن پایان کار توسط دبیرخانه
- صدور نهایی پایان کار
سخن آخر
مراحل اداری گرفتن پروانه و پایان کار ساخت ساختمان می تواند برای بسیاری دشوار و پیچیده باشد که آن هم ناشی از اطلاعات ناقص و ناکافی است. در این مقاله به طور مفصل به مراحل اداری ساخت ساختمان در مناطق شهری پرداخته شد.
تجربه شما از گرفتن پروانه ساخت و پایان کار ساختمان چیست؟
مطالب مفیدی بود سپاس
با سلام
ممنون از همراهی شما با ویکی ساختمون
عالی
ممنون از شما که نظرتان را ثبت نمودید.
سلام مطلب خوبی بود .
سلام وقتتون بخیر
ممنون از اینکه ما رو همراهی می کنید.