مالیات های بخش مسکن

مالیات چیست؟

مالیات، یک نوع هزینه اجتماعی است که احاد یک جامعه در راستای بهره مندی از امکانات یک کشور پرداخت می نمایند تا توانایی های جایگزین و توسعه این امکانات فراهم شود. بسیاری از اقتصاددانان، مالیات را مهمترین ابزار اقتصادی برای سیاست گذاری دولت محسوب می کنند. این ابزار به ویژه به علت نقش ویژه اش در تامین منابع لازم برای انجام دادن وظایف حاکمیتی دولت، مورد توجه خاص نظریه پردازان دولتی و غیردولتی است.

تجربه کشورهای دارای سیستم مالیاتی کارآمد، نشان داده است که بالا بودن سهم درآمدهای مالیاتی نسبت به سایر منابع درآمدی دولت، برخی آثار نامطلوب اقتصادی را کنترل و تعدیل می نماید. به همین دلیل در کشورهای پیشرفته، مالیات ها در تامین مخارج دولت، نقش بسیار بالایی دارند و قسمت عمده ای از مخارج دولت از این طریق تامین می شود. ضمن اینکه مالیات ها علاوه بر اثرات درآمدی، حاوی اثرات تخصیصی، توزیعی و تثبیتی نیز می باشند.
در ایران نه تنها سهم مالیات از درآمدهای دولت، کمتر از کشورهای توسعه یافته است، عملکرد مالیات های بخش مسکن نیز متناسب با اندازه این بخش نیست. به گونه ای که بررسی آمار مالیاتی کشور نشان می دهد که طی سه دهه گذشته، مالیات های بخش مسکن 1 تا 5 درصد از درآمدهای مالیاتی را به خود اختصاص داده است.

نگاهی به پیشینه قوانین مالیاتی، حاکی از آن است که قانون مالیات های مستقیم در سال 1345 مصوب و پس از انقلاب اسلامی دستخوش تغییراتی شد، پس از آن قانون جدید مالیات های مستقیم در سال 1366 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. پس از تصویب قانون مالیات های مستقیم در سال 1366، به علت اشکالاتی که در این قانون وجود داشت، این قانون دچار اصلاحاتی شد. بر این اساس، اولین اصلاحیه در سال 1371 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. سپس اصلاحات دیگری انجام شد که عمده ترین آنها، اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم در سال 1380 و سپس در سال 1394 بود.
در یک تقسیم بندی کلی می توان مالیات های بخش مسکن را به دو نوع مالیات بر دارایی و مالیات بر وجه درآمدی مسکن تقسیم کرد. بخش مالیات بر دارایی، شمال مواردی چون مالیات خانه های خالی، مالیات اراضی بایر و نیز مالیات بر ارث است. مالیات های ناظر بر وجه درآمدی نیز شامل مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک، مالیات بر نقل و انتقال قطعی و مالیات ساخت‌وساز می‌شود. با توجه به اهمیت مالیات در اقتصاد خرد و کلان، در ادامه، اهم مالیات های بخش مسکن، با لحاظ آخرین اصلاحات صورت گرفته، به اختصار بررسی می شود.

مالیات نقل و انتقال

طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366، نقل و انتقال قطعی املاک (براساس ارزش معاملاتی آن ها) و نقل و انتقال حق واگذاری (سرقفلی) املاک (برای واحدهای تجاری)، به ماخذ ارزش معاملاتی، مشمول مالیات برای تا 20 میلیون ریال، با نرخ 4 درصد، 21 تا 60 میلیون ریال نسبت به مازاد 20 میلیون ریال، با نرخ 8 درصد و نسبت به مازاد 60 میلیون ریال، به نرخ 12 درصد می شدند.
در اصلاحیه سال 1380 قانون مالیات های مستقیم، ماده 59 قانون نیز اصلاح شد. عملا از سال 1381 ساختار تصاعدی فوق الذکر حذف شد و مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک برای هر سطحی از ارزش معاملاتی املاک مشمول نرخ مالیاتی 5 درصد و نقل و انتقال حق واگذاری (به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق) مشمول نرخ مالیلتی 2 درصد شد.

تغییرات این نوع مالیات در قانون سال 1394، عمدتا مربوط به اصلاح ارزش معاملاتی املاک است. تعیین ارزش معاملاتی املاک را نیز کمیسیون تقویم املاک بر عهذه دارد. این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک با نمایندگان آن ها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می شود. کمیسیون مذکور هر سال یک بار، ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می کند.
کمیسیون مذکور موظف است ارزش معاملاتی این قانون را در سال اول، معادل دو درصد (2%) میانگین قیمت های روز منطقه با لحاظ ملاک های زیر تعیین کند.

• قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی، سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت،
•  قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی.

این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (20%) میانگین قیمت های روز املاک برسد.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش

براساس اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 1380، اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از 2 سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ها نگذشته باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 قانون، مشمول مالیات مقطوع با نرخ 10 درصد به ماخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهد بود. این مالیان هم اشخاص حقیقی و هم اشخاص حقوقی را شامل گردیده، مالیات دیگری بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (مالیات بساز و بفروشی) به فعالن این بخش تعلق نمی گرفت.
در اصلاحیه سال 1394 قانون مالیات های مستقیم، رویکرد اخذ این نوع مالیات، از اخذ مالیات مقطوع براساس ارزش های مندرج در دفترچه کمیسیون تقویم املاک، به اخذ مالیات متناسب با مکتسبه حاصل از ساخت و فروش مسکن تغییر کرده است که به دلیل ارزیابی براساس قیمت های واقعی معامله شده، تغییر قابل ملاحظه ای در میزان مالیات های متعلقه بخش مسکن ایجاد خواهد کرد. با توجه به طولانی بودن زمان ساخت یک پروژه ساختمانی، نحوه ساخت و تشخیص درآمدهای واقعی حاصل از فعالیت ساخت و فروش مسکن، محل بخث و تامل است.

براساس ماده 77 اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد، مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.
در تبصره1 این ماده تصریح شده است که اولین نقل و انتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 این قانون، مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد (10%) به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده، پس از رسیدگی، طبق مقررات مربوط تعیین می شود.
در تبصره2 این ماده نیز شمول مقررات این ماده درباره ساخت و فروش ساختمان به وسیله اشخاص حقیقی، منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
شهرداری ها نیز موظف شده اند هم زمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پروانه پایان کار، مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط به ترتیبی که سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می کند، گزارش کنند.
شایان ذکر است که شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم این ماده، مستثنی هستند.

مالیات خانه های خالی

مالیات بر خانه های خالی از سکنه، منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه های خالی برای مالکان می شود و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار سیاست های افزایش عرضه مسکن برای کاهش قیمت و ایجاد تعادل در بازار عمل می کند. وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی، جزء ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می شود، اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی، تنها در شرایط تعادل عرضه و تقاضای مسکن در بازار، معنادار است و لزوما مقدار ثابتی نیست.
قانون مالیات بر خانه های خالی از سکنه در سال 1366 به تصویب رسید. ولی در اصلاحیه سال 1380 به دلیل اینکه هزینه های اجرایی این مالیات، از درآمد آن بیشتر بود، لغو شد. تا اینکه در ماده 54 مکرر الحاقی قانون سال 1394 مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون) با عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، در سال دوم مالیات متعلقه، سال سوم، برابر مالیات متعلقه و در سال چهارم به بعد، یک و نیم برابر مالیات متعلقه شوند.

مالیات بر درآمد اجاره

به اسثتناد ماده 52 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی، درآمدی که اشخاص حقیقی و حقوقی از محل واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران تحصیل می کنند، مشمول مالیات بر درآمد است. به استناد ماده 53 قانون مذکور به هنگام تعیین مالیات اجاره املاک، معادل 25 درصد مال الاجاره دریافتی مالک (بابت هزینه، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره) از کل مال الاجاره کسر و 75 درصد آن به عنوان درآمد مشمول مالیات تعیین می شود.
به موجب ماده 11 قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب سال 1373، کلیه واحدهای مسکونی دارای زیربنای 120 متر مربع و کمتر که به منظور سکونت به اجاره واگذار می شدند، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف شدند. از سال 1381با اجرای اصلاحیه سال 1380 قانون مالیات های مستقیم، مغافیت قسمت اخیر تبصره 11 ماده 53 جایگزین معافیت ماده 11 قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری شد.
در اصلاحیه سال 1394 قانون مالیات ها نیز تغییرات قابل توجهی درباره این مالیات صورت نپذیرفت و صرفا در ماده 54، ارزیابی درآمد اجاره براساس قرارداد منعقده، با تغییرات اندکی مواجه شد. به گونه ای که درآمد اجاره براساس قرارداد، اعم از رسمی یا عادی، مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد. در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه اعلام شده به وسیله سازمان امور مالیاتی کشور باشد و همچنین در مورد ماده 54 مکرر این قانون، میزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

مالیات بر اراضی بایر

مالیات بر اراضی بایر برای نخستین بار به استناد ماده 214 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1345 بر اراضی بایر واقع در محدوده شهر تهران و سایر شهرستان ها (به تشخیص دولت) وضع گردید. به نحوی که این مالیات را می توان یکی از قدیمی ترین انواع مالیات های مرتبط با املاک به حساب آورد.
مالیات مذکور در قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 نیز استمرار یافت. به موجب ماده 12 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات سال 1371، کلیه اراضی بایر واقع در محدوده شهرها که بدون عذر موجه، بایر بمانند تا دوسال معادل 2 درصد ارزش مربوطه، تا چهار سال پس از دو سال مذکور، معادل چهار درصد ارزش آن ها و پس از آن معادل 5 درصد ارزش مربوطه مشمول مالیات می شدند. به دلایل مختلف و  به ویژه عملکرد ضعیف آن، مواد ناظر بر وصول این نوع مالیات در اصلاحیه سال 1380 قانون مالیات های مستقیم حذف گردید و مالیات مذکور به طور کلی لغو شد. این مالیات مجددا در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و به نرخ 12 درصد به ماخذ ارزش معاملاتی مسکن وضع شد که همچنان فاقد عملکرد است.

مالیات بر ارزش قیمت زمین و مسکن (عدم تصویب)

این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می شود. شایان ذکر است، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنهاست، از این مالیات معاف است. با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است، مالیات مذبور، عمدتا تقاضای سوداگرانه را هدف قرار می دهد و هزینه این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می دهد. در نتیجه مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن، یکی از ابزارهای کنترل سوداگرانه در بخش مسکن شناخته می شود. با این حال در قانون سال 1394 به دلیل نبود زیرساخت های اطلاعاتی لازم و همچنین رعایت توازن مالیاتی میان بازارهای مختلف، این نوع مالیات، مناسب شرایط جاری بخش مسکن شناخته نشد و به تصویب نرسید.

مالیات بر نقل و انتقال مکرر (عدم تصویب)

این نوع مالیات، مشمول نقل و انتقال قطعی املاک، مازاد بر 2 بار در سال که به ازای هر واحد اضافی، مشمول افزایش نرخ مالیات می شود.

مالیات بر خرید املاک گران قیمت (عدم تصویب)

دریافت درصدی از کل ارزش املاک گران قیمت از خریدار در هنگام نقل و انتقال، مالیات بر خرید املاک گران قیمت نامیده می شود. مالیات بر خرید املاک گران قیمت، در واقع نوعی حق تمبر است که در معاملات مختلف بر حسب ارزش سند اخذ می شود. به منظور وضع این مالیات می توان املاک را در محدوده های قیمتی مشخص طبقه بندی کرد و سپس برای محدوده های قیمتی بالاتر، نرخ مالیاتی بیشتری در نظر گرفت. بدیهی است تمامی املاک موجود در کشور که از یک محدوده قیمتی خاص، پایین تر باشند، مشمول معافیت خواهند بود.

مالیات بر قیمت زمین (عدم تصویب)

مالیات بر قیمت زمین به معنی اخذ درصدی ثابت از قیمت زمین به صورت سالیانه است. در این نوع مالیات، تفاوتی میان استفاده یا عدم استفاده مالک از زمین وجود ندارد و همه زمین های شهری، مشمول آن می شوند. مهمترین اثرات و ویژگی های این مالیات عبارت اند از درآمد مطمئن و پایدار برای دولت و شهرداری ها، افزایش بهره وری زمین و سادگی و کم هزینه بودن اجرای آن است.

منابع:

تحلیل مسکن ایران، بهروز ملکی ، سازمان مدیریت صنعتی 

بانک مرکزی ایران/ آمار داده ها , www.cbi.ir/section/1378.aspx

مرکز آمار، www.amar.org.ir

The urban basis of political alignment: social class, domestic property ownership, and state intervention in consumption processes‏
P Dunleavy – British Journal of Political Science, 1979
The incidence of domestic rates and alternative local taxes‏ GA Hughes – Fiscal Studies, 1982‏ 
Reform of UK local government domestic property taxes‏ F Plimmer, WJ McCluskey… – Property …, 1999‏