قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران از تراکم تا سطح اشغال و تعداد طبقات

قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران شامل جزئیات زیادی می‌شود که دانستن همه آن‌ها برای کارفرمایی که شما باشید و قصد شروع ساختمان سازی در شهر تهران دارید بسیار ضروری است. در این مقاله از ویکی ساختمون به مروری بر تمام قوانین ساخت و ساز در شهر تهران از جمله تعداد طبقات مجاز، میزان پیشروی، مقدار زیر بنا و تراکم می‌پردازیم.

تراکم ساخت و ساز در شهر تهران

میزان تراکم از مهم‌ترین قوانین ساخت و ساز در شهرداری تهران است که بسته به نوع سازه و همچنین منطقه مورد نظر، درصد مشخصی از آن قابل اعمال است. اما واقعاً تراکم چیست؟

قانون تراکم شهرداری چیست؟

بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران، قانون تراکم مشخص می‌کند که شما به جای یک خانه نقلی قدیمی مجاز به ساخت آپارتمان چند طبقه هستید. میزان تراکمی که شهرداری برای یک منطقه، کوچه یا خیابان خاصی در نظر می‌گیرد به فاکتورهای مختلفی بستگی دارد. تراکم را به زبان ساده می‌توان به صورت زیر تعریف کرد:

« در مراحل ساخت ساختمان تراکم مجموع تمامی بناهای موجود در یک ساختمان است که خود به دو دسته ناخالص و خالص تقسیم می‌شود. تراکم ناخالص مسکونی نشان دهنده تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت کل زمین در آن منطقه و تراکم خالص مسکونی نشان دهنده تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت اراضی مسکونی در آن منطقه است.»

از طرفی هم در قانون شهرداری دو نوع تراکم جمعیتی و ساختمانی تعریف شده است. تراکم جمعیتی در واقع عبارت است از تعداد افراد ساکن در هر هکتار. تراکم ساختمانی هم که به صورت درصد بیان می‌شود در واقع نشان دهنده این است که در چند متر از زمین خود قادر به ساخت‌وساز هستید.

قوانین تراکم در شهر تهران

بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران برای محاسبه تراکم ساختمانی ابتدا بایستی به مساحت قید شده در سند مالکیت رجوع کنیم. بر همین اساس می‌توان میزان تراکم مجاز برای ملک مورد نظر را به دست آورد. تراکم ساختمانی که توسط شهرداری‌ها مشخص می‌شود، در هر منطقه متفاوت بوده و معمولاً ۱۰۰، ۱۲۰، یا ۱۸۰ درصد است.

تراکم ساختمانی مجاز یا همان حداکثر حجم ساخت‌وساز تا سقف تراکم تعیین شده در پهنه‌های چهارگانه استفاده از اراضی شهر تهران، به تفاوت در هر کاربری و متناسب با مساحت قطعه و عرض معبر در طرح تفصیلی تهران از ۸۰ درصد تا ۴۴۰ درصد (به جز پهنه‌های ویژه بلندمرتبه) است.

تراکم ساختمانی مجاز در زیر پهنه‌های حفاظت (سبز و باز)، مختلط ویژه، صنعت با فناوری بالا و خوشه‌های صنعت، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) ، بازار و پهنه‌های ویژه بلندمرتبه سازی، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه‌های مربوطه بر اساس مقررات طرح جامع تهران، به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.

به منظور سامان بخشی به سیمای شهر، احداث بنا در محورهایی از شهر که بیش از ۶۰ درصد قطعات آن در طرفین گذرهایی با حداقل ۱۲ متر عرض، بر مبنای ضوابط قبلی ساخته شده‌اند، مطابق ضوابط قبلی (تراکم و طبقات)، مجاز است. این محورها در طرح تفصیلی تعیین، و نحوه برخورد با آن‌ها به تصویب کمیسیون ماده (۵) خواهد رسید.

هرگونه پیش‌آمدگی ساختمان‌ها در معابر عمومی و خیابان‌ها در کلیه پهنه‌ها، به منظور تأمین دید مناسب و انتظام بصری و جلوگیری از کاهش فضاهای باز شهری، ممنوع است.

فضاهای مشاعی یا غیرمفید و حداقل زیربنا یا سرانه آن‌ها، در کلیه ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی طبق جدولی تنظیم و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.

زیربنای این فضاها (غیرمفید) که همراه با زیربنای فضاهای مفید در هر طبقه (جمع مفید و غیرمفید)، حداکثر سطح کل اشغال مجاز در هر پلاک را تشکیل می‌دهند، به لحاظ دریافت عوارض تراکم ساختمانی مجاز تعیین شده در جداول بالا، جزء تراکم محاسبه نخواهند شد.

برای جزئیات بیشتر در خصوص تراکم ساختمانی می‌توانید به مقاله «قانون تراکم شهرداری چیست» مراجعه کنید.

قانون سطح باز و سطح اشغال بنا

بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران سطح اشغال زمین در زیر پهنه‌های سکونت عام، مطابق جداول زیر، حداکثر تا ۶۰ درصد تعیین می‌گردد. در قطعاتی که طول آن‌ها مساوی و یا بیش از ۲۵ متر و یا مساحت آن‌ها مساوی یا بالاتر از ۱۸۰ مترمربع باشد، سطح اشغال تا حداکثر ۲ متر پیشروی طولی، علاوه بر سطوح اشغال موضوع صفحه اول جداول بالا، مجاز خواهد بود.

هر گونه افزایشی در سطح اشغال کلیه پهنه‌ها، تحت هر عنوان و به هر شکل ممنوع است.

محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی پلاک‌های واقع در زیر پهنه‌های سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح ۷۰ درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال (در طول قطعه)، مجاز می‌باشد. موارد استثنا و از جمله در زیر پهنه‌های بلندمرتبه سازی به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.

بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران در محدوده‌هایی از زیر پهنه‌های فعالیت (محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات) و مختلط (تجاری، اداری و خدمات با مسکونی) و زیر پهنه‌های ویژه بلندمرتبه، سطح اشغال می‌تواند تا حداکثر ۸۰ درصد (به شرط استفاده عمومی)، افزایش یابد. سطح اشغال در طبقات بالای همکف یا اول کاهش و مطابق مفاد جداول بالا، حداکثر ۵۰ درصد مجاز خواهد بود.

متناسب با کاهش سطح اشغال زمین و افزایش طبقات (حداکثر در یک طبقه) در کلیه زیر پهنه‌های مسکونی عام، تراکم مازاد تشویقی یا تخفیف در عوارض (مازاد بر تراکم پایه مالی تا سقف تراکم ساختمانی مجاز)، تعلق خواهد گرفت.

ضوابط مربوطه حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ طرح، تهیه و بعد از تأیید و تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران به تصویب شورای اسلامی شهر تهران خواهد رسید. تخصیص حداقل ۵۰ درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رمپ) به فضای سبز، الزامی است.

قانون پارکینگ در شهرداری تهران

پارکینگ نیز در قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران جای خود را دارد. صدور هر گونه عدم خلاف یا گواهی پایان کار، منوط به تأمین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز مذکور، در همان ساختمان و یا در پارکینگ‌های مشاعی با فاصله حداکثر ۲۵۰ متر خواهد بود.

تعداد پارکینگ‌های مورد نیاز برای ساختمان‌ها و مجتمع‌هایی که از کاربری‌های مختلف برخوردارند، بایستی برابر مجموع تعداد حداقل پارکینگ‌های لازم برای هر یک از کاربری‌ها طبق ضوابط، محاسبه و تأمین شود.

• احداث درب پارکینگ در پخ تقاطع دو گذر ممنوع است.
• درصورتی‌که پارکینگ در زیرزمین تأمین گردد، شیب رمپ حـداکثر ۱۵ درصد خواهد بود، حداکثر شیب یک متر ابتدا و انتهای رمپ باید مساوی یا کمتر از ۱۰ درصد باشد.
• در شیب‌های قوس دار شعاع گردش رمپ حداقل ۶/۵ متر ملاک عمل می‌باشد (آکس رمپ) و باید توجه کرد که مرکز قوس باید داخل محدوده ملک قرار گیرد.
• حداقل عرض درب ورودی پذیرفتنی برای پارکینگ‌های با تعداد کمتر از ۲۵ واحد، سه متر است و برای پارکینگ‌های بیش از ۲۵ واحد یا مساحت ۱۰۰۰ مترمربع با یک رمپ ورودی، پنج متر قابل قبول است.
• حداقل عرض مفید شیب رمپ در پارکینگ‌های با تعداد کمتر از ۲۵ واحد، ۳/۵ متر و برای پارکینگ‌های بیش از ۲۵ واحد یا مساحت ۱۰۰۰ متر مربع با یک رمپ ورودی، پنج متر قابل قبول است.
• حداقل ارتفاع مفید پارکینگ‌های مسقف و ورودی آنها باید ۲۴۰ سانتی‌متر باشد (بدون اینکه لوله‌ها و کانال‌های تاسیساتی و غیره از ارتفاع مفید آن بکاهد).
• از هر گذر ماشین رو، تنها یک درب ورودی پارکینگ مجاز شمرده شده، به جز در زمین‌های با بر بیش از ۲۰ متر که داشتن دو درب نیز بلامانع است.
• برای املاک دارای چند بر، از هر گذر ماشین رو یک راه مجاز است ولی در صورتیکه از یک گذر قصد تامین پارکینگ داشته باشد گذر کم رفت و آمدتر (کم عرض‌تر) پیشنهاد می‌شود.
• برای تأمین یک واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی سه متر و آکس به آکس دو ستون طولی آن پنج متر الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک (فاصله داخلی بین دو ستون) نباید کمتر از ۲/۵ متر باشد.
• در صورتیکه دو طرف محل توقف در پارکینگ دیوار باشد، عرض آن باید حداقل سه متر باشد.
• برای تامین دو واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی پنج متر و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز پنج متر الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک (فاصله داخلی بین دو ستون) کمتر از ۴/۵ متر نباشد.
• برای تامین سه واحد پارکینگ آکس به آکس دو ستون عرضی ۷/۵ متر و آکس به آکس دو ستون طولی آن نیز پنج متر الزامی است. در هر صورت عرض محل پارک (فاصله داخلی بین دو ستون) کمتر از ۶/۵ متر نباشد.
• به طور کلی افزایش تعداد خودرو، با افزایش فاصله محور ستون‌ها به ازای ۲/۵ متر به ازای هر خودرو بلا مانع است.
• هنگامی که خودروها در طول و پشت سر یکدیگر قرار می‌گیرند، ابعاد مورد نیاز برای هر یک ۲ متر در ۶ متر است.
• حداقل عرض محل توقف اتومبیل افراد معلول ۳/۵ متر است.

تعداد طبقات مجاز در تهران چقدر است؟

تعداد طبقات مجاز برای ساخت از دیگر قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران است که بسته به نوع پهنه و کاربری ساختمان می‌تواند متفاوت باشد. برای نمونه تعداد طبقات بسته به نوع ساختمان مسکونی و منطقه‌ای که در آن قرار دارد می‌تواند از ۲  تا ۱۲ طبقه باشد. برای اطلاعات بیشتر به سه جدول بالا مراجعه کنید.

قوانین میزان پیشروی در شهرداری تهران

پیشروی یا پیش‌آمدگی ساختمان از دیگر قوانین سفت و سخت ساخت و ساز در شهرداری تهران است که مهم‌ترین قوانین آن را می‌توان در چند مورد زیر خلاصه کرد.

• احداث پیش‌آمدگی و بالکن در معابر با پهنای کمتر از ۱۲ متر و همچنین در معابر موسوم به بزرگراه‌ها مجاز نیست.
• در خیابان‌هایی با پهنای ۱۲ متر تا ۲۰ متر، احداث پیش‌آمدگی حداکثر به عمق ۸۰ سانتی‌متر مجاز است.
• در خیابان‌های با پهنای بیش از ۲۰ متر، احداث پیش‌آمدگی حداکثر به عمق ۱۲۰ سانتی‌متر مجاز است.
• ارتفاع حد زیرین پیش‌آمدگی از بالاترین نقطه کف معبر نباید کمتر از ۳/۵ متر باشد.
• حد (فاصله) پیش‌آمدگی از لبه سواره‌رو حداقل ۸۰ سانتی‌متر فاصله افقی داشته باشد.
• پیش‌آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر ۱/۵ متر عمود بر پخ و به شرط رعایت ۳/۵ متر ارتفاع از کف پیاده‌رو بلامانع است.
• درگاهی و لبه کف پنجره، نیم ستون چسبیده به دیوار، قرنیزها، پله و یا شیب‌راه ورودی و دیگر عناصر ساختمانی که در ارتفاع کمتر از ۳/۵ متر از کف معبر مجاور باشند، نباید بیش از ۱۰ سانتی‌متر در معبر عمومی پیش‌آمدگی داشته باشند.
• پیش‌آمدگی سایبان یا بارن گیر بام از حد ساختمان، به عمق حداکثر ۸۰ سانتی‌متر، درصورتی‌که حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف معبر حداقل ۳/۵ متر ارتفاع داشته و حد پیش‌آمدگی آن از لبه سواره‌رو حداقل ۸۰ سانتی‌متر فاصله افقی داشته باشد.

دیگر قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران

علاوه بر قوانین و ضوابطی که در بالا به آن‌ها اشاره شد، در خصوص ساخت و ساز بر اساس استانداردهای شهرداری تهران یک سری قوانین دیگری نیز مطرح است که در زیر به برخی از آن‌ها اشاره شده است.

• فضاهایی که برای نوردهی (سرویس‌های بهداشتی)، عبور لوله‌های تاسیساتی و کانال کولر تعبیه می‌شوند و ابعاد و مساحت‌های حداقل و استاندارد را نداشته و داکت محسوب می‌شوند، مساحت آن‌ها جزء زیربنا و تراکم منظور می‌شود.
• در ساختمان‌های مسکونی و به جهت افزایش بهره‌وری آن‌ها، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو از استانداردهای تعیین شده کمتر نشود، سطح آن‌ها جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی‌شود.
• برای املاک با مساحت عرصه ۲۰۰ مترمربع و بیشتر حداقل مساحت قابل قبول برای فضاهای اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی) ۱۲ مترمربع با حداقل عرض سه متر است.
• برای املاک با مساحت عرصه ۲۰۰ متر مربع و بیشتر حداقل مساحت قابل قبول برای آشپزخانه ۶ مترمربع با حداقل عرض ۲ متر است.
• برای املاک با مساحت عرصه کمتر از ۲۰۰ مترمربع حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای اتاق‌های اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی) ۶ درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی)، با رعایت حداقل عرض ۲ متر از پلاک مجاور است.
• برای املاک با مساحت عرصه کمتر از ۲۰۰ مترمربع حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای آشپزخانه سه درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی)، با رعایت حداقل عرض ۲ متر از پلاک مجاور است.
• چنانچه اتاق‌های اصلی (نشیمن، خواب، هال و یا پذیرایی) از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت (نورگیر) نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های روبروی آن‌ها از یکدیگر، حداقل باید ۶ متر باشد.
• چنانچه آشپزخانه و اتاق‌های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آن‌ها از یک حیاط خلوت (نورگیر) نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های روبروی آن‌ها از یکدیگر، حداقل باید چهار متر باشد.

سخن آخر

قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران در خصوص ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی و بخش‌های مختلف آن شامل جزئیات ریز و درشتی می‌شود که اشراف به آن‌ها بسیار مهم است. در این مقاله مهم‌ترین قوانین ساخت ساز در شهر تهران در خصوص تراکم، تعداد طبقات مجاز، پیشروی و پارکینگ مرور شد.

اگر چیزی از قلم افتاده است خوشحال خواهیم شد ما و دیگر کاربران را در جریان بگذارید!