عقد بیع
عقد بیع قرارداد یا عقدی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار کند به نحوی که مالک مال (فروشنده)، مالکیت کالای خود را در مقابل پول یا مالی که دریافت می‌کند به طرف مقابل (خریدار) انتقال دهد و طرف نیز در مقابل دریافت کالا، پول یا مال خود را به فروشنده بدهد.
مطابق ماده 338 قانون مدنی کشور "بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم" همانطور که از تعریف فوق بر می آید لازم است که مبیع از اموال عینی باشد، مانند زمین، خانه و نظایر آن. بنابراین هیچگاه نمیتوان منفعت یا عمل یا حق نظیر حق ارتفاق را مبیع قرار داد. مثلا نمیتوان منافع یکساله باغ را در قالب عقد بیع به دیگری فروخت ولی میتوان آنرا در قالب عقد اجاره باغ، به دیگری واگذار نمود.
عقد بیع به محض انشای اراده طرفین تشکیل‌دهنده آن، یعنی بایع و مشتری، تحقق می‌یابد و دارای اثر حقوقی می‌شود. بیع در لغت به معنای خرید و فروش و داد و ستد می‌باشد و در اصطلاح فقهی ایجاب و قبولی است که بر نقل ملک در مقابل عوض معلوم و متعین دلالت کند.
شرایط صحّت عقد بیع (خرید و فروش)
1. انشاء ایجاب و قبول
ایجاب، انشای معامله توسط فروشنده و قبول، اعلام رضایت به معامله توسط خریدار است. مانند آنکه فروشنده بگوید این آپارتمان را به مبلغ 150 میلیون تومان به تو فروختم و خریدار بگوید خریدم.
2. موالات بین ایجاب و قبول
موالات بین ایجاب و قبول به معنای نبودن فاصلۀ طولانی بین آنها که آن را از عنوان عقد و قرارداد بستن با هم، خارج سازد، معتبر می‌باشد و فاصلۀ مختصر، به طوری که گفته شود که این قبولِ آن ایجاب است، ضرری نمی‌رساند.
3. تطابق بین ایجاب و قبول
مطابقت بین ایجاب و قبول در ثمن و مثمن و سایر حدود و شرایط معامله لازم است.
4. معلّق نبودن معامله بر امر غیر حاصل یا امر مجهول الحصول
معلّق بودن معامله (عقد بیع) بر امر غیر حاصل در هنگام انعقاد عقد صحیح نیست و فرق ندارد که بداند امر مذکور بعداً محقّق می شود یا نداند به عنوان مثال چنانچه فروشنده بگوید: این کالا را فروختم اگر در شب آینده هلال اول ماه رؤیت گردد یا اگر فرزندِ پسر برایم متولّد شود، چنین معامله‌ای باطل است.
5. بیع زمان دار و موقّت نباشد
از جمله شرایط صحّت معامله (عقد بیع) آن است که فروش به نحو فروش زمانی برای مدت معین نباشد و گرنه مالکیت زمانی بدین گونه که فروشنده کالایی را تنها برای زمان موقّت بفروشد و پس از سپری شدن زمان مذکور دیگر خریدار مالک آن نباشد باطل است و وجه شرعی ندارد.
6. فروشنده و خریدار دارای شرایط شرعی مقرّر شده برایشان باشند.
فروشنده و خریدار به هنگام انجام معامله باید دارای شروط ذیل باشند:
1- دارای اختیار باشند و کسی آنان را اکراه یا اجبار به انجام معامله نکرده باشد.
2- جنس یا عوضی را که میدهند مالک بوده یا در حکمِ مالک باشند.
3- محجور و ممنوع از تصرّف در اموالشان نباشند.
ماده‌ی ۳۶۲ قانون مدنی:
مطابق ماده 362 قانون مدنی کشور آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد به شرح زیر است:
الف) به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
نخستین اثر عقد بیع تبدیل مالکیت است؛ به این معنا که با انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و تمام منافع آن می‌گردد و فروشنده مالک ثمن می‌شود، به‌نحوی که می‌توانند هرگونه تصرفی که بخواهند در مال خود بنمایند و حتی آن را با یک عقد جدید به غیر واگذار کنند.
ب) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.
اثر دیگر عقد بیع تعهداتی است که برای هریک از طرفین در ضمانت جنس مورد معامله حاصل می‌شود. اگر پس از عقد بیع و دریافت ثمن مشخص گردد که مبیع متعق به غیر بوده است، مشتری حق دارد برای اخذ ثمن به بایع رجوع کند و چنانچه از فساد بیع اطلاعی نداشته باشد بایع باید از عهده‌ی تمام خسارت‌های وارده به مشتری نیز برآید. در رابطه با ثمن نیز همین قاعده حاکم است.
ج) عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌کند.
تعهد بایع بر تحویل مبیع بنابر شروط مورد توافق طرفین از آثار عقد بیع است.
د) عقد بیع مشتری را به تأدیه‌ی ثمن ملزم می‌کند.
تعهد مشتری بر تحویل ثمن نیز یکی دیگر از آثار عقد بیع است.
اوصاف عقد بیع
بیع از عقود تملیکی است
عقد تملیکی، عقدی است که به محض ایجاب و قبول مالکیت به طرف مقابل منتقل می‌شود و انتقال مالکیت منوط به تحقق شرطی نخواهد بود.
بیع از عقود معوض است
عقد معوض، عقدی است که در آن مبادله یک مال با مال دیگر صورت می‌گیرد. به بیان دیگر بیع از عقود رایگان که در آن یکی از طرفین مالی را بدون عوض در اختیار دیگری قرار می‌دهد، نیست.
بیع عقدی لازم است
عقد لازم عقدی است که هیچ‌یک از طرفین حق برهم زدن آن را نداشته باشند مگر در مواردی که قانون این اجازه را به طرفین بدهد (از طریق اعمال خیارات قانونی) یا طرفین بخواهند عقد را اقاله کنند.
بیع عقدی رضایی است
عقد رضایی عقدی است که انعقاد آن نیاز به هیچ تشریفاتی ندارد. در عقد بیع نیز به محض ایجاب و قبول طرفین، عقد واقع شده و فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مبیع می‌گردد.
به منظور آشنایی بیشتر با این مبحث و رسیدن به جواب سوالات خود و یا ارائه هر گونه انتقاد و پیشنهاد به بخش مشاوره آنلاین کارگشا مراجعه فرمایید.
منابع:
دپارتمان قراردادها و امور حقوقی سامانه جامع صنعت ساختمان
