عرضه و تقاضای مسکن

در مطلب زیر خواهیم خواند:

تقاضای مسکن

رابطه میان درآمد خانوارها و تقاضای مسکن

ادوار مختلف زندگی و تقاضای مسکن

جابه جایی خانوارها و تغییرات در تقاضای مسکن

عرضه مسکن

قیمت مسکن

نیروی انسانی و دستمزدها

مصالح ساختمانی

اعتبارات مسکن

نقش دولت در عرضه مسکن

تقاضای مسکن

بخش مسکن از دودیدگاه قابل بررسی است یکی مصرف خدمات حاصل از مسکن ( نظیر محلی برای آسایش، خواب و…) و دیگری به عنوان کالای سرمایه‌ای که از آن به عنوان «دارایی مسکن» یاد می‌شود. در حالت اخیر، خریدار به دنبال کسب درآمد‌های حاصل از اجاره دادن واحد مسکونی خود است.

رابطه میان درآمد خانوارها و تقاضای مسکن

برای بررسی رابطه میان درآمد خانوارها  و تقاضای مسکن باید یک بازار خاص از مسکن را در نظر گرفت و مخارج صورت پذیرفته در بخش مسکن توسط درامدهای مختلف درآمدی در آن بازار را بررسی کرد. روشن است که اگر گروه های مختلف درآمدی در یک بازار مشترک قرار نداشته باشند مقایسه میان آن ها مشکلات خاص خود را ایجا می کند. برای بررسی اثر درآمد خانوارها بر تقاضای مسکن ، لازم است که کشش درآمدی تقاضای مسکن محاسبه شود. این کشش بیانگر درصد تغییر در تقاضای مسکن در اثر یک درصد تغییر در درآمد خانوارهاست.
در بررسی اثر درآمد خانوارها بر تقاضای مسکن، لازم است تعریفی از درآمد داشته باشیم، چرا که این امر، اثر عمده‌ای بر روی تقاضای مسکن خواهد داشت. با توجه به این نکته، در اولین نگاه می‌توان این برداشت را نمود که درآمد جاری خانوارها نمی‌تواند بهترین معیار برای تعریف درآمد باشد، زیرا همبستگی بالایی میان درآمد جاری خانوارها و تقاضای مسکن آنان مشاهده نمی‌شود.
در نتیجه، منطقی به نظر می‌رسد که درآمد دائمی خانوار را به عنوان معیاری برای قدرت خرید و تقاضا برای کالای بادوام و مهمی چون مسکن در نظر گرفت.
شیوه‌های مختلفی برای اندازه‌گیری درآمد دائمی افراد وجود دارد. یکی از این شیوه‌ها، بررسی میانگین درآمد فرد در چند سال گذشته است (گذشته‌نگر). از دیگر روش‌ها، پیش‌بینی آماری درآمد بر پایه درآمد جاری، سن، سطح تحصیلات، مهارت‌ها و سایر متغیرهایی است که بر درآمد دائمی مورد انتظار در آینده تاثیر دارند (آینده‌نگر).

ادوار مختلف زندگی و تقاضای مسکن

علاوه بر درآمد، طول عمر افراد و عوامل جمعیتی نیز بر تقاضای خانوارها برای مسکن اثر می‌گذارد. انتظار می‌رود تعداد اعضای خانوارها و نیز جمعیت یک کشور اثر مثبت بر تقاضای مسکن داشته باشد. علت آن است که خانوارهای پر جمعیت‌تر نیاز به واحدهای مسکونی بزرگتری دارند و کشورهای با جمعیت بالاتر، نیازمند واحدهای مسکونی بیشتری هستند. شایان ذکر است که خانوارهای پرجمعیت‌تر نیازمندی‌های بیشتری در زمینه‌های غذا، پوشاک و دیگر مایحتاج خود دارند. اگر تهیه و تامین این اقلام مهم‌تر باشد، تقاضای مسکن توسط این گروه از خانوارها با افزایش تعداد اعضای آن ها (به شرط ثابت بودن درآمد) کاهش خواهد یافت. چرا که در صورت ثابت بودن درامد خانوار، درآمد سرانه اعضای آن با افزایش تعداد اعضا کاهش می یابد. در نتیجه با وجودی که خانوارهای پر چمعیت تر نیازمند مسکن بزرگتری هستند، کاهش سرانه درآمد، به عنوان مانعی درتأمین مسکن مناسب خواهد بود.
از طرف دیگر ، با افزایش جمعیت یک خانوار ، تقاضا برای تمام خدمات مسکن به یک نسبت افزایش نخواهد یافت.

جابه جایی خانوارها و تغییرات در تقاضای مسکن

عوامل مختلفی بر جابه جایی خانوارها و امنتقال به مسکن جدید اثر می گذارد. در حقیقت جابه جایی وسیله است که توسط آن خانوارها تقاضا برای مصرف خدمات مسکن را با توجه به تغییر در نیازهای خود که در اثر حوادث پیش بینی شده یا پیش بینی نشده بوجود می آید، تعدیل می کنند. برای بررسی آنکه خانوار ها در چه هنگانی جابه جا می شوند ، لازم است که هزینه و فایده های حاصل از جابه جایی را مد نظر قراردهیم. هنگامی که خانواری تصمیم به جابه جایی می گیرد هزینه های متفاوتی را مدنظر قرار می دهد. پیش از هر چیز لازم است که مسکن جدیدی مطابق با نیازهای خود پیدا کند. هر چند دلالان مسکن این امر را تسهیل کرده اند ، با این وجود جست جو برای یافتن بهترین مسکن از میان واحد  های مسکونی موجود فرآیندی پیچیده و زمان‌بر است. از سوی دیگر، فایده‌های حاصل از جابجایی با افزایش مصرف از جریان خدمات مسکن اندازه‌گیری می‌شود. از آنجا که این فایده‌ها طی سال‌های آتی یعنی پس از سکنی گزیدن در مسکن جدید حاصل می‌شوند، خانوار باید ارزش‌های تنزیل شده را محاسبه و آن را با ارزش‌های ماندن در منزل فعلی خود مقایسه کند. اگر U_old بیانگر مطلوبیت یا تمایل به پرداخت خانوار برای ادامه زندگی در مسکن فعلی باشد و U_new مبین مطلوبیت حاصل از انتقال به مسکن جدید باشد، ارزش حال خالص این جابجایی را به صورت زیر نشان می‌دهیم:

NPV = PDV (U_new ) – PDV (U_old ) – جابجایی هزینه‌های – معادله هزینه

خانوارها زمانی اقدام به جابجایی خواهند کرد که ارزش حال خالص جابجایی به حداکثر مقدار برسد. به عبارت دیگر، تنها مثبت بودن ارزش‌های خالص برای جابجایی کافی نیست و خانوار باید به جست‌جوی خود ادامه دهد تا به میزان حداکثر آن برسد.
از آنجایی که خانوارهای جوان‌تر دارای افق زمانی بلندتری هستند و فایده خالص خود را با توجه به آن تنزیل می‌کنند، پس فایده خالص آنها از جابجایی نسبت به خانوارهای مسن‌تر، بیشتر خواهد بود. این موضوع می‌تواند یکی از دلایل برای جابجایی بیشتر خانوارهای جوان باشد.

عرضه مسکن

همانند سایر کالاها  ، تابع تولید مسکن را نیز می توان تابعی از نهاده هایی نظیر نیروی کار، سرمایه، زمین و در برخی موارد فناوری درنظرگرفت. با عنایت به اینکه مسکن کالایی بادوام است، عرضه آن نه تنها توسط سازندگان واحدهای مسکونی جدید بلکه توسط مالکان واحدهای موجود نیز تحت تأثیر قرار می گیرد. به عنوان مثال ، مالکان می توانند دو واحد مسکونی را به یک واحد مسکونی بزرگ (ویا برعکس) تبدیل کنند. همچنین ، این امکان وجود دارد که مالکان با افزایش هزینه نگهداری و یا بازسازی واحد مسکونی خود سبب افزایش خدمات آن شوند.
از سوی دیگر دولت ها نیز نقش مهمی در عرصه مسکن دارند. ساخت خانه های عمومی، کمک به عرضه کنندگان واحدهای مسکونی از طریق یارانه ها یا سیاست های مالیاتی از جمله این اقدامات هستند.

قیمت مسکن

افزایش قیمت مسکن موجب درآمد تولید کننده مسکن می شود و از این راه میزان سود او را افزایش می دهد. افزایش سود موجب افزایش انگیزه تولید بیشتر و در نتیجه عرضه بیشتر واحدهاتیمسکونی تازه ساز خواهد شد. همچنین علاوه بر اثر مستقیم قیمت مسکن بر عرضه آن، افزایش در تولید مسکن می تواند در شرایطی موجب افزایش تعداد خانه ها خالی از سکنه و در نتیجه کاهش سودآوری ساخت و ساز واحدهای مسکونی جدید گردد که به دنبال  آن عرضه مسکن کاهش خواهد یافت.
زمین به عنوان یکی از عوامل اصلی در تولید مسکن، سهم بالایی از کل هزینه‌های مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.در دهه‌های اخیر تلاش‌های متعددی برای مدل‌سازی مستقیم عرضه مسکن صورت پذیرفته است. زیربنای نظری اغلب این پژوهش‌ها از دو منبع سرمایه‌گذاری و فضای شهری نشات گرفته است. وجه تمایز این دو شیوه در وارد کردن زمین و رفتار آن به عنوان داده تولید در عرضه واحدهای مسکونی جدید است. پژوهش‌هایی که بر پایه نظری سرمایه‌گذاری بوده‌اند، ویژگی‌های منحصر به فرد بازار زمین به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تولید را در نظر نگرفته‌اند. در حالی که پژوهش‌ها صورت گرفته بر مبنای نظریه فضای شهری، بازار زمین را در تحلیل‌های خود وارد کرده‌اند. علت وارد کردن زمین در نظریه فضای شهری محدودیت آن و تاثیرات احتمالی حاصل از آن بر عرضه واحدهای مسکونی بوده است.

نیروی انسانی و دستمزدها

بخش مسکن از جمله کاربردی ترین بخش های اقتصادی است که میزان بالایی از اشتغال زایی را در مقایسه با سایر بخش ها به خود اختصاص می دهد. یکی از مهمترین علل این امر ، ارزانی نسبی نیروی کار نسبت به سرمایه در تولید مسکن است.

مصالح ساختمانی

مصالح ساختمانی از دیگر نهاده های اصلی تولید مسکن هستند که تغییرات قیمتی آن ها بر روی هزینه های ساخت و ساز مسکن اثر قابل ملاحظه ایی دارد. همچنین ، مصالح ساختمانی ، بیشترین سهم را در ارزبری بخش مسکن دارند . همانگونه که پیش تر مطرح شد ، برای اثر گذاری توسعه در بخش مسکن بر روی رشد اقتصادی ، لازم  است که از مصالح ساختمانی بومی به جای مصالح ساختمانی وارداتی استفاده شود.

با بروز رونق در بخش مسکن، تقاضا برای مصالح ساختمانی -اعم از فلزی و غیرفلزی- افزایش می‌یابد. افزایش تقاضا در مصالح ساختمانی منجر به افزایش هزینه‌های ساخت و ساز خواهد شد که بر قیمت واحدهای مسکونی ساخته شده اثر می‌گذارد.
از دیگر مباحث مربوط به مصالح ساختمانی تولید داخلی و میزان واردات است. از این رو، سیاست‌های تعرفه‌ای  بر واردات مصالح ساختمانی نظیر آهن و فولاد و سیمان و در نتیجه هزینه‌های ساخت و ساز اثر می‌گذارد.
مشخص است که افزایش هزینه تمام شده ساخت هر متر مربع واحد مسکونی با فرض ثابت در نظر گرفتن قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، رابطه معکوس با عرضه مسکن خواهد داشت. به عبارت دیگر، با کمتر شدن فاصله درآمد و هزینه، میزان سود (بازدهی) ساخت و ساز کاسته شده و رغبت سازندگان مسکن برای اقدام به ساخت واحدهای جدید کاهش خواهد یافت.

اعتبارات مسکن

ساخت و ساز در بخش مسکن از یک سو دارای ازش افزوده و منافع قابل توجه و از سوی دیگر نیازمند نهاده های متفاوت و هزینه بالای ساخت است . منطقی به نظر می رسد که بازارهای مالی با جذب سپرده های مردم و انتقال آن ها به سازندگان ، به نوعی در تأمین مالی منابع مورد نیاز در ساخت مسکن سهیم و از سود حاصل از آن بهره مند شوند. در حالت کلی می توان چنین استدلال کرد که با افزایش میزان اعتبارات در بخش مسکن و وجود یک بازار مالی منسجم و قدرتمند ، تمایل برای ساخت واحدهای مسکونی جدید افزایش یابد. شیوه های محتلفی برای تأمین مالی وجود دارد. این شیوه ها شامل بازارهای رهن اولیه و ثانویه، اوراق مشارکت یا خرید متری واحدهای مسکونی ، تامین مالی خرد و موارد یاز این قبیل هستند که در ادبیات اقتصاد مسکن از آن ها با عنوان تانین مالی در بخش مسکن یاد می شود.

نقش دولت در عرضه مسکن

سیاست های دولت بر عرضه مسکن اثر خواهد داشت. آن دسته از سیاست ها که به حمایت از طرف تقاضا (مصرف کنندگان) می پردازند، منجر به افزایش تقاضای مسکن شده و این افزایش به نوبه خود موجب افزایش اجاره یا قیمت مسکن موجب افزایش سود حاصل از ساخت و ساز خواهد شد که سبب ایجاد انگیزه در تولید کنندگان برای عرضه بیشتر واحدهای مسکونی می شود. میزان اثر گذاری سیاست های دولت در طرف تقاضا بر عرضه مسکن به میزان افزایش اجاره یا قیمت در اثر این سیاست ها و میزان واکنش عرضه نسبت به این افزایش ( کشش قیمتی عرضه مسکن) بستگی دارد.
سیاست حمایتی در طرف عرضه ، به طور معمول شامل واحدهای استیجاری می شود. از جمله مهم ترین این سیاست ها می توان به خانه عمومی اشاره کرد. خانه های عمومی ، واحد های مسکونی هستند که به وسیله دولت تأمین مالی و تولید می شوند. از سوی دیگر ، واحدهای استیجاری که به وسیله بخش خصوصی ساخته می شوند نیز به روش های دیگری از سوی دولت حمایت می شوند. سیاست های اتخاذ شده به وسیله دولت ها در بخش مسکن، در جوامع مختلف اثرات متفاوتی بر جای می گذارند. از این رو نمی توان سیاست خاصی را برای تمام کشورها تجویز کرد.

منابع:

Poterba, J. M. (1984) “Tax subsidies to owner-occupied housing: An asset market approach”, Quarterly Journal of Economic, s99, 729-752
Rosen, s. (1974) “Hedonic Prices and lmplicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy, 82(1), January/February 1974, pp. 34-55.
Topel, R. and Rosen. S. (1988) “Housing investment in the United States”, Journal of Political Economy, 96, 718-740.