صندوق پس انداز مسکن
مقدمه
در برنامه‌های پس‌انداز محور، خانوارها برای یک دوره زمانی مشخص، سپرده‌گذاری می‌کند و پس از طی این دوره، واجد شرایط دریافت وام می‌شود. دوره سپرده‌گذاری، علاوه بر تجهیز منابع، قابل اطمینان بودن فرد قرض گیرنده را برای قرض دهنده مشخص می‌کند و از ریسک اعتباری می‌کاهد. بررسی‌ها نیز موید آن است که کاستن از ریسک‌های اعتباری در کشورهایی که در آن‌ها قوانین مربوط به سلب حق فک رهن، حمایت کافی از قرض دهنده نمی‌کند، موثر است.
در این مطلب خواهید خواند:
نظرات منتقدان صندوق پس‌انداز مسکن
خانه های خالی، نیازمند مالیات است، نه وام خرید
وام خرید مسکن در بازار مسکن، تورم ایجاد می‌کند
منابع محدود بانکی باید به سمت عرضه اختصاص یابد
امکان شناسایی تقاضای مصرفی وجود ندارد
بانک مسکن با مشکل عدم تطابق مصارف و منابع، مواجه می‌گردد
وام مسکن، محل سوداگری خواهد شد
قسط و سود وام، زیاد است و مردم توان بازپرداخت آن را ندارند
بار مالی یارانه مابه‌التفاوت سود وام بر بودجه دولت سنگینی خواهد کرد
این برنامه‌ها با تفاوت‌هایی جزئی در کشورهای مختلفی چون آلمان، اتریش، فرانسه، چک، رومانی و… به اجرا درآمده و بسیاری از خانوارها را صاحب مسکن کرده است. برنامه‌های رهنی مسکن از چنان اهمیتی در برنامه‌های تامین مالی مسکن برخوردار است که در بسیاری از کشورها، سیاست‌های تشویقی دولتی حتی کمک‌های حمایتی و یارانه‌ای برای آن طراحی شده است. با این حال، با وجود تجربه نسبتا موفق وام‌های رهنی، صندوق‌های پس‌انداز مسکن در کشور، از رشد مورد انتظار برخوردار نبوده‌اند. بر این اساس، یکی از سیاست‌هایی که در دولت یازدهم، مورد توجه سیاست‌گذاران حوزه مسکن قرار گرفت، افزایش قدرت خرید متقاضیان از طریق احیای نظام پس‌اندازی وام خرید مسکن بوده است. با این وضع، دلواپسی‌هایی بر این سیاست وارد گردیده است که در ادامه، پاسخ‌های اجمالی به آنان داده می‌شود.
ابتدا کلیت یک الگو برای صندوق پس‌انداز مسکن معرفی می‌شود.
نظرات منتقدان صندوق پس‌انداز مسکن
در این قسمت، ضمن ارائه اهم مباحث منتقدان افزایش وام خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن، به بیان توضیحاتی درباره هر نقد خواهیم پرداخت.
خانه های خالی، نیازمند مالیات است، نه وام خرید
هرچند این ایده طرفداران زیادی در کشور دارد، با این حال برای حل مشکلات بخش مسکن باید ابتدا دلیل خالی بودن واحدهای مسکونی، مشخص و براساس آن، راه‌حل ارائه شود.
درصورت وجود شروط زیر، راه حل مالیات بر خانه‌های خالی، می‌تواند موثر باشد:
- امکان شناسایی خانه‌های خالی، بدون تردید پیش‌نیاز اخذ مالیات از خانه‌های خالی، شناسایی این خانه‌ها است که با توجه به فقدان بانک اطلاعات جامع املاک در کشور، چنین امکانی برای سازمان امور مالیاتی فراهم نیست. نگاهی به پیشینه موضوع در کشورمان نیز موید این نقیصه است. شایان ذکر است که قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال 1366 به تصویب رسید. اما در اصلاحیه سال 1380 به دلیل عدم امکان شناسایی این واحدها و به تبع، بیشتر بودن هزینه‌های اجرایی این مالیات از درآمد، لغو و مجددا در اصلاحیه سال 1394 گنجانده شد. تا آزموده مجددا آزمون شود.
- وجود خانه‌های خالی و احتکار فروشندگان: طی سال‌های 1392-1394، بزرگترین مشکل دارندگان مسکن، سختی فروش بود و اساسا انگیزه‌ای برای احتکار وجود نداشت با این حال به نظر می‌رسد طی سال‌های 1395-1397 انگیزه و تمایل عرضه‌کنندگان مسکن به احتکار به دلیل انتظار افزایش قیمت به تدریج تقویت شود.
- قدرت خرید: طول دوره انتظار خرید مسکن از حدود 15 سال در اوایل دهه 1370 به حدود 30 سال در شرایط کنونی رسیده است. این اعداد، نشان می دهد که رشد قیمت مسکن در یک بازه زمانی طولانی، بیش از شاخص‌های هزینه درآمدی خانوار است و خانوارهای کشور از محل خرید مسکن (و همچنین اجاره بها)، بیش از سایر موارد تحت فشار قرار گرفته‌اند.
وام خرید مسکن در بازار مسکن، تورم ایجاد می‌کند
در رابطه با میزان سرمایه‌گذاری وام مسکن در افزایش قیمت مسکن در ایران عموما اغراق صورت می‌گیرد. تاریخچه تحولات قیمتی مسکن در دو دهه گذشته نشان می‌دهد که قیمت مسکن در کشور، چندین جهش را تجربه کرده است (عموم جهش‌های قیمتی به دلایل درون بخشی صورت پذیرفته و به وسیله دلایل درون بخشی، تشدید یا تخفیف یافته است). مبانی نظری و تجربی موضوع نیز مورد تاثیر موقتی افزایش وام خرید بر قیمت مسکن است و عمدتا نمی‌توان افزایش وام خرید را علت افزایش قیمت مسکن تلقی کرد.
منابع محدود بانکی باید به سمت عرضه اختصاص یابد
نگاهی میان مدت به این موضوع، موید آن است که ارائه تسهیلات، صرفا به بخش ساخت و تشویق هرچه بیشتر سازندگان به تولید مسکن، نه تنها نوسانات بازار مسکن را کاهش نمی‌دهد، بلکه می‌تواند در میان‌مدت، زمینه ساز افزایش نوسانات در این بازار شوند. فرم داینامیک این امر در زیر نشان داده شده است:
بر این مبنا می‌توان تعدیل و مدیریت نوسانات بازار مسکن را در گرو هموار ساختن حضور متقارن عرضه و تقاضا در این بازار دانست.
امکان شناسایی تقاضای مصرفی وجود ندارد
چنین استدلالی درباره طرح حمایتی، مطرح است و نباید سبب حذف اصل موضوع، یعنی حمایت از گروه‌های هدف شود. در مقابل، سیاست‌گذار باید تلاش کند با تعیین شاخص‌های مناسب و نظارت در اجرا، تا حد ممکن به شناسایی تقاضای مصرفی مدنظر (در این طرح، دهک‌های متوسط جامعه که در حال حاضر دارای مسکن نیستند)، اقدام کند.
بانک مسکن با مشکل عدم تطابق مصارف و منابع، مواجه می‌گردد
صندوق‌های پس‌انداز مسکن به دلیل ماهیت تعهدی اعطای تسهیلات، نرخ‌های ترجیهی تسهیلات و کوتاه بودن دوره سپرده‌گذاری نسبت به دوره بازگشت تسهیلات، با کسری منابع مواجه‌اند. راهکار این امر از یک سو، جذاب کردن سپرده‌گذاری در بانک‌های مشارکت کننده در چنین طرحی و از سوی دیگر حمایت بانک مرکزی با ابزارهایی چون کاهش یا حذف سپرده قانونی این حساب خاص است. با چنین روش‌هایی می‌توان نسبت به رفع یا کاهش کسری منابع بانک‌های مشارکت کننده در چنین طرحی اقدام کرد. با این حال کلید اصلی، تامین بودجه مابه‌التفاوت سود منابع و مصارف است که در نقدهای آتی به آن پرداخته شده است.
وام مسکن، محل سوداگری خواهد شد
طراحی چنین صندوق‌هایی می‌تواند به دو صورت کلی صورت گیرد:
- فقط متقاضیان واجد شرایط، امکان افتتاح حساب اولیه داشته باشند و واگذاری امتیاز مثلا تا قبل از 5 سال بازپرداخت اقساط، امکان واگذاری به سایر افراد نیز امکان پذیر باشد. در این حالت، سوداگری از محل وام، کاهش می‌یابد.
- هر فردی امکان سپرده‌گذاری در بانک مسکن داشته باشد، واگذاری امتیاز این فرد (که مدلی از سرمایه‌گذاری، انجام داده است) تنها به واجدان شرایط دریافت تسهیلات، امکان پذیر باشد. این مدل شبیه به اوراق مسکن فعلی که در فرابورس خرید و فروش می‌شود، خواهد بود. با این تفاوت که فقط واجدین شرایط، امکان خرید آن را خواهند داشت.
قسط و سود وام، زیاد است و مردم توان بازپرداخت آن را ندارند
موضوع مبلغ اقساط و سود، تا حدودی با یکدیگر متفاوت است، هرچند که عموما مردم، آن‌ها را با هم می‌سنجند و به صورت چالش، مطرح می‌شود.
سود: از آنجایی که هدف ضمنی دولت، «حمایت» است، نرخ سود این تسهیلات، پایین‌تر از تسهیلات رایج نظام بانکی است. با فرض ارائه تسهیلات 80 میلیون تومانی با نرخ 13% با دوره بازپرداخت 12 ساله، کل سود پرداختی به بانک حدود 78 میلیون تومان خواهد بود. برای بسیاری از مردم، چنین عددی سنگین به نظر می‌رسد، این درحالی است که از رشد قیمت مسکن در آینده و حذف اجاره بها غفلت می‌شود.
بازدهی متوسط سالانه مسکن در ایران طی دو دهه گذشته با در نظر گرفتن رشد قیمت، اجاره‌بها و استهلاک 10% بیش از نرخ سود 13% این نوع تسهیلات است. به عبارت دیگر، دریافت کننده تسهیلات در مجموع 78 میلیون تومان سود در طی 12 سال به بانک می‌پردازند، ولی عایدی وی از محل نپرداختن اجاره بها و رشد قیمت مسکن در طی 12 سال، بیشتر خواهد بود.
قسط: با فرض ارائه تسهیلات 80 میلیون تومانی با نرخ 13% با دوره بازپرداخت 12 ساله، مبلغ هر قسط 1.100 میلیون تومان خواهد بود که معادل اجاره یک واحد 50 متری در تهران در سال 1394 است. از منظر دیگر، در مقطع کنونی نیز خانوارهای مستاجران، مجبورند هزینه مسکن را تامین کنند و در واقع با اخذ تسهیلات، می‌توانند اقساط را جایگزین اجاره‌بهای پرداختی نمایند. بر این اساس، چنین طرح‌هایی می‌تواند موقعیت مناسبی را برای خانوارهای دارای پس‌انداز به وجود آورند.
بار مالی یارانه مابه‌التفاوت سود وام بر بودجه دولت سنگینی خواهد کرد
بزرگترین چالش این طرح به مسئله توان‌پذیر کردن اقساط تسهیلات از طریق پوشش مابه‌التفاوت نرخ سود بر می‌گردد. فاصله بین نرخ سود تسهیلات دریافتی از متقاضیان و هزینه تمام شده برای تامین مالی در صندوق پس‌انداز، رقم قابل توجهی است و مستلزم چاره اندیشی در تامین آن می‌باشد.
در ایران، پرداخت تسهیلات با نرخ سود ثابت، رایج است. بنابراین چنانچه در آینده، نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش یابد، میزان این یارانه در عمل کاهش خواهد یافت. ولی در صورتی که میزان نرخ سود سپرده‌های بانکی افزایش یابد و نرخ سود این تسهیلات، ثابت بماند، نیار به یارانه، افزایش خواهد یافت. در این حالت، شاید نیاز به افزایش نرخ سود برای تسهیلات پرداختی جدید و یا کاهش تعداد وام پرداختی باشد. تصمیم‌گیری درباره این موضوعات، باید متناسب با شرایط روز اقتصاد کشور صورت گیرد.
این طرح موجب تبعیض بین بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصاد می‌شود.
بررسی سهم تسهیلات پرداختی بخش‌های اقتصادی، حاکی از آن است که برخلاف تصور غالب، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی در طی سال‌های اخیر کاهش یافته است (در سال 1394 حدود 10 درصد از تسهیلات اعطایی نظام بانکی به بخش مسکن اختصاص داشته است). این درحالی است که بخش مسکن به دلیل ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی، یکی از بخش‌های پیشرو جهت رشد اقتصادی کشور شمرده شده و به تبع، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداختی، کاملا توجیه پذیر است.
منابع:
تحلیل مسکن ایران، بهروز ملکی ، سازمان مدیریت صنعتی
بانک مرکزی ایران/ آمار داده ها , www.cbi.ir/section/1378.aspx
مرکز آمار، www.amar.org.ir
Singapore: social development, housing and the Central Provident Fund S Vasoo, J Lee – International Journal of Social Welfare, 2001
Expanding housing choices for the sector popular: Strategies for Mexico WJ Siembieda, EL Moreno – Housing Policy Debate, 1997
Constituting monetary conservatives via the 'savings habit': New Labour and the British housing market bubble
M Watson – Comparative European Politics, 2008
