سیکل های تجاری در بخش مسکن

مقدمه

از جمله موضوعاتی که از دیرباز توجه اقتصاددانان را به خود معطوف داشته است، سیکل‌ها یا ادوار تجاری در اقتصاد بوده، که از دلایل بروز آنها، پیامدها و چگونگی مقابله با آنها است. در طول تاریخ تحلیل اقتصادی، دیدگاه‌های متفاوت و گاهی اوقات متضاد در مورد علل بروز سیکل‌های تجاری مطرح شده است. در حالی که برخی اقتصاددانان وجود ادوار تجاری را برای اقتصاد آزاد پدیده‌ای طبیعی دانسته‌اند و در نتیجه اقدامی را برای مقابله با آن لازم نمی‌دانند. گروه دیگری، اقدامات دولت و از جمله تغییرات پولی را عامل تشدید و تداوم این ادوار می‌دانند. شاید اغراق نباشد که پدید آمدن تحلیل‌های کلان اقتصادی را نشات گرفته از تفکر درباره سیکل‌های تجاری و علت‌یابی آنها بدانیم.

برخی اقتصاددانان وجود ادوار در فعالیت‌های اقتصادی و در نتیجه در فعالیت‌های بازار دارایی‌های حقیقی را دارای منشا طبیعی می‌دانند و معتقدند که این ادوار از طبیعت سرچشمه می‌گیرند. به این ترتیب که تغییر در محیط طبیعی سبب تغییر در رفتار انسان‌ها و فعالیت‌های اقتصادی می‌شود. که این تغییر نیز بر نیروهای عرضه و تقاضا در بازار دارایی‌های حقیقی تاثیر می‌گذارند. این نیروهای عرضه و تقاضا به نوبه خود عملکرد مالی دارایی‌های حقیقی را از راه اجاره‌ها، نرخ خانه‌های خالی از سکنه، هزینه ساخت و ساز، سرمایه و… متاثر می‌کنند. تغییرات در عملکرد مالی (که به‌وسیله این نیروهای برون‌زا ایجاد می‌شوند) از راه تحلیل نرخ‌های ریسک و بازدهی که پارامترهای کلیدی در تصمیمات سرمایه‌گذاری هستند، اندازه‌گیری می‌شوند.

برخی دیگر از اقتصاددانان معتقدند که علت وجود ادوار در دارایی‌های حقیقی، رفتار جمعی یا روانشناسی گروهی است. به اعتقاد این گروه، افراد جامعه به صورت اشخاص اقتصادی و منفرد عمل نمی‌کنند، بلکه تحت تاثیر فضای روانی  موجود در اجتماع قرار دارند، که این امر سبب می‌شود وقتی اقتصاد یک جامعه در حال رونق باشد، خوشبینی عمومی افزایش می‌یابد و فضای روانی جامعه خوشبینانه شود. تاثیر این خوشبینی در جامعه به گونه‌ای است که موجب می‌شود افراد آن جامعه بیش از واقع شرایط را مساعد بدانند و در نتیجه بیشتر افراد جامعه در چنین حالتی ریسک‌پذیر می‌شوند. که این حالت به نوبه خود زمینه را برای یک شکست (رکود) فراهم می‌کند. یعنی، خوشبینی افراطی منجر به فزونی هر چه بیشتر عرضه نسبت به تقاضا می‌شود که زمینه ساز رکود خواهد بود. برعکس، در شرایط رکودی بدبینی حاکم بر جامعه سبب خواهد شد که افراد جامعه ریسک را بیشتر از واقع محاسبه کنند و افراد بیشتری ریسک‌گریز شوند، که این امر زمینه را برای ایجاد رونق فراهم می‌کند.

اعتقاد عده‌ای دیگر از اقتصاددانان بر آن است که ادوار حقیقی به وسیله نیروهای رفتاری و ساختاری عرضه و تقاضا تعیین می‌شوند که می‌توانند مطالعه، اندازه‌گیری و پیش‌بینی شوند. دلالت این تفسیر برای سرمایه‌گذاران آن است که آنها می‌توانند ادوار را پیش‌بینی کنند و از راه بررسی پیش‌بینی‌ها، بازدهی سرمایه را افزایش و میزان ریسک را کاهش دهند.

در پاسخ به این پرسش که «آیا ادوار دارایی‌های حقیقی مهم هستند؟» دو مکتب فکری مشخص وجود دارد. اولین مکتب فکری بحث می‌کند که ادوار دارایی‌های حقیقی مهم نیستند و باید به طور کلی نادیده گرفته شوند، در حالی که مکتب دیگر بر مهم بودن ادوار دارایی‌های حقیقی تاکید کرده و تحلیل می‌کند که این ادوار باید به طور دقیق توسط تحلیل‌گران و سرمایه‌گذاران بررسی شوند. منظور از مهم بودن ادوار دارایی‌های حقیقی آن است که سرمایه‌گذاران و مدیران و توانایی آن را دارند که با شناختی که از ادوار به دست می‌آورند، تصمیم‌گیری‌های بهتری انجام دهند. بدیهی است که نتیجه آن، ثروت بیشتر برای جامعه در طول زمان خواهد شد. طی سال‌های گذشته مباحث فراوانی در خصوص مهم نبودن ادوار دارایی‌های حقیقی، میان اقتصاددانان مطرح شده است که بیشتر آنها در تبعیت از فروض کارایی بازارها بیان می‌کنند که ادوار دارایی‌های حقیقی بی‌اهمیت و نتیجه طبیعی عملکرد بازار آزاد هستند.

پژوهش‌های اخیر، به شدت این مسئله را که انتظارات و تصورات نسبت به ادوار موجود در بازار دارایی‌های حقیقی تصمیمات فعالان و دست‌اندرکاران این بازارها را متاثر می‌سازد، تایید می‌کنند. پس ادوار دارایی‌های حقیقی حتی بسیار شدیدتر از سطح خرد و کلان بر روی فعالان و دست‌اندرکاران این بازارها تاثیر می‌گذارند و در نتیجه ادوار تجاری از نظر دست‌اندرکاران اهمیت بالایی دارند.
چهار مرحله مختلف برای هر دور قابل تفکیک خواهد بود، که عبارتند از:

• رکود
• بهبود
• رونق
• انقباض

مراحل رکود و انقباض با افزایش ظرفیت بیکار دارایی‌های حقیقی مشخص می‌شود. در حالی که در مراحل بهبود و رونق، ظرفیت بیکار کاهش می‌یابد. منظور از دور صعودی یا دور در حال صعود مراحل بهبود یا رونق دور است. همچنین، منظور از دور نزولی یا دور در حال نزول، مراحل رکود یا انقباظ دور خواهد بود. نمودار زیر روشی برای درک مراحل دور ارائه کرده است. این روش میان ادوار عرضه و تقاضا و ویژگی‌های کلیدی آنها تمایز قائل می‌شود. مراحل مختلف یک سیکل را می‌توان توسط نقاط تقاطع نیروهای عرضه و تقاضا در طول زمان و نرخ‌های ظرفیت بیکار حاصل تعیین کرد. با توجه به نمودار زیر، در یک اقتصاد در حال رشد، مراحل اوج و ترقی از نظر تعداد سال بر مراحل حضیض و تنزیل غلبه دارند. به عبارت دیگر، در یک اقتصاد در حال رشد تعداد سال‌های خوب برای سرمایه‌گذاران از تعداد سال‌های بد بیشتر است.

منابع:

Poterba, J. M. (1984) “Tax subsidies to owner-occupied housing: An asset market approach”, Quarterly Journal of Economic, s99, 729-752
Rosen, s. (1974) “Hedonic Prices and lmplicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy, 82(1), January/February 1974, pp. 34-55.
Topel, R. and Rosen. S. (1988) “Housing investment in the United States”, Journal of Political Economy, 96, 718-740