سرقفلی چیست و چگونه می‌توان از آن استفاده برد؟ این سؤالی است که بسیاری از کسبه بازار از آن آگاهی دارند و بسیاری نیز به دنبال پاسخ آن هستند. در این مقاله با ذکر یک مثال به پاسخ سؤالاتی حول محور سرقفلی، تفاوت آن با حق کسب و پیشه، قوانین آن، توقیف سرقفلی، توافقات صورت گرفته در رابطه با سرقفلی و بسیاری مسائل دیگر پرداخته شده است. از شما دعوت می‌کنم در ادامه با ویکی ساختمون همراه باشید.
سرقفلی چیست ؟
یک واحد تجاری در یک مجتمع تجاری یا یک مغازه را در نظر بگیرید که ارزش آن یک میلیارد تومان است. سرقفلی این مغازه در واقع اعتبار آن در زمینه فروش و ارائه خدمات است. به طور مثال اگر این مغازه، یک مغازه لباس فروشی با فروش خوب باشد، سرقفلی آن ارزش زیادی دارد، زیرا مشتریان زیادی دارد و به اصطلاح در بازار اعتبار دارد. اگر مالک مغازه خود به فروش و کسب‌وکار مشغول باشد، سرقفلی آن نیز متعلق به وی است. حال اگر مالک مغازه از ابتدا آن را به فردی اجاره دهد و وی با تلاش به فروش بالا برسد و اعتباری بین مشتریان برای خود دست و پا کند، به اصطلاح سرقفلی مغازه متعلق به مستأجر است. در ادامه به سؤالات دیگر با ادامه همین مثال پاسخ داده خواهد شد.
انواع سرقفلی چیست ؟
در حال حاضر در ایران در رابطه با سرقفلی و حقوق مرتبط با آن به دو صورت بررسی می‌شود. یکی سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و دیگری سرقفلی واقعی است که در ادامه به هر دوی آن‌ها پرداخته شده است.
سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه
این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه است که در قانون سال 1356 به تبیین روابط بین موجر و مستأجر می‌پردازد و در بین مردم به سرقفلی شناخته می‌شود. در مثال بالا این حق به اولین مستأجر یا اولین ساکن واحد تجاری که با سعی و تلاش برای خود اعتبار دست و پا کرده است، تعلق دارد و در قراردادهای پیش از سال 1356 قابل اجرا است.
سرقفلی واقعی
این سرقفلی که تحت عنوان سرقفلی واقعی نیز خوانده می‌شود، ناشی از حق کسب و پیشه نیست و مستأجر در بدو ورود با پرداخت مبلغی به مالک آن را خریداری می‌کند. در مثال بالا مالک با اجاره واحد تجاری خود به عنوان سرقفلی مبلغی از مستأجر دریافت می‌کند و مستأجر می‌تواند پس از تخلیه واحد، مبلغ سرقفلی را از مالک طلب کند. حال این سرقفلی با توجه به تغییر قانون در دو مقوله قابل بحث است. اگر مستأجری در بدو ورود به ملک، مبلغی بابت سرقفلی مغازه به مالک پرداخت کرده باشد، حق کسب‌وپیشه و حق سرقفلی را نیز دارا است.
قانون سرقفلی چیست؟
در سال 1356 قانونی تحت عنوان حق کسب و پیشه تصویب شد که در آن حق و کسب‌وکار را بیشتر به طرفداری از مستأجر آورده بود و در آن قانون مالک حق تصاحب سرقفلی و تخلیه مغازه را نداشت مگر در شرایطی که مستأجر تخلفی انجام می‌داد یا مالک قصد فروش واحد تجاری خود را داشت و مالک بعدی می‌بایست طبق قرارداد بسته شده با مالک پیشین، به تعهدات پایند باشد. در سال 1376 این قانون تغییر پیدا کرد و شرایطی که در آن برای مستأجران در نظر گرفته شده بود از آن‌ها سلب شد. می‌توان گفت که قانونی که جایگزین شده بود بیشتر به طرفداری از مالکان و موجران می‌پرداخت.
تصاحب سرقفلی بدون پرداخت آن توسط مالک طبق قانون 1356
بسیار دیده شده است که مالکان بدون پرداخت یا با پرداخت نیمی از حق سرقفلی، مستأجر را قانونی مجبور به تخلیه واحد تجاری کرده است. در ادامه به مواردی که طبق قانون سال 1356 برای تخلیه واحدهای تجاری بدون پرداخت سرقفلی کافی است، اشاره شده است. به طور کلی در سه مورد مالک می‌تواند بدون پرداخت سرقفلی مغازه خود را از دست صاحب سرقفلی بگیرد به عبارت دیگر مالک در سه مورد زیر حق درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مغازه را دارد.
تغییر کاربری مغازه سرقفلی بدون رضایت مالک
در صورتی که صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد، مالک حق درخواست تخلیه دارد و در این‌صورت بدون پرداخت پولی بابت سرقفلی، حکم تخلیه صاحب سرقفلی با اثبات تغییر کاربری سرقفلی صادر خواهد شد. مستأجر یا صاحب سرقفلی مغازه صرفاً در دو مورد می‌تواند بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد. در صورتی که هیچ شغلی در اجاره نامه قید نشده باشد و در صورتی که حق تغییر شغل و تغییر کاربری محل سرقفلی را داشته باشد.
در مثال اخیر اگر مستأجر که سرقفلی را خریداری کرده است و یا آن را از طریق حق کسب‌وپیشه به دست آورده است، اگر در کاربری مغازه، تغییری ایجاد کند، حق کسب‌وپیشه از وی ساقط می‌شود و اگر مبلغی بابت خرید سرقفلی به مالک پرداخته کرده باشد، از وی سلب می‌شود.
تخلیه به جهت ترتیب تفریط
تعدی و تفریط سرقفلی دار به زبان ساده عبارت است از عمل برخلاف شروط قرارداد یا عرف نسبت به محل سرقفلی است. مصادیق تعدی و تفریط در رویه دادگاه‌ها متفاوت و مختلف است و با توجه به اینکه مجازات تعدی و تفریط بسیار شدید و می‌تواند موجب ساقط شدن حق سرقفلی مستأجر شود بنابراین توصیه می‌شود قبل از هر نوع اقدامی نسبت به محل سرقفلی مغازه با وکیل ملکی و وکیل سرقفلی متخصص و صلاحیت دار مشورت کند.
در مثال بالا اگر مستأجر به تعمیر شیر آب فرسوده در ملک نپردازد و در طی آن آب به کف و دیوارهای ملک صدمه بزند و یا مستأجر بنایی مانند بالکن یا نیم طبقه ثابت و ساخته شده با مصالح بنایی در ملک بسازد، مالک می‌تواند با شکایت از داده طبق قانون تعدی و تفریط، حق سرقفلی را بدون پرداخت هزینه آن از مستأجر سلب کند.
عدم پرداخت اجاره بها و موارد فسخ اجاره بها
از جمله شرایطی که مالک می‌تواند بدون پرداخت هزینه سرقفلی مغازه، آن را از مستأجر سلب کند و وی را وادار به تخلیه نماید، عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستأجر است. از این رو پیشنهاد می‌کنیم مستأجران و صاحبان سرقفلی در پرداخت اجاره بها وسواس به خرج داده و پرداخت به موقع اجاره بها را جدی بگیرند.
تصاحب سرقفلی توسط مالک با پرداخت کامل هزینه آن چگونه انجام می‌شود؟
به طور کلی مالک در شرایطی می‌تواند سرقفلی مغازه را با پرداخت هزینه سرقفلی به صورت کامل از صاحب سرقفلی تقاضا کند و موجب تخلیه ملک توسط مستأجر شود که در زیر به آن‌ها پرداخته شده است.
تخلیه و پرداخت هزینه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی
صاحب ملک می‌تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت ملک، تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را داشته باشد. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری و در پی آن تعیین ارزش سرقفلی مغازه توسط کارشناس، حکم تخلیه مغازه سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش پولی سرقفلی توسط قاضی صادر خواهد شد.
تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب‌وکار
مالک می‌تواند با اثبات این موضوع که نیاز شخصی به محل تحت مالکیت خود برای ایجاد یک کسب و کار دارد. می‌تواند ارائه موضوع به دادگاه و نظر مساعد کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر این موضوع و به تبع با پرداخت حق سرقفلی به طور کامل به مستأجر یا صاحب سرقفلی، ملک را تخلیه شده از سوی مستأجر تحویل بگیرد.
تخلیه به جهت نیاز به سکونت
در صورتی که ملکی به اجاره شخصی درآمده باشد و سرقفلی آن هم به آن فرد تعلق داشته باشد و ملک قابلیت سکونت داشته باشد، مالک می‌تواند با پرداخت کامل مبلغ سرقفلی به مستأجر، ملک را تخلیه کند و از آن برای سکونت خود، فرزندان و همسر استفاده کند.
مبلغ سرقفلی یا حق کسب‌وپیشه چگونه تعیین می‌شود؟
- بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه توسط دادگاه و با توجه به شرایطی تعیین می‌شود که در زیر آمده است.
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت (میزان اعتبار محل کسب در بین مشتریان)
- شرایط و کیفیت اجاره از نظر مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستأجر آمده است (کوتاه آمدن مالک برای اجاره محل به مستأجر نشان از ارزش کم سرقفلی محل دارد و برعکس).
- طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن اعتبار او که در شهرت محل در بین مشتریان اثر داشته است.
- وضع محل اجاره از نظر بنا، سن آن، ظاهر و استحکامات
- مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده است (به طور هزینه قفسه‌بندی، ساخت ویترین و …).
- نوع کسب‌وکار مستأجر
تخلیه ملک با پرداخت نصف حق سرقفلی در چه شرایطی است؟
طبق قانون روابط موجر و مستأجر 1356، اگر فردی به خرید حق سرقفلی یا اجاره مغازه‌ای اقدام کند و در ادامه این حق را به دیگری انتقال دهد و این انتقال بدون رعایت کردن ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر باشد، مالک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی، اقدام به تخلیه مغازه کند که در این صورت حق سرقفلی از مستأجر یا سرقفلی دار ساقط می‌شود و به ارزش ریالی آن به وی پرداخت خواهد شد.
تعمیرات مغازه سرقفلی چه شرایطی دارد؟
سؤالات زیادی در زمینه تعمیر محل کسب و چگونگی آن توسط مستأجر و صاحب سرقفلی مطرح می‌شود که در ادامه به توضیح آن پرداخته‌ایم. به طور کلی انجام تعمیرات ابتدایی مانند تعمیرات سطحی محل سرقفلی، تعویض شیر آب، تعویض درب قدیمی محل سرقفلی یا سرامیک کردن کف یا دیوار مغازه نیاز به رضایت مالک ندارد از آنجا که تعمیرات جزئی از نظر قانون به عهده مستأجر و تعمیرات اساسی و کلی به عهده مالک است؛ این چنین تعمیراتی جزئی محسوب می‌شود و برای استفاده بهینه از محل کسب انجام می‌شود پس نیازی به رضایت مالک ندارد؛ اما برای برطرف شدن هرگونه شبهه و جلوگیری از هر گونه اقدامات قضایی مالک در آینده توصیه داریم. پیش از اقدام به تعمیرات سطحی، تعویض درب یا دکور مغازه و هرگونه تغییر در وضعیت فعلی مغازه، مراتب را از طریق تأمین دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط کنید. با این کار در صورتی که مالک در آینده به این بهانه اقدام به طرح دعوای تخلیه بدون پرداخت حق سرقفلی برآید، دلیل محکم و قانونی برای اقدامات انجام شده و وضعیت قبلی مغازه موجود باشد.
توقیف مغازه سرقفلی چیست؟
درست است که سرمایه بسیاری از بازاری‌ها و کسبه، سرقفلی مغازه آن‌ها است. حال هنگامی که کاسب و سرقفلی داری بدهکار شود، اولین سؤالی که مطرح می‌شود این است که آیا سرقفلی مغازه شخص بدهکار می‌تواند، وصول بدهی باشد و قابل توقیف است؟ پاسخ این پرسش مثبت است؛ اما با توجه به تقسیم بندی ذکر شده صرفاً سرقفلی واقعی قابل توقیف است و سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه قابل توقیف نیست.
چگونه هنگام عقد قرارداد درباره «سرقفلی» توافق کنیم؟
همان‌طور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر، باید بین مالک و مستأجر توافقاتی حاصل شود که از قرار زیر است و ازاین سه شرط نمی‌تواند خارج باشد.
- هنگام عقد قرارداد مستأجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد که در عرف به این کار خرید سرقفلی مغازه گفته می‌شود، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر پرداخت کند. البته باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد زیرا در قراردادهایی که عنوان «صلح» دارند، حقی تحت عنوان پرداخت سرقفلی از سوی مالک به مستأجر طبق نرخ روز منتفی است، همچنین مستأجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگری به مالک پرداخت کند و در قرارداد اجازه مشخصاً ذکر کند.
- هنگام عقد قرارداد در توافق بین مالک و مستأجر باید ذکر شود که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به مستأجر حاضر اجاره دهد و در غیر این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت کند.
- هنگام عقد قرارداد در توافق بین مالک و مستأجر باید ذکر شود که مالک باید تا زمانی که مستأجر تمایل داشته باشد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر حاضر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت کند.
سخن آخر
در این مقاله با سرفصل‌هایی مانند سرقفلی چیست؟ چگونه می‌توان سرقفلی را خریداری کرد؟ سرقفلی باید خریده شود یا می‌توان آن را با حسن شهرت کسب کرد؟ و … آشنا شدیم. در گذشته قانون روابط موجر و مستأجر در این زمینه شفاف‌تر بود ولی با تغییر آن این شفافیت کاهش پیدا کرده است، لذا توصیه می‌شود در حین عقد قرارداد، حقوق و روابط را مشخص کنید و در اجاره نامه ذکر کنید.
