سازوکار بازار مسکن
سرمایه‌گذاری سالانه در بخش املاک و مستغلات شامل ارزش سالانه بناهای تازه تاسیس است. در این خصوص، باید توجه داشت که زمین را نمی‌توان به عنوان جزئی از سرمایه‌گذاری یا تولید ناخالص داخلی در نظر گرفت. زیرا زمین به عنوان کالای تولید شده مطرح نیست. در عوض، زمین جزئی از موجودی یا ثروت یک کشور به حساب می‌آید. بنابراین بازار مسکن را می‌توان با توجه به دو دیدگاه زیر بررسی کرد:
- بازار مسکن برای مصرف که در این حالت ملک برای سکونت اجاره یا خریداری می‌شود.
- بازار مسکن به عنوان دارایی که در آن ساختمان‌ها با هدف سرمایه‌گذاری خرید و فروش می‌شوند.
از آنجا که مسکن به عنوان یک کالای بادوام شناخته می‌شود، تولید و قیمت آن در بازار دارایی تعیین خواهد شد. در این بازار، قیمت از تعامل تقاضا با عرضه به دست می‌آید. بدیهی است که افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت و کاهش تقاضا منجر به کاهش قیمت خواهد شد.
میزان عرضه مسکن جدید به قیمت نسبی این دارایی و هزینه‌های ساخت و ساز آن بستگی دارد. در بلندمدت این انتظار وجود دارد که در بازار دارایی، قیمت‌های بازاری با هزینه ساخت و ساز (که شامل هزینه زمین نیز خواهد بود)، برابر شود. در کوتاه‌مدت این امکان وجود دارد که این دو به طور معناداری از یکدیگر متفاوت باشند که علت اصلی آن تاخیرهایی است که در فرآیند ساخت امری اجتناب ناپذیر هستند.
میزان تقاضای خانوارها برای استفاده از خدمات مسکن به هزینه آن نسبت به هزینه مصرف سایر کالاها بستگی دارد. هزینه‌ای که خانوارها برای استفاده از خدمات مسکن پرداخت می‌کنند با عنوان «اجاره» شناخته می‌شود. صرف‌نظر از آنکه خانوار ساکن در واحد مسکونی، مالک یا مستاجر باشد، این هزینه قابل محاسبه است. در صورتی که خانوار در یک ملک استیجاری ساکن باشد، این هزینه به صورت مبلغ اجاره‌ای که در اجاره‌نامه ذکر می‌شود قابل محاسبه خواهد بود. همچنین درصورتی که خانوار مالک واحد مسکونی باشد که در آن سکونت دارد، هزینه فرصت استفاده از واحد مسکونی که به آن «اجاره ضمنی» نیز گفته می‌شود، به عنوان هزینه در نظر گرفته می‌شود. میزان اجاره در بازار املاک، میزان عرضه مسکن از بازار دارایی گرفته می‌شود. در نهایت، سطحی از اجاره در بازار تعیین می‌شود که در آن تقاضا برای مصرف خدمات مسکن برابر با عرضه آن باشد. در صورت افزایش تعداد خانوارها، تقاضا برای مصرف خدمات مسکن افزایش پیدا می‌کند و چنانچه عرضه تغییر چندانی نداشته باشد، میزان اجاره افزایش خواهد یافت.
در اینجا می‌توان دو بازار برای بخش مسکن قائل شد: یکی به صورت جریان (روزانه) خدمات مصرفی مسکن و دیگری ذخیره (انباره) یعنی دارایی بخش مسکن. رابطه میان این دو بازار در دو قسمت مشاهده می‌شود:
- میزان اجاره‌ای که در بازار خدمات مسکن یا املاک تعیین می‌شود، در تقاضا برای دارایی مسکن نقش محوری دارد. مالکان دارایی مسکن، جریانی از درآمد را برای آینده خود در نظر می‌گیرند که همان اجاره پرداختی توسط مستاجران برای مصرف خدمات مسکن آنان است. همچنین در صورتی که دارایی مسکن توسط خود مالک استفاده شود، باز هم به همان میزان اجاره و در قالب اجاره ضمنی در نظر گرفته خواهد شد. از این رو تغییر در اجاره، در بازار خدمات مصرف مسکن و یا املاک به میزان قابل توجهی بر تقاضای دارایی مسکن اثر می‌گذارد.
- با افزایش ساخت و ساز و به تبع آن افزایش موجودی (دارایی) مسکن، قیمت مسکن در بازار دارایی و میزان اجاره در بازار املاک کاهش می‌یابند.
در مجموع چهار عامل اصلی در تعیین نرخ سرمایه‌گذاری اثر دارند:
- نرخ بهره بلندمدت اقتصاد
- رشد انتظاری در اجاره‌ها
- ریسک‌های مربوط به درآمدهای جاری حاصل از اجاره دادن دارایی مسکن
- سیاست‌های مالیاتی کشور.
ترکیب بازارهای املاک و دارایی مسکن هنگامی در تعادل خواهند بود که میزان اولیه و نهایی موجودی مسکن یکسان باشد. اگر موجودی مسکن در انتهای دوره متفاوت از موجودی مسکن در ابتدای دوره باشد، متغیرهایی چون اجاره، قیمت، میزان ساخت و ساز و موجودی مسکن نیز در تعادل کامل نخواهند بود. به عبارت دیگر، اگر موجودی ابتدایی از موجودی انتهایی بیشتر باشد، اجاره، قیمت و ساخت وساز کاهش یافته و به سوی مقدار تعادلی حرکت می‌نمایند.
اثر عوامل مختلف اقتصاد بر بازار مسکن
رشد اقتصادی و تقاضا برای خدمات مسکن
رشد اقتصادی سبب انتقال منحنی تقاضا در ربع اول به سمت بیرون می‌شود. این مسئله بیانگر تقاضای بیشتر برای استفاده از واحدهای مسکونی در سطوح فعلی اجاره است. با توجه به ثابت بودن موجودی مسکن، اجاره‌ها افزایش خواهند یافت. نرخ‌های بالاتر اجاره در ربع دوم سبب افزایش قیمت دارایی مسکن خواهد شد که این امر نیز به نوبه خود منجر به ایجاد سطوح بالاتری از ساخت و ساز مسکن در ربع سوم خواهد شد. در نهایت در ربع چهارم، میزان موجودی مسکن افزایش خواهد یافت. همانگونه که رشد اقتصادی تمامی متغیرهای تعادل را در بازار مسکن افزایش می‌دهد، رکود نیز موجب کاهش در تمامی متغیرها می‌شود.
نرخ بهره بلندمدت و تقاضا برای دارایی مسکن
تقاضا برای مالکیت مسکن، با تقاضا برای استفاده از خدمات مسکن تفاوت دارد. از جمله عواملی که منجربه تغییر تقاضا برای مالکیت دارایی مسکن می‌شوند، عبارتند از:
- اگر نرخ بهره در سایر بخش‌های اقتصادی افزایش (کاهش) یابد، بازدهی حاصل از دارایی مسکن نسبت به درآمد سایر دارایی‌ها کاهش (افزایش) خواهد یافت و سرمایه‌گذاران مایل خواهند بود دارایی خود را از بخش مسکن خارج کنند (به بخش مسکن وارد کنند).
- اگر کارگزاران اقتصادی مشاهده کنند که عامل ریسک در بازار دارایی مسکن افزایش (کاهش) یافته است، بازدهی حاصل از دارایی مسکن ممکن است ناکافی (بیشتر از انتظار) به نظر برسد.
اعتبار، هزینه‌های ساخت و ساز و عرضه واحدهای مسکونی جدید
عوامل مختلفی سبب انتقال منحنی عرضه ساخت و ساز جدید می‌شوند که از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- نرخ‌های بهره بالاتر در کوتاه‌مدت و همچنین تنگناها در تامین مالی ساخت و ساز، هزینه‌های لازم برای ساخت یک واحد مسکونی جدید را افزایش خواهند داد که در اثر آن ساخت و ساز کاهش می‌یابد.
- قواعد منطقه‌بندی و یا سایر قانون‌های ساخت و ساز نظیر تراکم، آثار قابل ملاحظه‌ای بر هزینه‌های ساخت و ساز دارند.
- تغییرات مثبت در طرف عرضه، نظیر در دسترس بودن تامسن مالی مسکن و تسهیل قانون‌های ساخت و ساز، منحنی عرضه را به سمت راست منتقل خواهد کرد.
الگوی چهار ربعی که در این مطلب استفاده شد، تنها به اثرات برون زا توجه داشت، این در حالتی است که تعدیلات پویا جهت رسیدن به تعادل جدید توسط این الگوی ساده قابل ارائه نیست. بنابراین برای بررسی این تعدیلات لازم است که از سیستم معادلات پویا استفاده شود.
منابع:
Dipasquale, D. and Wheaton, W. C. (1996) Urban Economics and Real Estate Market, Prentice Hall, New Jersey.
An introduction to housing economic, dr.mansour khalili araghi and ahmad hassani, university of Tehran press 2th edition 2015.
