خانه های خالی و اثر آن بر بازار مسکن
مقدمه
واحدهای خالی ذخیره‌ای از موجودی مسکن را ایجاد می‌کنند و خانواده‌هایی که متقاضی مسکن جدید هستند، می‌توانند در میان این ذخیره‌ها به جست‌وجو بپردازند. هنگامی که این ذخیره زیاد باشد، خریداران بالقوه دارای انتخاب‌های گسترده‌تری بوده و انتخاب واحد مسکونی مطلوب آسان‌تر می‌شود. از سوی دیگر، برای فروشندگان (یا اجاره‌دهندگان)، میزان بالای موجودی مسکن خالی سبب مشکا‌تر شدن یافتن خریدار (و یا مستاجر) می‌شود که این امر منجر به انعطاف‌پذیری بیشتر در پذیرش قیمت‌های پیشنهادی خریداران خواهد شد. به عبارت دیگر گفته می‌شود که بازار خریداران است. و برعکس، در صورت کاهش موجودی مسکن خالی بازار به صورت بازار فروشنده‌ها درآمده و قیمت‌های ارائه شده توسط فروشندگان محقق می‌شوند.
هنگامی که خانوارها از واحدی به واحد دیگر منتقل می‌شوند، همواره این خطر وجود دارد که قادر به فروش یا اجاره دادن واحدهای مسکونی که آن را خالی کرده‌اند، نباشند. در صورت افزایش چنین ریسکی در بازار مسکن، مالکان نمی‌توانند به راحتی ملک خود را به فروش برسانند و این امکان وجود دارد که خانوارها تصمیم خود مبنی بر جابجایی را به تاخیر اندازند. در بازار مسکن، برای تعیین این نوع ریسک از معیار نرخ خانه‌های خالی استفاده می‌شود. براساس تعریف، خانه زمانی خالی نامیده می‌شود که هم به صورت فیزیکی خالی از سکنه باشد و هم برای اجاره یا فروش گذاشته شده باشد. بطور کلی، در بازار مسکن، یک رابطه ساده میان متوسط زمان لازم برای فروخته شدن (یا اجاره دادن) مسکن (زمان فروش) و نرخ خانه‌های خالی وجود دارد.
فروش زمان متوسط=(خالی مسکونی واحدهای تعداد)/(سال در شده فروخته واحدهای تعداد)
متوسط زمان فروش، مقیاسی برای سنجش شرایط بازار است. هنگامی که تعداد واحدهای خالی زیاد و نرخ فروش پایین باشد، متوسط زمان فروش طولانی‌تر خواهد شد. در حالتی که ساخت و سازهای جدید، به موجودی مسکن اضافه شود یا برخی خانوارها تصمیم به خروج از بازار بگیرند، موجودی واحدهای خالی بالاتر خواهد رفت. نرخ فروش به تعداد خانوارهایی که در بازار پس از جست‌وجو در موجودی واحدهای خالی و سنجیدن منافع خالص حاصل از این اقدام، تمایل به تغییر واحد مسکونی خود می‌یابند، بستگی دارد. در نتیجه، جابجایی بالای خانوارها موجب افزایش نرخ فروش می‌شود.
همواره تعدادی از افراد به دنبال تغییر واحد مسکونی خود هستند و از این‌رو نمی‌توان انتظار داشت که نرخ خانه‌های خالی به صفر برسد. حتی اگر مدت زمان لازم برای فروش بسیار سریع و کوتاه باشد. چنین بازاری با تعداد اندکی واحدهای خالی و نیز زمان بسیار کوتاه برای فروش، تنها در حالتی می‌تواند اتفاق بفتد که خریداران عقلایی نبوده و اولین واحد مسکونی را که بازدید می‌کنند، بخرند. چنانکه واحدهای مسکونی خالی زیاد، مشکلاتی در بازار مسکن -به ویژه برای خریداران- شده و مانع از تصمیم‌گیری بهینه خانوارها برای ارتقای سطح مصرف خود از خدمات مسکن خواهد شد. در یک حالت ایده‌آل و میانه، بازار مسکن هم ایجاد کننده فرصت انتخاب برای خریداران و هم عامل ایجاد تحرک در فروشندگان است.
نرخ طبیعی خانه‌های خالی، نرخی است که در آن اجاره‌های حقیقی پایدار باشند. در این نرخ از خانه‌های خالی، دو طرف عرضه و تقاضا در بازار در حالت تعادل خواهند بود. یعنی قدرت انتخاب برای خریداران به طور معناداری محفوظ است و فروشندگان فرصت زمانی کافی برای عقد قرارداد اجاره دارند و اجاره‌ها با نرخی معادل نرخ تورم در حال افزایش خواهد بود. البته باید توجه داشت که این نرخ طبیعی در بازار و مناطق مختلف، متفاوت است.
شایان ذکر است وجود ارتباط قوی میان مدت زمان لازم برای فروش واحدهای مسکونی و ساخت و ساز واحدهای جدید به اثبات رسیده است. از آنجا که مدت زمان لازم برای فروش، تغییرات در قیمت مسکن را نیز پیش‌بینی می‌کند، می‌تواند به عنوان شاخص مهمی در تعیین قیمت مسکن در آینده مورد استفاده قرار گیرد. این مسئله شاید پاسخی برای اثرگذاری (غیرمستقیم) مدت زمان لازم برای فروش مسکن بر ساخت و ساز جدید باشد.
رابطه خانه‌های خالی و قیمت مسکن
اشاره شد که وجود واحدهای مسکونی خالی این امکان را برای خانوارها فراهم می‌کند که با جست‌وجو در میان این واحدها، مناسب‌ترین واحد را با توجه به سلیقه و قید بودجه خود انتخاب کنند. فروش واحدهای مسکونی زمان‌بر است. زیرا که واحدهای مسکونی متفاوت هستند و خریداران در خصوص هر یک از ویژگی‌های خاص هر واحد مسکونی ترجیحات متفاوتی دارند و برای جست‌وجو و یافتن واحد مسکونی مناسب خود حاضر به صرف وقت و پول هستند. از آنجایی که تطبیق سلایق و تمایلات خریداران به ویژگی های واحدهای مسکونی زمان‌بر است، طی این مدت، واحد مسکونی این خانوار نوعی، خالی باقی خواهد ماند. به نظر می‌رسد که بهترین راه برای بررسی اهمیت خانه‌های خالی و مدت زمان لازم به منظور فروش، توجه به چگونگی جابه‌جایی خانوارها است. این موضوع در نمودار زیر نشان داده شده است:
در این نمودار مفروضات زیر وجود دارند:
- هر خانوار یک واحد مسکونی دارد،
- مسکن جدید ساخته نمی‌شود،
- خانوارها بازار را ترک نمی‌کنند، خانوارها نمی‌توانند بی‌خانمان باشند، یا محل سکونت موقتی داشته باشند،
- خانوارها باید پیش از فروش واحد مسکونی فعلی خود، واحد جدید را خریداری کنند،
- تعداد واحدهای مسکونی و خانوارها ثابت است
- خانه‌های خالی عبارتست از تفاضل میان واحدهای مسکونی و تعداد خانوارها
خانوارهای مورد بررسی در این مدل با توجه به اندازه خانوار یا درآمد ( که می‌تواند در طول زمان تغییر کند)، از یکدیگر متمایز هستند. هر خانواری باید در یکی از سه مستطیل نمودار نشان داده شده، قرار داشته باشد. آنهایی که در مستطیل بالایی قرار دارند، یک واحد مسکونی دارند و از موقعیت فعلی خود راضی هستند. خانوارهایی که در مستطیل سمت چپ قرار گرفته‌اند، دستخوش برخی تغییرات اقتصادی و جمعیتی بوده و درباره واحد مسکونی فعلی خود احساس رضایت نمی‌کنند. این خانوارها در حال جست‌وجو هستند. آخرین گروه از خانوارها در مستطیل سمت راست قرار گرفته‌اند و واحد مسکونی جدیدی را که نسبت به شرایط جدید آنان مناسب است، یافته‌اند. آنها واحد مسکونی مورد نظر خود را خریده‌اند و واحد قبلی را به معرض فروش گذاشته‌اند و بطور موقت مالک دو واحد مسکونی هستند. هرچند کل خانوارها ثابت است، با وجود این، تعداد افراد در هریک از مستطیل‌ها با توجه به شرایط می‌تواند تغییر کند.
حال به بررسی جابه‌جایی خانوارها از مستطیلی به مستطیل دیگر می‌پردازیم. جابه‌جایی میان مستطیل‌های بالایی و سمت چپ زمانی به وقوع می‌پیوند که (با یک احتمال مشخص) خانواری دستخوش تغییرات اقتصادی و یا جمعیتی شده باشد و نسبت به واحد مسکونی فعلی خود احساس رضایت ننمایند. این تغییر، خانوار را از گروه راضی‌ها به گروه ناراضی‌هایی که در جست‌وجوی واحد مسکونی جدید هستند، منتقل می‌کند.
با پیدا شدن واحدهای مسکونی مناسب، خانوارهایی که در جست‌وجو بوده‌اند، به خانوارهایی که واحد مسکونی جدید خریده‌اند (و مالک دو واحد مسکونی شده‌اند) تبدیل خواهند شد. این مسئله باز هم با احتمالی خاص (که به میزان سهولتی بستگی دارد که هر واحد مسکونی شناسایی و بررسی می‌شود) صورت می‌پذیرد.
آخرین گام در مرحله جابه‌جایی، تبدیل خانوارهایی که مالک دو واحد مسکونی هستند، به آنهایی است که خانه مطلوب خود را یافته و مالک یک واحد مسکونی شده‌اند. این اتفاق هنگامی رخ می‌دهد که آنها خانه قدیمی خود را بفروشند. احتمال تطبیق در تعداد خانوارهایی است که در جست‌وجو هستند. بنابراین، حاصل تقسیم تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده به تعداد واحدهای مسکونی خالی موجود، بیانگر احتمال فروش (معکوس مدت زمان مورد انتظار برای به فروش رسیدن) است.. در نتیجه، رابطه میان احتمال فروش و زمان مورد انتظار برای فروخته شدن، به صورت زیر خواهد بود:
احتمال به فروش رسیدن=(شده فروخته خانه‌های)/(خالی خانه‌های)=1/(شدن فروخته جهت انتظار مورد زمان مدت)
با توجه به اینکه فرض کرده‌ایم ورود و خروج از بازار وجود ندارد، نقش قیمت مسکن در این مدل تا حدودی پیچیده است. در اینجا، قیمت بیشتر جنبه تنظیم کننده جریان جابجایی میان مستطیل‌ها را دارد. در قیمت‌های بالا، خانوارهایی که در جست‌وجو هستند، تصمیم می‌گیرند که جابجا نشوند، در حالی که در برخی قیمت‌های پایین، خانوارهایی که فروشنده هستند، باید تصمیم به ادامه داشتن دو واحد مسکونی بگیرند. در بازاری که در آن تمام فروش‌ها بیانگر جابجایی است، قیمت‌ها با چانه‌زنی میان خریدار و فروشنده تعیین می‌شود.
خریداران
در هنگامی که خریداران در جست‌وجو برای یافتن یک واحد مسکونی مناسب هستند، قیمت‌ها چه نقشی ایفا می‌کنند؟ در بازاری که در آن هر خریدار یک فروشنده هم هست، چرا قیمت‌ها مهم هستند، نمودار چرخش جابه‌جایی خانوارها و فروش، بیانگر آن است که جابجایی مستلزم پذیرش ریسک است. این ریسک برابر با مدت زمانی است که خانوار در وضعیت مالکیت دو واحد مسکونی قرار می‌گیرد. هزینه این ریسک با قیمت مسکن در ارتباط است. هنگامی که سطح قیمت مسکن بالاست، میزان ریسک نگهداری دو واحد مسکونی به طور همزمان بالا خواهد بود و خانوارها را از جابجایی منصرف می‌کند. برعکس، در سطوح بسیار پایین قیمت، ریسک نگهداری دو خانه پایین خواهد بود. در اینجا مناسب است حداکثر قیمتی را که در آن خانوار جست‌وجو کننده مسکن میان جابجایی و ادامه زندگی در مسکن پیشین بی‌تفاوت است، محاسبه شود.
منابع حاصل از جابجایی شامل دو جزء است. ارزش حال مطلوب یا تمایل به پرداخت برای زندگی در مسکن «مناسب» در مقابل مسکن «نامناسب» منهای هزینه‌های جابجایی و معامله. اگر قیمت مسکن (P)، مدت زمان مورد انتظار برای فروش مسکن (L) و نرخ بهره (i) باشد، هزینه مورد انتظار برای نگهداری مسکن دوم برابر با iLP خواهد بود. حداکثر قیمتی که خریداران برای مسکن جدید پیشنهاد می‌کنند (BMO)، قیمتی خواهد بود که در آن هزینه نگهداری انتظاری به اندازه کافی بالا باشد که منافع خالص حاصل از جابجایی را تسویه کند.
BMO=(جابه‌جایی از حاصل خالص منافع)/iL
فروشندگان
طرف دیگر چانه‌زنی، فروشنده است. هنگامی که خریداری وجود دارد (کسی که به دنبال یافتن مسکن «مناسب» است)، فروشنده، حداقل پیشنهاد مورد قبول را که موجب ایجاد بی‌تفاوتی میان فروشنده باقی ماندن (در انتظار قیمت پیشنهادی بالاتری باقی ماندن و در نتیجه مالک دو خانه بودن) و خانواری که تنها دارای دارای یک واحد مسکونی است (فروختن واحد مسکونی دوم)، مدنظر قرار می‌دهد. از آنجا که فروشنده فروشنده در حال حاضر دارای مسکن «مناسب» است، تنها مشکل او آن است که آیا قیمت پیشنهادی برای فروش مسکن دوم خود را قبول کند، یا آنکه در انتظار قیمتی بالاتر، صبر نماید. می‌توان حداقل قیمت مورد قبول فروشنده (SMA) را به صورت قیمتی که او را نسبت به فروش واحد مسکونی دوم خود و انتظار فروش آن در آینده بی‌تفاوت می‌کند، بیان کرد. اگر زمان مورد انتظار برای فروش خانه (L)، نرخ بهره (i) و قیمت دریافتی را (P) در نظر بگیریم، حداقل قیمت مورد قبول فروشنده، برابر با قیمت دریافتی در آینده است که نسبت به زمان مورد انتظار تنزیل شده است.
در چانه‌زنی میان گروه‌ها، قیمت بازار (P) در حد فاصل میان حداقل قیمت مورد پذیرش فروشنده (SMA) و حداکثر پیشنهاد خریدار (BMO) قرار خواهد گرفت. در نظریه چانه‌زنی متداول است که فرض کنیم قیمت‌های بازار در میزانی که نصف فاصله میان SMAو BMOمی‌باشد،قرار داشته باشد. از این رو خواهیم داشت:
چنانکه مشاهده می‌شود، قیمت بازار به شدت نسبت به مدت زمان مورد انتظار حساس است. در حقیقت، رابطه معکوسی میان این دو وجود دارد. مدت زمان مورد انتظار برای فروش به نوبه خود، برابر با نسبت واحدهای خالی به کل فروش‌هاست. در نتیجه قیمت‌ها باید دارای رابطه مستقیم با میزان فروش و نسبت معکوس با خانه‌های خالی باشد. علت حساسیت قیمت‌ها به مدت زمان مورد انتظار برای فروش آن است که خریداران هنگامی که فروشنده نیز هستند، اهمیت کمتری برای قیمت‌ها قائل هستند. به عبارت دیگر، تقاضا کم کشش است. در مدل ساده مورد بررسی، خریدار آن چیزی را که برای خرید خانه پرداخت می‌کند تنها با یک تاخیر زمانه که به دلیل مدت زمان لازم به منظور فروش خانه می‌باشد، بدست می‌آورد. از آنجا که منحنی تقاضا کم کشش است، تغییرات کوچک در واحدهای خالی و نرخ فروش تاثیر قابل ملاحظه‌ای بر قیمت بازار خواهد داشت.
مطالب مذکور همچنین برای تحلیل ساخت و ساز واحدهای جدید نیز کاربرد دارد. در این حالت، سازندگان در حقیقت همان فروشندگان هستند که قیمت مورد انتظاری را در نظر دارند که شبیه (SMA) می‌باشد. در بلندمدت سازندگان این قیمت انتظاری را نسبت به هزینه ساخت و ساز مقایسه می‌کنند. هنگامی که مدت زمان لازم برای فروش افزایش یابد، حتی اگر قیمت‌ها ثابت باقی بمانند، (SMA) کاهش پیدا می‌کند و با کاهش آن، منافع حاصل از ساخت و ساز جدید کاهش می‌یابد و فعالیت‌های ساخت و ساز کندتر می‌شود.
منابع:
Forced sales and house prices JY Campbell, S Giglio, P Pathak – American Economic Review, 2011
An Agent-Based Model of the English Housing Market.
N Gilbert, JC Hawksworth, PA Swinney – AAAI Spring Symposium …, 2009 Housing abandonment in inner cities-the politics of low demand for housing P Keenan, S Lowe, S Spencer – Housing Studies, 1999
