تعریف و دسته بندی انواع قراردادهای ساختمانی
عموماً قراردادها یا به لحاظ فنی و روش اجرایی تقسیم بندی می شوند یا بر حسب نحوه محاسبه و پرداخت مبلغ کارکرد و یا شرایط حقوقی حاکم بر قرارداد.
تقسیم بندی از نظر روش اجرا:
روش امانی (تک عاملی):
در این روش کارفرما خود منابع مالی، طراحی، تهیه تجهیزات و مصالح و تأمین نیروی انسانی و ماشین آلات را به عهده می گیرد. این روش برای پروژه های کوچک و همچنین تعمیر و بازسازی مورد توجه قرار می گیرد و به ندرت در پروژه های بزرگ از این روش استفاده می شود.
روش دوعاملی (طرح و ساخت):
در این روش کارفـرما، هـدف از اجـرای پروژه رو تعیین می کند و طی یک قرارداد با طـراح و سازنده، طراحی و اجـرای پروژه را به یک سازمان طراحی- سازنده واگذار می کند. این نوع قرارداد بیشتر در پروژه های عمرانی کاربرد دارد.
روش دوعاملی (EPC):
در این روش کارفرما، طراحی، تدارکات و اجرای کل پروژه را به یک پیمانکار محول می کند. اگر بخشی از طراحی توسط کارفرما اجرا شود قرارداد EPC متعارف و اگر همه مراحل توسط پیمانکار انجام شود (طراحی نقشه های پروژه، تأمین مواد و مصالح و اجرای پروژه) و کارفرما فقط طرح را تحویل بگیرد، قراداد EPC کامل نامیده می شود. این نوع قرارداد بیشتر در پروژه های صنعتی کاربرد دارد.
روش سه عاملی:
در این روش همزمان سه عامل کارفرما، مشاور و پیمانکار حضور دارند. کارفرما برای طراحی نقشه ها با یک طراح یا یک شرکت مهندسین مشاور و برای اجرای پروژه با یک پیمانکار کل یا با پیمانکاران جزء قرارداد می بندد. در این حالت وظیفه هماهنگی بین مشاور و طراح با پیمانکاران و نیز هماهنگی بین پیمانکاران جز به عهده کارفرما می باشد.
روش چهار عاملی(مدیریت اجرا)
این روش در واقعی نوعی از روش سه عاملی است با این تفاوت که در این روش کارفرما عامل چهارم را نیز به خدمت می گیرد. وظیفه عامل چهارم در واقع هماهنگی بین طراحی و اجرا می باشد به این ترتیب ریسک کارفرما پایین خواهد آمد.
روش امانی، پیمانی:
کارفرما در این حالت، هر دو روش امانی(یا تک عاملی) و پیمانی را به کار می گیرد. یعنی بخشی از کار را به روش امانی و بخش دیگر را به روش پیمانی انجام میدهد.
مدیریت ساخت-مشاور:
در این روش کارفرما با یک پیمانکار به عنوان مشاور مدیریت ساخت و یک یا چند پیمانکار جهت اجرای پروژه قرارداد می بندد. پیمانکار مشاور مدیریت ساخت، وظیفه اش برآورد هزینه و تهیه برنامه زمانبندی و کمک به کارفرما جهت مدیریت هزینه ها و منابع موجود در پروژه می باشد.
انواع قراردادها بر اساس نحوه پرداخت:
روش پرداخت بر اساس فهرست بها:
در این روش که از جمله رایجترین روشهای پرداخت صورت وضعیت ها و تعدیلهای صورت وضعیت پروژه هاست، پیمانکار کلیه فعالیتهای انجام شده را در یک بازه زمانی مشخص اندازه گیری میکند، مانند خاکبرداری، بتن ریزی و …. بعد از آنها، قیمت کارهای انجام شده رو با فصول دفترچه فهرست بها که هر سال توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی اعلام میشود تطابق میدهد و هزینه فعالیتهای انجام شده را محاسبه و به کارفرما در قالب فرم های مربوطه اعلام میکند. این روش، روش دقیقی در پروژه های اجرایی است ولی در پروژه های تحقیقاتی و پژوهشی نقش کمرنگ تری دارد.
روش پرداخت قیمت مقطوع (Lump sum):
در این روش کارفرما بر اساس یک قیمت کل ثابت و مشخص با پیمانکار قرارداد می بندد. در این روش لزومی به آنالیز هزینه ها نیست. پرداخت صورت وضعیت ها بر اساس یک ساختار شکست هزینه مشخص و ثابت به پیمانکار انجام میشود. در واقع محاسبه صورت وضعیت ها بر اساس درصد پیشرفت فیزیکی فعالیتها انجام میشود. این روش پرداخت در پروژه های بزرگ مرسوم و رایج می باشد اما اگر مدت زمان اجرای پروژه طولانی شود و قیمتها نسبت به زمان شروع پروژه خیلی افزایش پیدا کند، پیمانکار دچار مشکل خواهد شد.
روش پرداخت Cost Plus:
در این روش پرداختها به پیمانکار بر اسـاس هـزینه های اجرای پروژه و مقدار مشخصی از سود مورد توافق بین کارفرما و پیمانکارمی باشد. در این روش هم پرداخت بر اساس مقدار کار انجام شده است نه درصد پیشرفت.
اگر برای روش بالا کارفرما سقف ریالی را مشخص کند (مثل روش قیمت مقطوع) حالت چهارمی به وجود می آید که در واقع ترکیبی از روش قیمت مقطوع و Cost plus می باشد. با تعریف این سقف کارفرما مطمئن میشود که هزینه ها از یک مقدار معین بیشتر نمیشود اما محاسبه ها همچنان بر اساس احجام کارهای انجام شده است.
انواع قراردادها از نظر مالی-حقوقی:
قراردادهای خرید خدمت:
در این روش پیمانکار به عنوان سرمایه گذار و مجری طرح کار، کلیه سرمایه گذاریها، خرید تجهیزات و نصب و راه اندازی آنها را به عهده میگیرد و بعد از پایان پروژه، کارفرما هزینه ها رو باز پرداخت میکنه. قراردادهای بیع متقابل که تو ایران هم رایج می باشد (به خصوص تو صنایع نفت و گاز) جزء این قراردادها محسوب میشه.
قراردادهای ساخت و انتقال:
در این نوع قراردادها، پیمانکار عملیات ساخت و اجرای پروژه را به عهده میگیرد بعد از اجرا ممکن است پروژه را به مالکیت خود درآورده و یا از آن بهره برداری کند ولی درنهایت بعد از یک مدت معین باید پروژه رو به کارفرما تحویل دهد. این نوع قراردادها چندین حالت مختلف دارند از جمله قراردادهای ساخت، بهره برداری، انتقال یا (BOT) و ساخت، اجاره، انتقال یا (BRT).
قراردادهای کلید در دست یا Turnkey:
در این روش که خیلی شبیه روش طراحی و ساخت توأم است، پیمانکار همه کارهای اجرایی پروژه را انجام میدهد و کارفرما به اصطلاح فقط با چرخاندن یک کلید از پروژه بهره برداری میکند. در این روش مسئولیت پیمانکار از روش طرح و ساخت خیلی بیشتر می باشد.
به منظور آشنایی بیشتر با این مبحث و رسیدن به جواب سوالات خود و یا ارائه هر گونه انتقاد و پیشنهاد به بخش مشاوره آنلاین کارگشا مراجعه فرمایید.
منابع:
دپارتمان قراردادها و امور حقوقی سامانه جامع صنعت ساختمان
