بررسی سرمایه گذاری و روند آن در بخش مسکن ایران

مقدمه

سرمایه‌گذاری در هر فعالیت تولیدی به معنای خرید ابزار و تجهیزات به منظور ایجاد ظرفیت تولیدی است. در بخش مسکن، سرمایه‌گذاری به معنای افزودن به موجودی واحدهای مسکونی است. آنچه در تجزیه و تحلیل سرمایه‌گذاری در این بخش مهم خواهد بود، تفکیک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دو جزء است. بخش مسکن از طرفی متقاضی ابزار و تجهیزاتی است که در ساخت مسکن به کار می‌رود و از طرف دیگر محصول بخش مسکن که یک ساختمان است، به عنوان یک دارایی با تقاضا روبرو است. در این حالت، مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود که هدف از سرمایه‌گذاری در آن (خرید آن) استفاده از خدمات حاصل از آن خواهد بود. به عبارت دیگر، نوعی تقاضای سرمایه‌گذاری مدنظر است. در نتیجه، برای بخش مسکن دو جزء جداگانه قابل تصور است:

• بخش تولید و سرمایه‌گذاری در مسکن
• بخش مستغلات یا خدمات واحدهای مسکونی

عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

قیمت مسکن

قیمت مسکن دو اثر مختلف بر روی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دارد. چنانچه از دیدگاه تولیدی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نگاه شود، افزایش قیمت مسکن، به دلیل افزایش سودآوری در این بخش، موجب افزایش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن خواهد شد. از دیگر سو، اگر از دیدگاه تقاضا به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای استفاده از خدمات آن نگاه کنیم، قیمت مسکن اثر منفی بر سرمایه‌گذاری در آن دارد. در این حالت، چون از دیدگاه تقاضا به سرمایه‌گذاری نگاه می‌شود، مانند هر تابع تقاضای دیگری که رابطه معکوس میان قیمت و مقدار را نشان می‌دهد، افزایش قیمت مسکن موجب کاهش تقاضا برای سرمایه‌گذاری در آن به منظور استفاده از خدمات حاصل از آن می‌شود.

تولید ناخالص داخلی

با افزایش تولید ناخالص داخلی، میزان درآمد سرانه خانوارها افزایش یافته و به نوعی خط بودجه آنها به سمت بیرون منتقل می‌شود این انتقال در خط بودجه موجب افزایش قدرت خرید و تقاضا برای ترکیب کالاها (که مسکن نیز در زمره آنها قرار دارد)، خواهد شد. از سوی دیگر، افزایش درآمد سرانه موجب افزایش فاصله میان درآمد و مخارج خانوارها می‌شود که در اقتصاد از آن با عنوان پس‌انداز یاد می‌شود (S=Y-C) و در صورتی که این پس‌انداز در موسسات مالی که ساخت وساز مسکونی را تامین مالی می‌کنند، سپرده‌گذاری شود، موجب افزایش عرضه واخدهای مسکونی (سرمایه‌گذاری در تولید مسکن) خواهد شد.

میزان اعتبارات بانکی

میزان اعتبارات بانکی در بخش مسکن و دسترسی به آن اثری مثبت بر سرمایه‌گذاری بر بخش مسکن دارد. روشن است که اگر میزان اعتبارات در بخش مسکن بالا و دسترسی به آن آسان باشد، سرمایه‎گذاری در بخش مسکن افزایش خواهد یافت. 

نرخ بازگشت سرمایه

از آنجا که سرمایه‌گذاری در هر بخش دارای نوعی «هزینه فرصت» است، سرمایه‌گذار به بازدهی سرمایه‌گذاری خود در بخش‌های مختلف اقتصادی توجه دارد و با توجه به آن نوع و ترکیب سرمایه‌گذاری خود را انتخاب می‌کند. پس در صورتی که بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از سایر بخش‌ها بیشتر باشد، سرمایه‌گذار مایل به سرمایه‌گذاری در آن خواهد بود. این موضوع را می‌توان در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در هر سال مشاهده کرد. در سال‌هایی که انتظار رونق در بخش مسکن وجود دارد، میزان پروانه‌های ساختمانی صادره افزایش می‌یابد و بلعکس.

منابع:

Innovation strategies, performance diversity and development: An empirical analysis in Iran construction and housing industry‏
E Malek Akhlagh, M Moradi, M Mehdizade… – Iranian Journal of …, 2013‏ 
Nowcasting with Google Trends in an emerging market‏ Y Carrière‐Swallow, F Labbé – Journal of Forecasting, 2013
Revolution and economic transition: The Iranian experience‏ H Amirahmadi – 1990