بررسی اصول اجرای قراردادهای سه عاملی (طراحی – مناقصه – ساخت)

طراحی – مناقصه – ساخت

در این نوع پروژه ها کارفرما مسئولیت هماهنگی پروژه را به عهده می گیرد، بنابراین خود او مسئول هماهنگی بین طراحی و اجرا خواهد بود. در نتیجه ریسک هماهنگی بین طراحی و ساخت و راه اندازی پروژه به عهده او می باشد. طراح معمولاً به نمایندگی از طرف کارفرما به عنوان نظارت فنی پروژه، راهنمایی پیمانکار را جهت پیشبرد کار و حل و فصل مسائل فی مابین طراحی و اجرا انجام می دهد. در این سیستم با توجه به اینکه طراح از تجارب واقعی اجرایی دور می ماند، ممکن است طرح های او از واقعیت های اجرایی فاصله بگیرند و به برآوردهای هزینه و زمان غیر دقیق، طراحی های غیر عملی و ناکامی در روش های اجرایی جدید بینجامد.

کاستی ها و معایب بالقوه ای در این سیستم وجود دارد، از جمله اینکه زمان تکمیل کلی پروژه به دلیل جدا بودن مراحل طراحی و اجرا به تأخیر می افتد، در ضمن طراحی های انجام شده لزوماً با قابلیت های فنی پیمانکار اجرا مطابقت نمی کند، لذا تأخیری نیز بابت آشنایی پیمانکار با نقشه ها و تکنولوژی مورد استفاده در طرح ها ایجاد می گردد. همچنین برای اجتناب از پیچیده شده درون سازمانی، با افزایش عوامل کار به سه و بیشتر، پیچیدگی کلی سیستم افزایش یافته، دانش فنی و تکنولوژیک بین عوامل مختلف تقسیم می شود و در عین حال که سازمان های موجود ساده هستند، نیاز به مدیریتی پیچیده در ارتباطات بین سازمانی وجود دارد.

سیستم متعارف، تنها سیستمی است که کارفرما ایده ای محکم از هزینه نهایی پروژه قبل از شروع به اجرای کار ساختمانی می دهد.

در یک جمع بندی می توان گفت تأمین مالی پروژه توسط کارفرما صورت می گیرد و طراحی و ساخت به صورت منفک توسط منابع مجزای خارج از کارفرما تأمین می شود. در نتیجه در این سیستم اجرای پروژه، کارفرما ابتدا طراحی پروژه را از منبع یا منابع خارج از خود تأمین نموده و سپس ساخت پروژه را به منبع یا منابع خارجی دیگر واگذار می کند. بدیهی است که در این سیستم مسئولیت و ریسک هماهنگی بین طراحی و ساخت و مدیریت و کنترل پروژه، بر دوش کارفرما قرار دارد. پروژه در این سیستم به صورت متوالی دنبال می شود؛ به این صورت که طراحی انجام شده و پس از تکمیل طراحی و تکمیل اسناد مناقصه، پیمانکار انتخاب می گردد. در این ساختار کارفرما مستقیماً و به صورت مجزا، با مشاور و پیمانکار رابطه قراردادی دارد. کارفرما، مشاور را به عنوان نماینده خود برای طراحی و نظارت بر اجرای پروژه مطابق با اسناد قراردادی و مشخصات فنی مورد نیاز خود انتخاب می کند.

در ایران شرایط عمومی پیمان (نشریه 4311) برای قراردادهای سه عاملی (متعارف) توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی نگاشته شده است.

در این سیستم کارفرما طراحی را به گروه معماری واگذار و سپس با برگزاری مناقصه، پیمانکار را انتخاب می کند. پیمانکاری که در مناقصه برنده می شود، مسئولیت ساخت پروژه را به ازای یک قیمت مقطوع بر عهده می گیرد. 

در این روش که به صورت سنتی در قراردادهای اجرایی استفاده می شود، کارفرما طراحی پروژه را بر طبق نیازهای خویش به طراح واگذار نموده تا مجموعه ای از نقشه های موردنیاز برای مناقصه و اجرای کار را تهیه کند. کاستی ها و معایب بالقوه ای در رابطه با فرم قرارداد "طراحی – مناقصه – اجرا" وچود دارد؛ از جمله اینکه زمان تکمیل کل پروژه به دلیل جدا بودن مراحل طراحی و اجرا طولانی می شود. همچنین طراحی های انجام شده ممکن است با قابلیت های فنی پیمانکار اجرایی مطابقت نداشته باشد. به همین دلیل هنگامی که بخش قابل توجهی از تأمین مالی از طریق وام باشد، این روش مورد قبول وام دهندگان نخواهد بود.

تقسیم بندی روش طراحی – مناقصه – ساخت (متعارف)

این روش به دو گروه اصلی پیمانکاری عمومی و پیمانکاری چندگانه تقسیم می گردد.

• پیمانکاری عمومی: پیمانکار مسئولیت ساخت کل پروژه را بر عهده دارد. مدیریت ساخت بخش های مختلف پروژه ( زیر پروژه ها) بر عهده پیمانکار عمومی است و کارفرما تنها با وی در ارتباط قراردادی است.
• پیمانکاری چند گانه: چندین پیمانکار، مسئولیت ساخت بخش های مختلف پروژه (زیرپروژه ها) را بر عهده دارند. مدیریت این پیمانکاران بر عهده کارفرما می باشد. در این روش امکان هم پوشانی زمانی بین طراحی و ساخت (ساخت سریع) فراهم می شود. چرا که مرحله ساخت مربوط به بسته های کاری مختلف می تواند به تدریج و با آماده شدن مدارک طراحی مربوطه آغاز شود. این در حالی است که مرحله طراحی سایر بسته های کاری، هنوز در جریان است.

برخی ویژگی های روش طراحی – مناقصه – ساخت

یکی از علل توجه و تمایل کارفرمایان به سیستم متعارف، صرفه جویی در هزینه به دلیل رقابت شدید ذاتی در مناقصه های این سیستم است. چرا که معمولاً انتخاب برنده مناقصه براساس پایین ترین قیمت انجام می شود. همچنین سیستم متعارف در مورد پروه های پیچیده که نیاز به تکمیل درصد بالایی از طراحی برای بردن به مناقصه دارند و نیز ماهیت تکراری ندارند، مناسب به نظر می رسد.

در ایران مرجع اصلی برای روش طراحی – مناقصه – ساخت شرایط عمومی پیمان، مشتمل بر پنج فصل و 54 ماده است که فصل اول آن به توضیح تعاریف و مفاهیم می پردازد، فصل دوم آن تأییدات و تعهدات پیمانکار را تشریح می کند. فصل سوم آن مربوط به تعهدات و اختیارات کارفرما است و فصل چهارم به تشریح تضمین، پرداخت و تحویل کار می پردازد و در نهایت فصل پنجم به توضیح حوادث قهری، فسخ، ختم، تعلیق، هزینه تسریع، خسارت تأخیر، تسویه حساب و حل اختلاف اختصاص دارد.

مزایا و معایب گروه قرارداهای متعارف ( سه عاملی)

مزایا:

• نقش های تخصیص داده شده به هر نهاد روشن است.
• امکان مشخص و روشن بودن طراحی پروژه پیش از شروع مرحله ساخت وجود دارد.
• نقش کارفرما در فرآیند طراحی فعال است.
• سهولت مدیریت و درک فرآیند خطی طراحی – مناقصه – ساخت برای کارفرما امکان پذیر است.
• زمانبندی انجام پروژه به دلیل متوالی بودن و نداشتن هم پوشانی مراحل طراحی و ساخت روشن است.
• مشاور در قبال طراحی با کیفیت خوب و برآورده کردن نظرات کارفرما مسئولیت حرفه ای دارد.
• قیمت پیشنهادی پیمانکار به دلیل برآورد هزینه ها براساس مدارک نسبتاً کامل طراحی قابل اطمینان و معتبر است.
• ساده ترین و عمومی ترین سیستم اجرایی است.
• مناقصه با توجه به قیمت مقطوع است، به راحتی قابل رسیدگی و بررسی بوده و کارفرمایان دولتی به راحتی می توانند فرآیند انتخاب پیمانکار را انجام دهند.
• مشاوران در مقایسه با سایر روش های انجام پروژه در اداره کردن مرحله ساخت پروژه نقش بسیار فعال تری دارند و در نتیجه مقاصد در نظر گرفته شده در طراحی پروژه در دوره ساخت محقق خواهد شد.
• در این سیستم پیمانکار سرویس های دیگری (مدیریتی) در اختیار کارفرما قرار می دهد و با درگیر کردن پیمانکار از مراحل ابتدایی تر این حسن را دارد که خود پیمانکار بسیاری از موارد را از ابتدا مورد بررسی قراردهد و این موضوع در "Fast Track" پروژه بسیار موثر است.

معایب:

• هزینه های مرحله ساخت پروژه تا پیش از تکمیل طراحی به طور قطع مشخص نیست و این امر منجر به انجام مجدد بخش هایی از طراحی، مهندسی ارزش و برگزاری مناقصه، تأخیر و بروز هزینه های اضافی در طراحی می شود.
• فرصتی برای ادعای پیمانکار و نیز دستورات تغییر به دلیل هرگونه وقفه (کمبود) یا تغییری در مدارک طراحی ایجاد می شود.
• فرآیند نسبتاً طولانی روش طراحی – ساخت – مناقصه برای شرایطی نظیر کمبود وقت برای به بهره برداری رساندن پروژه، بالابودن هزینه تأمین مالی پروژه، تحت فشار بودن کارفرما ناشی از هزینه های ساخت غیر قابل قبول است.
• کل زمانبندی به دلیل تأخیر در هر مرحله، ناشی از خطی بودن فرآیند انجام پروژه به عقب می افتد.
• طرحی  های انجام شده ممکن است با قابلیت های فنی پیمانکار اجرایی مطابقت نداشته باشد. به همین دلیل هنگامی که بخش قابل توجهی از تأمین مالی پروژه از طریق وام باشد این روش مورد قبول وام دهندگان نخواهد بود.
• کارفرما ریسک و مسئولیت ایجاد و هماهنگی در فرآیند های طراحی و ساخت را به عهده می گیرد.
• امکان تأخیر، تکرار مناقصه یا حتی متوقف شدن پروژه به دلیل فراتر رفتن همه پیشنهاد های دریافت شده از سوی پیمانکاران ، از هزینه های برآورد شده به وسیله مشاور وجود دارد.

منبع:

روش های اجرا ، دکتر محمود گلابچی و نورزایی