بازار اجاره مسکن

اجاره مسکن

انتظار رشد قیمت ها در بازار مسکن، انگیزه خرید مسکن را در خانواده هایی که از توان مالی لازم برای این موضوع برخوردارند، دوچندان می نماید. زیرا واهمه دارند با ادامه روند صعودی قیمت ها، توان آن ها برای خرید مسکن در آینده، کاهش یابد.
در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، بخش قابل توجهی از مسکن مورد نیاز خانوار، در بازار اجاره تامین می شود. ولی در کشورمان با وجود افزایش سهم مسکن اجاره ای طی دهه های اخیر، همچنان سهم تصرف اجاره ای به مراتب کمتر از تصرف ملکی است و عمده خانوارها تمایل دارند مسکن خود را به صورت ملکی تامین کنند.
واقع مطلب این است که به دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، میل به مالکیت در ایران بالا است. به گونه ای که اکثر خانوارها تا وقتی که مجبور نشوند، سکونت اجاره ای را انتخاب نمی کنند.

نکته شایان توجه، ساختار تقاضای مصرفی مسکن در کشور است. با توجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه عظیمی، در حال حاضر و در سال های آتی در بازار مسکن حضور خواهد داشت که بخش اصلی آن جمعیت، در محدوده سنی 20 تا 40 سال می باشند. واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به طور طبیعی، این گروه سنی از انباشت پس انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانه ثروت نسل های پیشین و یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید مسکن اقدام می کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره ای روی می آورند.
در سمت عرضه مسکن اجاره ای نیز با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهره مندی از فرصت های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بیشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن، به منظور اجاره داری دارد. خلا نهادهای اجاره داری، بالا بودن هزینه های مبادلاتی، حمایت نکردن از صنعت اجاره داری و… نیز مزید بر علت هستند.

نگاهی به سمت عرضه مسکن اجاره ای در کشور، حاکی از آن است که عرضه، توسط متقاضیان بلندمدت سرمایه ای مسکن (دارندگان چند واحد مسکونی) تامین می شود. چرا که این افراد برای حفظ ارزش پول در برابر تورم و کسب عایدی و سود سرمایه، اقدام به پس انداز روی دارایی به صورت خرید مسکن می نمایند و واحدهای مازاد بر نیاز خود را به صورت اجاره ای ارائه می دهند.
با این حال یکی از مهمترین علل شکل نگرفتن اجاره داری حرفه ای در کشورمان را می توان ناشی از نوع بازدهی آن دانست. شایان توجه است که مسکن نیز مانند سهام، دو نوع بازدهی ایجاد می کند. یکی عایدی سرمایه (افزایش قیمت مسکن) و دیگری سود سرمایه (اجاره مسکن)، مطالعات اقتصادی حاکی از آن است که نرخ رشد بلندمدت قیمت مسکن، تقریبا منطبق با تورم عمومی است. بنابراین افزایش قیمت مسکن را نمی توان به عنوان بازدهی واقعی لحاظ کرد. چرا که افزایش قیمت، در واقع جبران کاهش ارزش ناشی از تورم عمومی است و بازدهی واقعی مسکن از طریق اجاره بها تامین می شود. بنابراین توسعه اجاره داری حرفه ای رابطه مستقیمی با بازدهی ناشی از اجاره دارد.

در ایران، با وجود اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارهای مستاجر مصروف اجاره به (حدود یک سوم در سال 1393) می شود، عمده بازدهی اسمی مسکن، مربوط به افزایش قیمت است، نه اجاره بهای دریافتی، به گونه ای که طی دو دهه گذشته، متوسط بازدهی اجاره در مناطق 22 گانه شهر تهران (نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن) 5 تا 8 درصد است. ضمن اینکه با لحاظ هزینه های جانبی (استهلاک، مالیات، حق الزحمه مشاوران املاک و…)، بازدهی واقعی اجاره داری، به کمتر از اعداد یاد شده می رسد.
این در حالی است که عمده بازدهی مسکن در کشورهای دارای اجاره داری حرفه ای، از طریق اجاره بها تامین می شود. ضمن اینکه در این کشورها علاوه بر بازدهی معمولی ناشی از دریافت اجاره، امتیازاتی مانند یارانه مستقیم، تسهیلات کم بهره، معافیت های مالیاتی و… برای حمایت از مسکن اجاره ای اقشار هدف، لحاظ می شود. که این امتیازات، جذابیت اجاره داری برای این اقشار را نیز افزایش می دهد. از سوی دیگر، پایین بودن استهلاک و در نتیجه بالا بودن عمر مفید ساختمان، موجب افزایش دوره بهره برداری از سرمایه گذاری برای اجاره داری می شود.

بنابراین با توجه به جمع موارد و ملاحظات مترتب بر فرآیند اجاره داری، طبیعی است که در ایران بخش خصوصی، انگیزه لازم برای سرمایه گذاری به قصد اجاره داری حرفه ای نداشته باشد. در همین راستا، برخلاف تصور عمومی نباید صاحبان منازل را به سبب بالا بودن اجاره ها، برندگان بازار مسکن در ایران دانست. ممکن است گفته شود مستاجران نیز رضایتی از بازار اجاره ندارند و از بالا بودن اجاره ها، به ویژه در کلان شهرها، گله دارند. دو علت کلی برای این مسئله قابل ذکر است. علت اول، درون بخشی و ناشی از بالا بودن قیمت زمین و مسکن است که منجر به کم شدن نسبت اجاره به قیمت مسکن و نارضایتی موجر می شود و علت دوم، برون بخشی و ناشی از پایین بودن سطح عمومی درآمدها است که منجر به زیاد شدن نسبت اجاره به درآمد خانوار و نارضایتی مستاجر می شود.
بنابراین می توان با محرک هایی، بازدهی سرمایه گذاری در اجاره داری حرفه ای (به ویژه برای کم درآمدها) را افزایش داده انگیزه هایی چون حذف یا تخفیف مالیات و عوارض، پرداخت یارانه و… به مالک، بدون اینکه میزان اجاره پرداختی توسط مستاجر را بیفزاید، موجب توجیه پذیر گردیدن حضور در بازار اجاره می شود.

تصرف مسکن

همانگونه که اشاره شد، شرایط حاکم بر اقتصاد کلان، به صورت عام و اقتصاد مسکن به صورت خاص، مهمترین عوامل الگوی تصرف (ملکی، اجاره ای) است. مسکن کشورهای توسعه یافته، یک موضوع اقتصادی است. یعنی فرد در تامین مسکن، دو گزینه در اختیار دارد: مسکن اجاره ای و مسکن ملکی. هرکدام مقرون به صرفه تر باشد، از سوی خانوار انتخاب می شود، تا جایی که در برخی از کشورها، سهم سکونت ملکی، کمتر از سهم سکونت اجاره ای است.
بر این اساس می توان مدعی شد در کشورهای توسعه یافته، مسکن اجاره ای، جانشین قوی برای مسکن ملکی است و مهمترین عامل موثر بر انتخاب این دو نوع مسکن، هزینه فرصت آنها می باشد. دلایل مختلفی برای این موضوع در کشورهای یاد شده، قابل ذکر است: از یک سو مسکن ملکی همیشه به عنوان یک دارایی با بازدهی بالا و ریسک اندک نیست و گزینه های متنوعی برای سرمایه گذاری خانوارها وجود دارد. از سوی دیگر واحد مسکونی ملکی با واحد مسکونی اجاره ای از لحاظ سطح خدمات هر یک، تفاوت معناداری ندارد. در سال 1365، بیش از 77 درصد خانوارهای کل کشور، دارای سکونت ملکی بوده اند، 12 درصد اجاره نشین و 10.8 درصد نیز سایر انواع تصرف (رایگان، سازمانی و…) داشته اند. این نسبت در سال 1390 به 62.7 درصد تصرف ملکی، 26.6 درصد تصرف اجاره ای و 10.7 درصد سایر انواع تصرف، تغییر یافته است.

بنابراین، طی دهه های گذشته، سهم تصرف ملکی در کشور، کاهش و سهم تصرف اجاره ای، افزایش یافته است. به نظر می رسد نوسانات اقتصاد کلان، افزایش نرخ تورم به خصوص قیمت مسکن، افت درآمد واقعی خانوار و توزیع نابرابر درآمدی، موجب شده است که تامین مالی مسکن ملکی، از توان بسیاری از خانوارها، به ویژه در شهرها، فراتر رود و نسبت مالکیت مسکن، کاهش یابد. به عبارت دیگر، مستاجران، با برون فکنی از بازار مسکن ملکی مواجه بوده و افزایش سکونت اجاره ای در کشور را نمی توان به اختیار خانوارها نسبت داد.

از سوی دیگر، تغییرات در ساختار جمعیتی کشور و گسترش خانوارهای 1 و 2 نفره، تقاضا برای مسکن اجاره ای را افزایش داده است. این درحالی است که برای خانوار ایرانی، به لحاظ فرهنگی، اجتماعی، سکونت ملکی دارای مطلوبیت بالاتری نسبت به سکونت اجاره ای است. همچنین باید توجه داشت که مسکن در ایران، بخش بزرگی از ثروت خانوار را به خود اختصاص داده است. از این رو، افزایش قیمت مسکن، بسته به نحوه مالکیت خانوار میزان افزایش درآمد سالانه خانوار و همچنین نرخ تورم، اثرات متفاوتی بر اقتصاد خانوارها دارد. نگاهی به نحوه تصرف خانوارها در استان های مختلف کشور نیز حاکی از اختلافات معنادار در این باره است. در حالی که حدود 40 درصد از خانوارها در استان های البرز و تهران، سکونت اجاره ای داشته اند. این نسبت در استان های اردبیل و چهارمحال و بختیاری، حدود 16 درصد بوده است.

رابطه قیمت و اجاره مسکن

در محاسبه و تحلیل رابطه بین قیمت و اجاره مسکن، اولین سوال این است که اگر مسکن، جریان درآمدی معادل R ریال در دوره بهره برداری ایجاد کند، سرمایه گذار برای خرید واحد مسکونی حاضر است، چه مقدار پرداخت کند؟ برای پاسخ می توان روش ارزش حال درآمدها را جهت استخراج قیمت مسکن، مورد استفاده قرار داد. چنان چه جریان درآمد طی n سال ایجاد گردد، عبارت زیر به دست می آید:

P=R_1/(1+i)+R_2/〖(1+i)〗^2 +⋯+R_n/〖(1+i)〗^n

در این رابطه P قیمت مسکن، R درآمد اجاره مسکن و i هزینه استفاده مسکن را نشان می دهد. با انجام اصلاح و تعدیل هایی در رابطه اخیر، ارتباط معروف بین قیمت و اجاره مسکن برقرار می شود.
این رابطه، چند کاربد مهم در اقتصاد مسکن دارد:

•     ارتباط بین قیمت و اجاره را نشان می دهد.
•     ارتباط بین بازار مسکن به عنوان یک دارایی و سایر بازارها را برقرار می سازد.
•     متغییرهای برون زا بر تعادل در بازار مسکن بررسی می شود.

سازوکار تعادل در بازار مسکن به وسیله نمودار زیر ارائه شده است: در ربع اول نمودار، نحوه تعیین اجاره واحد مسکونی توضیح داده شده است. منحنی تقاضای مسکن، ارتباط بین ذخیره مسکن و اجاره را با فرض ثابت بودن سایر عوامل را نشان می دهد و شیب آن بستگی به کشش قیمتی تقاضای مسکن خواهد داشت. به دلیل ثابت بودن عرضه مسکن در کوتاه مدت، منحنی عرضه مسکن به صورت خط عمودی موازی محور عمودی (اجاره مسکن) مشخص شده است.

در ربع دوم، فضای اجاره و قیمت مسکن نشان داده شده است. شیب شعاع که از مبدا مختصات ترسیم شده برابر نرخ هزینه استفاده مسکن و یا نرخ سرمایه ای شدن مسکن است و نرخ بازدهی سرمایه گذاری را برای دارایی های مستغلات اندازه گیری می کند که همان نسبت اجاره به قیمت خواهد بود.
نرخ سرمایه ای شدن مسکن، درآمدی است که سرمایه گذاران از طریق نگهداری دارایی غیرمنقول به دست می آورند. هدف از تمرکز بر بازار دارایی ها آن است که با تعیین نرخ اجاره در بازار مسکن و استفاده از نرخ تبدیل سرمایه (نرخ سرمایه ای شدن)، قیمت مسکن به دست آید. با تغییر هر یک از اجزای هزینه استفاده مسکن، شیب شعاع دچار تغییر می شود. افزایش (کاهش) نرخ سرمایه ای شدن مسکن، شیب شعاع را بیشتر (کمتر) می کند و شعاع در جهت محور عمودی (افقی) چرخش می یابد.

در ربع سوم، میزان ایجاد دارایی مسکن جدید اندازه گیری می شود. این منحنی، هزینه جایگزینی را نشان می دهد. هزینه جایگزینی مسکن نوساز با افزایش تعداد ساختمان های نوساز افزایش می یابد و در این صورت منحنی به سمت بالا و چپ انتقال می یابد و هر چه قیمت ساختمان جدیدالتاسیس بیشتر شود، حرکت در طول منحنی از نقطه ای به نقطه دیگر صورت می گیرد و در صورت افزایش هزینه جایگزینی و یا هزینه ساخت و ساز ساختمان های جدید، منحنی به سمت بالا و چپ انتقال می یابد.

نهایتا در ربع چهارم شکل اخیر، جریان تولید خالص سالانه مسکن در موجودی و ذخیره بلندمدت مسکن انتقال پیدا می کند. تغییر ذخیره مسکن (∆H) در هر دوره زمانی برابر با ساختمان های جدیدالتاسیس منهای کاهش ذخیره مسکن بر اثر استهلاک واحدهای مسکونی موجود است (∆H=C-δ.H). شعاعی که از مبدا مختصات رسم شده است، نشان می دهد تولید سالانه مسکن جدید (C) برابر با میزان استهلاک موجود ذخیره مسکن است. از این رو تعیین سطح جدید ذخیره مسکن با توجه به میزان ساخت و ساز جدید و استهلاک واحدهای مسکونی موجود صورت می گیرد. چنان چه ∆H مثبت باشد، در این صورت ذخیره مسکن افزایش می یابد و برعکس. یکی از شرایط تعادل بلندمدت بازار مسکن، مستلزم آن است که ∆H=0 باشد. برای اینکه بازار در تعادل باشد، سرمایه گذاری باید در سطحی باشد که سطح ذخیره مسکن H_0 حفظ شود. به عبارت دیگر در صورت ثابت بودن ذخیره مسکن، استهلاک و سرمایه گذاری جدید در مسکن برابر خواهند بود.

اجاره بهای مسکن

اجاره بهای مسکن از عوامل مختلف درون و برون بخشی متاثر است. به طوری که می توان آن را تابعی چند متغییره از عواملی چون رشد شاخص کل (تورم)، قیمت مسکن، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره ای، عوامل روانی و… دانست.
در میان مدت و بلندمدت، نرخ اجاره بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می یابد، با این حال در کوتاه مدت نقش عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره ای در این خصوص حائز اهمیت است. به طوری که در فصول افزایش تقاضا ناشی از نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اوج گیری اجاره بهای مسکن را مشاهده کنیم. ولی پس از عبور از این دوره و فروکش نمودن تقاضای فصلی و فشار روانی ( نیمه دوم سال)، به تدریج نوسانات قیمتی در بازار اجاره مسکن، تعدیل و به ثبات نسبی می رسد.
نگاهی به مناطق 22 گانه تهران، حاکی از تفاوت بالا در اجاره بها میان مناطق است. به طوری که اجاره مناطق 1، 2 و 3 با بیش از 300 هزار تومان برای هر مترمربع، گران ترین، و اجاره بها مناطق 18، 19 و 20 با حدود یک سوم اجاره در مناطق یاد شده، ارزان ترین مناطق تهران برای سکونت اجاره ای در سال 1394 بودند. (سامانه ثبت معاملات و املاک کشور)
شایان ذکر است که در کشور ما هزینه فرصت رهن (ودیعه) مسکن برای هر یک میلیون تومان، غالبا معادل 300 هزار تومان اجاره بهای ماهانه لحاظ می شود.

نکات کلیدی مسکن اجاره ای در ایران

•  سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه معکوسی با درآمد خانوار دارد (اقشار پایین جامعه، درصد بیشتری از هزینه خود را صرف اجاره مسکن می کنند).
• میزان اجاره نشینی در کشور طی سه دهه گذشته، روند افزایشی داشته است (به مرور زمان، درصد بیشتری از خانوارها، اجاره نشین شده اند).
• میزان و ساختار عایدی اجاره داری، مشکلات حقوقی و مهیا نبودن بسترهای اقتصادی، از دلایل شکل نگرفتن اجاره داری حرفه ای در کشور است.
• ناکافی و ناکارآمد بودن مسکن اجتماعی و حمایتی، موجب سوق یافتن گروه های هدف چنین طرح هایی به بازار مسکن اجاره ای شده است.
• ساختار اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور، موجب ذهنیت نامطلوب درباره مسکن اجاره ای است.
• بالا بودن طول دوره انتظار مسکن و انباشت تقاضا، موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره ای شده است.
• افرادی که به منظور اشتغال به کلان شهرها –به ویژه تهران- مهاجرت می کنند، عمدتا متقاضی مسکن اجاره ای هستند که موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره ای در این مناطق می گردند.
• فقدان برنامه راهبردی بلندمدت برای مسکن اجاره ای، سیاست گذاری در این حوزه را مقطعی و بدون نقشه راه نموده است.
• بعد خانوار در اجاره نشینان، کمتر از مالکان است (خانواده های مستاجران، کم جمعیت تر از خانواده های مالکان هستند).
• اجاره نشینی خانوارها، رابطه معکوسی با سن سرپرست خانوارها دارد (مستاجران، جوان تر از مالکان هستند).
• سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه مستقیمی با جمعیت شهر دارد (مشکل اجاره نشینی، در شهرهای پرجمعیت، بیش تر است).
• اجاره نشینی، رابطه مستقیمی با میزان مهاجرت پذیری شهرها دارد (در شهرهای مهاجرپذیر، در شهرهای پرجمعیت، بیشتر است).
• در بلندمدت، نرخ افزایشی اجاره بها تقریبا منطبق بر ترکیبی از نرخ افزایش قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی است.

منابع:

تحلیل مسکن ایران، بهروز ملکی ، سازمان مدیریت صنعتی 

بانک مرکزی ایران/ آمار داده ها , www.cbi.ir/section/1378.aspx

مرکز آمار، www.amar.org.ir

Discrimination in the rental housing market: A field experiment on the Internet‏ AM Ahmed, M Hammarstedt – Journal of Urban Economics, 2008‏ 
A commodity hierarchy model of the rental housing market‏
JL Sweeney – Journal of Urban Economics, 1974‏ 
From public housing soc market‏ J Kemeny – 2002