با افزایش ناهنجار قیمت مسکن، بسیاری از افرادی که به فکر خرید خانه جدید با طراحی حرفه‌ای بودند، حالا به دلیل این افزایش قیمت، بازسازی ساختمان را مد نظر قرار می‌دهند. در این مقاله قصد داریم، بازسازی ساختمان را تعریف کنیم و مراحل آن را شرح دهیم و در انتها یک تخمین قیمت برای انواع بازسازی داشته باشیم. از شما دعوت می‌کنم با ویکی کارگشا همراه شوید.
بازسازی چیست؟
بازسازی واژه‌ای است که در مرمت بناهای تاریخی کاربرد زیادی دارد و شامل انواع و مراحل مختلفی است. بازسازی ساختمان عملیاتی است که به منظور ایجاد استحکام، تغییر در فضای داخلی، تغییر در نما یا بهبود عملکرد سیستم‌های تأسیساتی ساختمان، انجام می‌شود. لازم به ذکر است که بازسازی با نوسازی تفاوت‌هایی دارد و به منظور برخی بازسازی‌ها اخذ مجوز از شهرداری الزام آور است.
مطلب پیشنهادی: مراحل بازسازی خانه ؛ قبل از پرداخت هزینه تصمیم درست را بگیرید!
تفاوت بازسازی و نوسازی چیست؟
در نوسازی تنها به مرمت سطحی مانند: رنگ کاری، اجرای کاغذ دیواری، تعویض شیرآلات و کابینت آشپزخانه و … پرداخته می‌شود، ولی در بازسازی ترمیم ساختمان کمی عمیق‌تر انجام می‌شود. تعویض کاشی کاری سرویس بهداشتی، آشپزخانه، تعویض لوله‌های تأسیسات مانند رادیاتورها، تعویض پنجره‌ها و … از جمله عملیات بازسازی ساختمان به حساب می‌آیند.
مطلب پیشنهادی: بازسازی خانه های قدیمی : یک راهنمای کامل از اصول، مراحل و قوانین
برای چه نوع از بازسازی ساختمان باید از شهرداری مجوز گرفت؟
به طور کلی اگر در طی عملیات بازسازی ساختمان، کاربری فضاها تغییر کند، لازم است به منظور اخذ مجوز به شهرداری مراجعه کرد و به تبع آن باید مهندس سازه و مهندس ناظر برای انجام پروژه انتخاب شود و مبلغی هم برای اخذ مجوز بازسازی پرداخت شود.
روش‌های بازسازی ساختمان کدام‌اند؟
به طورکلی بازسازی ساختمان به چهار روش حفاظتی، سبکی، حذفی و تکمیلی انجام می‌شود.
بازسازی ساختمان به روش حفاظتی به منظور افزایش استحکام و پایداری سازه ساختمان است. در این روش پس از یک دوره تحقیق بر روی ساختمان، ویژگی‌ها و مصالح بنایی آن، تصمیم به بازسازی آن اقدام می‌شود. بازسازی حفاظتی ساختمان به منظور حفظ پایداری یک سازه است و این امر در اولویت قرار دارد. خواه سازه مورد نظر قدیمی یا جدید باشد.
بازسازی ساختمان به روش سبکی، به بازسازی سازه به صورت جز به جز انجام می‌شود. در این راه مرمتگران تلاش می‌کنند سبک معماری دست نخورده باقی بماند و بیشتر برای بازسازی و مرمت آثار و بناهای تاریخی که از نظر سبک شناسی مهم هستند استفاده می‌شود. در این روش بازسازی علاوه بر حفظ استحکام بنا، حفظ سبک سازه نیز مورد توجه قرار می‌گیرد.
در بازسازی حذفی بخش‌هایی از بنا به ویژه بناهای تاریخی که به مرور به آن اضافه شده‌اند و اصالت سازه را خدشه‌دار کرده‌اند، تخریب و از آن جدا می‌شوند و سپس مرمت بنا به سبک اصلی ادامه پیدا می‌کند تا اصالت بنا مجدداً به آن بازگردانده شود.
روش بازسازی تکمیلی نیز به این صورت است که بخش‌هایی از یک بنا به ویژه بناهای تاریخی دچار آسیب و تخریب شده‌اند و مرمتگران به منظور حفظ اثر به تکمیل سازه با استناد به بخش‌هایی از سازه که به جای مانده است، اقدام می‌کنند.
مراحل بازسازی ساختمان کدام‌اند؟
به طور کلی بازسازی ساختمان به دو بخش بازسازی داخلی و بازسازی خارجی تقسیم می‌شود. این دو بخش ممکن است با هم انجام شود و یا ممکن است به صورت جداگانه و در زمان‌های متفاوت صورت پذیرند. در ادامه این مبحث به بررسی هر بخش از بازسازی پرداخته شده است.
بازسازی داخلی ساختمان
بازسازی داخلی ساختمان به بازسازی فضای داخلی، شامل اتاق‌ها، آشپزخانه، حال و پذیرایی، سرویس‌های بهداشتی و … است. این روش بازسازی میتواند به تعویض کاشی‌ها، در و پنجره‌ها، تزیینات سقف و دیوار و کابینت‌های آشپزخانه محدود شود و یا میتواند بسیار عمیق‌تر مانند تعویض لوله کشی‌ها، تعویض تأسیسات برقی ساختمان، حذف یا اضافه کردن کانال کشی کولر آبی و گازی، تعویض کاشی کاری‌های سرویس‌های بهداشتی و تعویض کابینت‌ها و تغییر فضای داخلی آشپزخانه باشد.
بازسازی آشپزخانه
آشپزخانه از مهم‌ترین بخش‌های خانه است که بسیار سریع‌تر نیاز به مرمت پیدا می‌کند. به طور کلی در بازسازی ساختمان، ترمیم و بازسازی آشپزخانه از دیگر بخش‌ها زمان بیشتری می‌طلبد زیرا تأسیسات برقی و مکانیکی زیادی دارد.
تبدیل آشپزخانه قدیمی به آشپزخانه اوپن یا باز از جمله بازسازی‌های پر طرفدار آشپزخانه است. تغییر جاگیری برخی لوازم آشپزخانه مانند بردن سینک ظرف‌شویی به پشت پنجره، خارج کردن لباسشویی از آشپزخانه و ساخت یک فضای مجزا برای شستشوی لباس‌ها، تعویض کاشی کاری دیوار آشپزخانه، ترمیم کفپوش یا تعویض آن در صورت لزوم، تغییر جای‌گیری کلید و پریزها با توجه به تغییر در جای‌گیری وسایل نیز ضروری به نظر می‌رسد. ناگفته نماند که تغییر جای آبگرمکن یا پکیج از آشپزخانه به بالکن یا اتاق لاندری نیز از جمله بازسازی‌های مهم و کاربردی است که عموماً در بازسازی آشپزخانه انجام می‌شود.
بازسازی سرویس بهداشتی و حمام
پس از آشپزخانه سخت‌ترین بخش بازسازی ساختمان، بازسازی سرویس‌های بهداشتی و حمام است، زیرا در این مکان‌ها نیز تأسیسات برقی و مکانیکی زیادی وجود دارد. تعویض کاشی کاری کف و دیوار، تعویض سنگ دستشویی، اضافه کردن دستشویی فرنگی به سرویس خانه‌های قدیمی، اجرای سیفون برای دستشویی ایرانی به منظور عدم ورود بوی فاضلاب به داخل دستشویی، تعویض روشویی، شیرآلات و ایجاد یک کابین دوش یا نصب جکوزی در حمام‌های بزرگ از جمله مهم‌ترین بازسازی‌های این دو مکان است.
بازسازی حال و پذیرایی
در این بخش از خانه، بازسازی با سرعت بالاتری پیش می‌رود. لوله کشی برای نصب و راه اندازی سیستم گرمایش شوفاژ رادیاتور، فن کوئل، گرمایش از کف و …، تعویض یا ترمیم کفپوش ساختمان، عایق کاری ساختمان اعم از صوتی، برودتی و حرارتی دیوارها و کف، تعویض یا اضافه کردن تزیینات در سقف، تعویض در ورودی، تعویض در و پنجره‌های ساختمان، ساخت یا حذف شومینه نیز از جمله بازسازی‌های مهم حال و پذیرایی به شمار می‌آید.
بازسازی اتاق‌ها
بازسازی اتاق‌ها نیز همانند بازسازی حال و پذیرایی نسبت به آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی سرعت بیشتری دارد. این قسمت از خانه تأسیسات زیادی ندارد و بازسازی‌های عمده آن شامل تعویض کمد دیواری‌ها، تعویض در و پنجره‌ها، عایق کاری صوتی، برودتی و حرارتی دیوارها، تعویض یا ترمیم کفپوش، تعویض یا انجام لوله کشی به منظور تأسیسات گرمایشی-سرمایشی و … از جمله نکات بازسازی اتاق‌ها است.
بازسازی بالکن
بازسازی بالکن عموماً هم در بخش بازسازی داخلی ساختمان و هم در بخش بازسازی خارجی ساختمان مورد توجه است. تعویض دیوار پوش و کفپوش یا ترمیم آنها، اجرای پنجره دوجداره برای بالکن به منظور عایق کاری یا استفاده کاربردی از فضای بالکن، ساخت باربیکیو در بالکن‌های بزرگ و … از جمله بازسازی‌های صورت گرفته در بالکن، تراس یا ایوان است.
بازسازی خارجی ساختمان
بازسازی خارجی ساختمان نیز شامل بازسازی نمای ساختمان، بازسازی کف حیاط و محوطه و بازسازی فضای سبز و … است که در ادامه به صورت جداگانه به آنها پرداخته شده است.
بازسازی نمای ساختمان
به طور کلی بازسازی نمای ساختمان یکی از سخت‌ترین بخش بازسازی خارجی به ویژه در سازه‌های بلند به حساب می‌آید. نماکاری ساختمان‌های قدیمی در ایران بیشتر از آجر، سنگ و سیمان است. هر چه سازه قدیمی‌تر باشد نمای آن به سمت آجری پیش می‌رود و هرچه جدیدتر باشد به سمت سنگ و سیمان پیش می‌رود.
بازسازی نمای آجری
بازسازی نمای آجری از جمله سخت‌ترین و زمان‌برترین بازسازی‌های نمای خارجی به شمار می‌آید. تعویض نما در ساختمان‌های با نمای آجری به دلیل قدمت آنها در بیشتر شرایط پیشنهاد می‌شود. البته اگر میزان خرابی زیاد نباشد و کارفرما همچنان به اجرای نمای آجری تازه تأکید داشته باشد، می‌توان به تعویض آجرهای فرسوده و شکسته پرداخت و در ادامه با روش‌های نماشویی به تازه کردن سطح آجرها، شوره زدایی و … اقدام کرد و در آخر با پوشش‌های پلاستیکی و رزینی به افزایش عمر نما اقدام کرد.
اگر کارفرما تعویض نمای آجری با نمایلیل عدم حذف نمای آجری هزینه پایین‌تری نیز دارد. برای نصب اینگونه نما ابتدا ترمیم نمای آجری و پایدارسازی آن انجام می‌شود و سپس نمای جدید بر روی آن اجرا می‌شود.
سنگی را مد نظر قرار دهد، کار کمی طولانی‌تر و با هزینه بیشتر انجام خواهد شد. در این صورت نباید تمامی نما جدا شود، سیمان زیر آجرها نیز تا جایی که امکان دارد، حذف شود و سپس نمای جدید اجرا شود.
استفاده از نمای کامپوزیت و جی‌اف‌آر‌سی (GFRC) برای بازسازی نمای آجری ساختمان‌ها گزینه خوبی است؛ به این دلیل که سرعت اجرای بالایی دارد.
بازسازی نمانی سنگی
نمای سنگی چند دهه‌ای است که در ایران طرفداران زیادی دارد و در سازه‌های مختلف با کاربری های مختلف اجرا می‌شود. بازسازی نمای سنگی به دلیل ریزش یا سقوط نما و فرسوده بودن نما انجام می‌شود. بازسازی نمای سنگی نیز مانند نمای آجری بهتر است با ترمیم و پایدارسازی نمای قدیمی و سپس اجرای نمای جدید با استفاده از متریالی مانند کامپوزیت و جی‌اف‌آر‌سی امکان پذیر است. البته گاهی نمای سنگی دچار ریزش می‌شود که متخصصان بازسازی نما، اقدام به جاگذاری سنگ‌های سقوط کرده و سپس محکم کردن نما با استفاده از پیچ و رولپلاک، می‌کنند.
بازسازی نمای سیمانی
نمای سیمانی یکی از نماهای پر کاربرد در ساختمان‌های بلند و برج‌ها است که معمولاً به صورت ترکیبی با آجر، سنگ، کامپوزیت و فلز اجرا می‌شود. ایجاد شوره، نم، تغییر رنگ از جمله مشکلات نمای سیمانی ساختمان‌ها است که با رنگ کاری، اجرای نمای ثانویه مانند کامپوزیت و جی‌اف‌آر‌سی قابل ترمیم و بازسازی است.
بازسازی کف حیاط و فضای سبز
کفپوش حیاط و محوطه با توجه به قرارگیری مداوم در برابر ناملایمات آب و هوایی، ایجاد لکه در قسمت پارکینگ از جمله دلایل تعویض یا ترمیم کفپوش حیاط و محوطه هستند. بازسازی این بخش از خارج ساختمان نسبت به بازسازی نما سریع و کم هزینه است. تعویض در ورودی و در پارکینگ، نصب ریموت کنترل برای در پارکینگ، تعویض آیفون و ساخت سایبان برای در ورودی و پارکینگ، تعویض خاک باغچه و فضای سبز، کاشت گیاهان و درختان جدید و ساخت آلاچیق نیز از جمله بازسازی‌های صورت گرفته در بخش خارجی ساختمان است.
تغییر کاربری ساختمان در هنگام بازسازی چگونه است؟
گاهی تبدیل واحدهای مسکونی به واحدهای اداری به دلیل ظهور شرکت‌ها و ادارات زیاد در محله‌ای که ساختمان در آن قرار دارد، امری اجتناب ناپذیر است. گاهی نیز با احداث خیابان و بزرگراه‌های جدید در سطح شهر ممکن است ساختمانی را با تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا اداری مواجه کند که با پیشرفت زندگی شهری امری طبیعی محسوب می‌شود. لازم به ذکر است که تغییر کاربری در حین بازسازی، تنها با اخذ مجوز از سازمان و ادارات مربوطه و با نظارت مهندسان امکان پذیر است.
تغییر کاربری چیست و قوانین آن کدام است؟
طبق بند 24 از ماده 55 قانون شهرسازی، شهرداری موظف است برای تمامی ساختمان‌های موجود در شهر پروانه ساخت صادر کند، همچنین شهرداری باید پیش از صدور پروانه نوع کاربری آن را در نظر بگیرد و مجوز ساخت را با توجه به کاربری سازه صادر کند. بنا بر تغییراتی که در یک ساختمان اعم از تغییر کاربری یک بخش از یک خانه و یا تغییر کاربری کلی یک ساختمان، شهرداری باید به منظور تغییرات ایجاد شده، مجوز صادر کند و هر گونه عملیات ساختمانی بدون مجوز که موجب تغییر کاربری ساختمان شود و مغایر با مجوز صادره باشد، تخلف محسوب می‌شود؛ بنابراین عملیات ساختمانی که با مجوز ساخت انجام شود و باعث تغییر ساختمان شود، تغییر کاربری نامیده می‌شود.
در گذشته مجوز به منظور بازسازی و تغییر کاربری پس از تخریب کامل بنا صادر می‌شد ولی پس از سال 1360 مجوز تخریب و بازسازی در یک زمان صادر می‌شود. پروانه بازسازی و تغییر کاربری پس از تخریب ساختمان اعتبار دارد و هر گونه عملیات ساخت تا پیش از زمان تخریب بنا به صورت کامل، ساخت و ساز غیر مجاز تلقی می‌شود.
رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بر عهده کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری است. تخریب ساختمان و تغییر کاربری بدون مجوز، بدون وجود مهندس ناظر امری بسیار خطرناک است و احتمال وقوع حوادث را افزایش می‌دهد.
هزینه بازسازی ساختمان
هزینه بازسازی ساختمان به میزان بازسازی بستگی دارد. اگر بازسازی طوری انجام شود که تغییر کاربری اتفاق بیفتد، به دلیل اخذ مجوزهای لازم و شروع بازسازی ساختمان پس از مراحل سفت کاری ساختمان هزینه بیشتری دارد. اگر بازسازی به مراحلی چون تعویض کاشی کاری، تعویض و ترمیم کفپوش، بازسازی دیوارها و اضافه تزیینات باشد، هزینه آن بسیار کمتر خواهد بود.
مطلب پیشنهادی: هزینه بازسازی آپارتمان چقدر است؟ بازسازی خانه یا فروش آن؟!
بازسازی چیست؟
بازسازی یا نوسازی ساختمان فرآیندی است برای تعمیر، مرمت و نو کردن فضای خانه، شرکت، ساختمان و فضاهای دیگر. همانطور که می دانیم ساختمان و خانه هم مانند خودرو و یا هر چیز دیگری بعد از مدتی استفاده، نیاز به تعمیر و بازسازی دارد که در این مطلب آن را به طور کامل مطالعه خواهید نمود.
همانطور که یک مکانیک خوب، خودرو را به نحوی تعمیر می کند که تا مدت ها خراب نشود و صاحب خودرو از رانندگی با آن لذت ببرد، بازسازی نیز بایستی به دست مهندس و معمار با تجربه و ماهر انجام شود تا زندگی در آن فضا راحت تر و لذت بخش شود. بازسازی طیف وسیعی دارد: فضاهای داخل خانه، فضاهای مشاع ساختمان (مانند لابی، استخر و …) فضاهای بیرونی ساختمان مانند نما، پشت بام، فضای اداره و محل کار و محوطه حیاط. هر مکانی که در آن نیاز به تغییرات ظاهری و باطنی به دلیل کسل کننده بودن آن فضا، خرابی تاسیسات و … به وجود آید در حیطه کار بازسازی قرار می گیرد.
بازسازی می تواند جزئی باشد؛ مانند تعمیر سقف سرویس بهداشتی و حمام بر اثر ترک خوردگی لوله های قدیمی و یا فرسوده بودن ایزولاسیون و نیز می تواند کلی باشد؛ مانند خراب کردن دیوارهای داخلی یک منزل مسکونی جهت تغییر فضای موجود و تعویض کلیه لوله کشی ها، برق کشی ها، شیرآلات، تاسیسات مکانیکی (سرمایش و گرمایش)، سنگ، سرامیک، رنگ دیوارها و دیگر مواردی که می تواند بطور کل فضای موجود را چه از نظر جنس مصالح و چه از نظر زیباتر شدن محیط، تحت تاثیر قرار دهد.
باید توجه داشت بازسازی حتما باید توسط مهندس و معمار متخصص انجام گیرد. به طور مثال اگر برای تخریب یک دیوار داخلی از یک کارگر بنا بدون نظارت یک مهندس متخصص استفاده شود، ممکن است پیامدهایی مانند تخریب لوله کشی و برق کشی، تخریب ستون ساختمان و یا حتی پیامدهای جانی در بر داشته باشد. انجام بازسازی در عین حال که باعث زیباتر شدن، مقاوم تر شدن و بالا رفتن عمر ساختمان می شود، کاری است که نیازمند دقت و تخصص است. گاهی اوقات ممکن است اکیپ های مختلف کاری از جمله بنا، نقاش، گچکار، کاشی کار، برق کار و … با هم به طور همزمان کار کنند، پس مدیریت آنها و نحوه کار در یک جبهه کاری معین و نیز نظارت بر اصول فنی مهندسی انجام کارها بسیار حائز اهمیت است.
زمانبندی اجرای کارها نیز در تخصص متخصص بازسازی است. متخصص بازسازی می داند برای شروع کار چه مصالحی و به چه مقداری نیاز دارد و چه اکیپ های متخصصی را باید برای انجام کارها در اختیار گرفت. بنابراین، زمانبندی انجام بازسازی را بر اساس حجم کار و تعداد اکیپ های کاری و نیز زمان اجرای هر آیتم بر اساس تجربه انجام می دهد. به طور مثال هنگام گچ کاری نمی توان از نقاش استفاده کرد. بعد از گچ کاری 2 الی 3 روز باید زمان صرف شود تا گچ خشک شود و سپس امکان رنگ آمیزی و نقاشی برای نقاش فراهم شود.
پس گچ کار و نقاش نمی توانند هم زمان یک قسمت را مورد بازسازی و مرمت قرار دهند. لذا تفکیک در زمان بندی انجام کارها باید به دست متخصص بازسازی انجام پذیرد. برای شروع بازسازی ابتدا محل مورد نظر توسط مهندس متخصص به صورت جامع کارشناسی می شود، تمامی خواسته های کارفرما نوشته شده و امکان اجرای آن بررسی می گردد. در هنگام کارشناسی محل مورد نظر باید دقت شود تمامی جزئیات با متراژ دقیق، ابعاد و اندازه درست ثبت شود تا چیزی از قلم نیافتد و در حین کار بازسازی دچار دوباره کاری نشویم.
بعد از کارشناسی دقیق، نوبت به طراحی کامل فضاهای مورد بازسازی می رسد. طراحی، بنا به سبک های مختلف معماری متفاوت است. اگر طراحی بر اساس شمایل قبلی محل مورد بازسازی باشد، فقط نوسازی در نظر گرفته می شود. اگر طراحی بر اساس تغییر سبک باشد می تواند کلاسیک، مدرن و … باشد. پس از طراحی، جهت اخذ تاییدیه و یا تغییرات احتمالی در طرح بر اساس خواسته کارفرما، طرح به رویت کارفرما رسانده می شود.
بطور کلی هدف از بازسازی و نوسازی ساختمان، ایجاد تغییراتی کلی یا جزئی در ظاهر و بنای ساختمان است و معمولا به خاطر فرسودگی ساختمان و یا تغییرات کلی در ساختمان انجام می گیرد. باید در نظر داشت هزینه بازسازی یک ساختمان بسیار کمتر از هزینه احداث ساختمان جدید است.
با توجه به کیفیت مصالح مورد استفاده در ساختمان و عمر مفید آن، این یک امر ضروری است که ساختمانی که پس از گذشت چندین سال فرسوده شده نیاز به بازسازی دارد. ممکن است برخی قسمت ها نیاز به تخریب و نوسازی داشته باشد. تخریب در بازسازی می تواند جزئی و کلی باشد، به این صورت که عملیات بازسازی ساختمان ها تنها روی بخشی از ساختمان (به طور مثال قسمت آشپزخانه) انجام می شود.
اجرای سقف کاذب و کناف، گچ کاری دیوارها و سقف، نورپردازی دیوار، سقف و حتی کف زمین و نمای ساختمان، کف سازی با سرامیک، سنگ، کفپوش، پارکت و لمینیت، رنگ آمیزی سقف، ستون، دیوارها و نمای ساختمان، نرده های راه پله، کاغذ دیواری، دیوار پوش، کابینت ام دی اف، ملامینه، ممبران، هایگلاس و تمام چوب، درب ورودی ضد سرقت، درب سرویس بهداشتی و حمام، درب اتاق خواب ها، دستگیره درب، کلید و پریز، کاشی حمام و سرویس، ایزولاسیون کف حمام، سرویس بهداشتی و نیز پشت بام و حتی کف آشپزخانه، تعویض سیستم سرمایش و گرمایش (به طور مثال تعویض کولر آبی و جایگزین آن استفاده از کولر گازی و اسپلیت و یا تعویض آبگرمکن و استفاده از پکیج دیواری) و نیز تعویض لوله های فرسوده، استفاده از پنجره دوجداره یو پی وی سی به جای پنجره آهنی، تعویض فیوزهای برق و تقویت تاسیسات برق، تعویض شیرآلات قدیمی و فرسوده، نصب سرویس فرنگی، تعویض روشویی سرویس بهداشتی، تعویض سینک آشپزخانه، تعویض درب های کمد دیواری و خلاصه هر آنچه که فرسوده شده و یا زیبایی خود را از دست داده است می تواند مورد بازسازی قرار بگیرد.
بازسازی از دو عامل اصلی فرسودگی و یکنواختی فضا سرچشمه می گیرد. مصالح و متریال ساختمانی و نیز تاسیسات دارای عمر مفیدی اند که پس از گذشت چندین سال از احداث ساختمان، فرسوده می گردند. با تغییرات جزئی و کلی در طراحی ساختمان می توان از یکنواختی و تکرار رهایی یافت و محیطی کاملا متفاوت و دلخواه خلق کرد. بازسازی و تغییر دکوراسیون مانند یک سفر سیاحتی است که باید مقصد را به درستی شناخت و راه و مسیر آن را بلد بود. چنانچه این کار اصولی و با علم کافی انجام گیرد بسیار گیرا و ملموس خواهد بود در غیر اینصورت حتی با صرف هزینه های سنگین نمی تواند رضایت خاطر را جلب نماید.
یکی از کلیدهای موفقیت در بازسازی، صرف زمان کافی برای طراحی و فکر کردن به آنچه مورد پسند سلیقه و روحیه مخاطب باشد، است. یک مهندس و طراح، برای بازسازی باید سبک و شیوه زندگی افراد ساکن در مکان مورد نظر را بدانند. بطور مثال افراد یک منزل مسکونی آیا اهل مهمانی دادن های بزرگ هستند؟ آیا نیاز به یک نشیمن بزرگ دارند؟ آیا تمایل دارند منزلشان از سه خوابه به دو خوابه تبدیل شود و به جای آن به فضای نشیمن اضافه گردد؟ باید تمامی شرایط کنونی خانواده و فرهنگ و آداب زندگی آنها در نظر گرفته شود.
اگر شما تازه ازدواج کرده اید و قصد دارید در سال های نزدیک بچه دار شوید، در ایده پردازی های خود جهت بازسازی خانه خود، آینده فرزندتان را نیز در نظر بگیرید. بدین ترتیب تا چندین سال نیاز به تغییر و بازسازی مجدد به طور حتم نخواهید داشت.
قوانین بازسازی ساختمان: نکاتی که هنگام بازسازی ساختمان باید بدانیم
در بازسازی منزل مسکونی، ساختمان، دفتر کار یا شرکت و هر محلی که مورد بازسازی قرار می گیرد چند نکته اساسی از طرف پیمانکار باید رعایت شود. مواردی از قبیل استفاده از متریال و مصالح مطابق با خواسته کارفرما، گارانتی کیفیت موارد بازسازی شده، مرغوبیت متریال استفاده شده در بازسازی، زمان اتمام بازسازی مطابق قرارداد و … که در این مطلب چند مورد آن به اختصار توضیح داده می شود.
1- مصالح و متریال مورد استفاده قرار گرفته شده توسط پیمانکار
پیمانکار باید قبل از استفاده از جنس و متریال در امر بازسازی، درجه (مرغوبیت)، رنگ و برند آن جنس را به تایید کارفرما برساند. چنانچه بعد از اتمام کار، کارفرما متوجه شود متریال استفاده شده با متریال تایید شده مغایرت دارد می تواند ضمن گرفتن خسارت از پیمانکار، دستور انجام مجدد کار با متریال تایید شده را صادر کند. لذا پیمانکار باید به این مهم توجه کند که در پایان بازسازی همه موارد را رعایت کرده است و انجام کار طبق طراحی و متریال تایید شده پیش رفته است.
2- گارانتی کیفیت متریال
بعد از اتمام بازسازی پیمانکار موظف است تاسیسات برقی، تاسیسات مکانیکی، کیفیت متریال استفاده شده و هر آنچه در بازسازی مورد استفاده قرار گرفته است را گارانتی نماید. گارانتی تجهیزات بکار رفته در تاسیسات برقی و مکانیکی معمولا توسط کارخانه سازنده و نیز نصب آن توسط شرکت فروشنده صادر می شود، اما گارانتی برق کاری، کاشی کاری، سنگ کاری، عایق کاری، نصب کفپوش و کاغذ دیواری و … تماما به عهده پیمانکار است. لذا هنگام بروز مشکل در مدت گارانتی مشخص شده مورد توافق پیمانکار و کارفرما (که معمولا یک سال است) پیمانکار موظف است مشکلات پس از بازسازی را در کوتاه ترین زمان ممکن مرتفع نماید.
3- مدت دوره گارانتی
کارفرما می تواند در مدت دوره گارانتی، مبلغ 5 درصد را به عنوان حسن انجام تعهدات از محل مطالبات پیمانکار، سپرده نماید. در این مدت پیمانکار موظف است هنگام بروز مشکلات (که در زیر به آنها اشاره خواهد شد) پس از بازسازی، آنها را رفع رجوع نماید. مدت گارانتی بر اساس کیفیت متریال استفاده شده و نیز تاسیسات کار شده، متفاوت است و از 1 سال تا 3 سال متغیر است.
4- مشکلات پس از بازسازی
اگر سرویس بهداشتی و حمام مورد بازسازی قرار گرفته باشد، ایزولاسیون (قیرگونی و ایزوگام)، ترک کاشی کاری، افتادن کاشی یا لق شدن آن، چکه کردن شیرآلات، سیفون، لوله کشی ها و … باید مورد بررسی قرار بگیرد. چنانچه ایرادی در این موارد مشاهده شود پیمانکار موظف است سریعا نسبت به رفع مشکل اقدام نماید.
اگر کابینت های آشپزخانه تعویض شده است، باید دقت شود لولاها و یراق استفاده شده در آن بصورت نرم و بدون صدا کار کند.
5- خرید متریال بیشتر از حد نیاز
با خرید متریال بیشتر از متراژ و مقدار مورد نیاز می توان برای سال های بعد که نیاز به آن جنس مورد نظر پیدا شد، مجدد استفاده کرد. برای مثال وقتی سرویس بهداشتی کاشی کاری می شود لازم است در حد 1 یا 2 مترمربع اضافه تر از میزان مورد نیاز، کاشی خریداری شود که اگر کاشی طی 4 یا 5 سال آینده ترک خورد و یا شکست و نیاز به تعویض پیدا کرد، نمونه همان کاشی در دسترس و موجود باشد.
دلیل این کار بدان جهت است که معمولا از یک جنس در بازار فقط 1 یا 2 سال تولید شود و تولید کنندگان معمولا به دنبال تولیدات متنوع تر و جدیدتر در سال های آتی هستند.لذا پیدا کردن همان جنس با همان رنگ و ابعاد ممکن است طی سال های آتی پس از بازسازی بسیار سخت باشد.
اگر کابینت های آشپزخانه تعویض شده است، باید دقت شود لولاها و یراق استفاده شده در آن بصورت نرم و بدون صدا کار کند. کارشناسان بازسازی آپارتمان‌ها توصیه می‌کنند برای اینکه تغییرات در دیوار و کف و آشپزخانه و به طور کلی تغییرات برای زیبایی ساختمان به درستی انجام شود و بهترین نتیجه کسب شود پیش از هر چیز به یک طرح اولیه زیبا و منطقی بر اساس فضای موجود نیاز است. این کار را به دست مهندسان طراح خبره بسپارید.
بازسازی ساختمان شامل چه قسمت هایی است؟
بازسازی یک ساختمان شامل چندین قسمت متفاوت از جمله داخل واحد مسکونی، نمای ساختمان، پارکینگ، آسانسور، لابی، محوطه و حیاط، استخر، راه پله، بام و … می باشد که در این مقاله به هر قسمت به اختصار می پردازیم.
بازسازی یک ساختمان فقط شامل واحدها نیست و بعد از گذشت چند سال از عمر ساختمان، قسمت های فرسوده و آسیب دیده نیاز به مرمت و بازسازی دارند. برای شناخت موارد بازسازی در یک ساختمان، قسمت های مختلف ساختمان را تفکیک نمودیم تا با جزئیات بیشتری به آن بپردازیم.
1- بازسازی واحد مسکونی
بازسازی واحد مسکونی خود شامل قسمت های مختلف از جمله آشپزخانه، سرویس بهداشتی، حمام، هال، پذیرایی، اتاق خواب ها، تراس و … است که در مقاله بازسازی واحد مسکونی می توانید به طور مفصل آن را مطالعه فرمایید.
2- بازسازی نمای ساختمان
نمای ساختمان اولین قسمتی از ساختمان است که به چشم می آید. پس با بازسازی آن علاوه بر ایجاد زیبایی در نظر بیننده، به زیباتر شدن فضای شهری نیز کمک خواهیم نمود. بعد از گذشت چند سال از عمر ساختمان، به دلیل از بین رفتن خاصیت چسبندگی مصالح، سنگ های نما شروع به ریزش می کنند که بسیار خطرناک است. برای انجام بازسازی آن، سنگ ها را به نما پیچ و رولپلاک می کنیم. البته بعد از اتمام کار، روی پیچ ها را با پودر سنگ رنگی (به رنگ همان متریال نما) می پوشانیم تا جای سوراخ روی نما مشخص نباشد.
ممکن است تصمیم گرفته باشیم به طور کلی شمایل نما را تعویض کنیم. در این صورت متریال قبلی باید تخریب شوند و بر اساس طراحی مورد نظر، نمای جدید اجرا شود. طرح نمای جدید قبل از اجرا باید به تایید کمیسیون نما در شهرداری برسد.
مواردی که در بازسازی نما استفاده می شود عبارتند از: نمای سیمان شسته، نمای سنگی و رومی، نمای سرامیکی، نمای کامپوزیت، نمای رنگی، نمای ترمووود، نمای شیشه ای و … که هر یک زیرسازی و نحوه اجرای مختص خود را دارد.
3- بازسازی پارکینگ
پارکینگ جز آن دسته از قسمت های ساختمان است که همیشه اولویت آخر را برای بازسازی دارد. سنگ ها و سرامیک های ازاره دیوار که ترک خورده و یا شکسته، چراغ های سوخته و نورپردازی ضعیف، جک خراب درب پارکینگ، سقف رنگ تراشیده، تهویه از کار افتاده، سنگ و یا موزاییک های لق شده و یا ترک برداشته کف و … شامل بازسازی پارکینگ می باشند.
4- بازسازی آسانسور
شاید گفتن کلمه بازسازی برای آسانسور ساختمان جایز نباشد و سرویس دوره ای، پاسخگوی کارکرد مناسب آسانسور باشد اما، کابین آسانسور از جمله قسمت هایی است که در حیطه کار بازسازی قرار می گیرد. برای مثال رنگ آمیزی کابین به دلیل کهنه شدن رنگ قبلی، تعویض آینه داخل کابین به دلیل شکسته بودن، تعویض کفپوش کف آسانسور، برطرف نمودن خط و خش استیل کابین و موارد دیگر مثل روشنایی کابین شامل بازسازی خواهد شد.
5- بازسازی تاسیسات الکتریکی و مکانیکی
قسمت موتورخانه معمولا بیشترین قسمت برای تعمیر در طول عمر یک ساختمان است. در اکثر موارد خرابی ها ناشی از عدم شناخت کافی موارد تاسیساتی است. برای مثال دیگ چدنی، مشعل، پمپ ها و … اگر پایین تر از ظرفیت استاندارد ساختمان کار شده باشند به علت فشار آمدن به تجهیزات، دائماً خراب می شوند. پس بهتر است یک بار برای حداقل 5 سال از این موضوع رهایی یابیم.
تاسیسات الکتریکی مانند برق اضطراری، نورپردازی محوطه و حیاط، روشنایی پارکینگ ها، کابل های روکار فرسوده و برق کشی الباقی قسمت ها باید مورد بازبینی و مرمت قرار گیرد. حتی در قسمت های ورودی و حیاط که چراغ ها همیشه روشن است برای پایین آوردن مصرف برق، می توان از لامپ های COB و یا SMD استفاده کرد.
نورپردازی نما هم بعد از گذشت چند سال قطعا آسیب می بیند و چهره نما را در شب کسل کننده و بی روح می کند. این قسمت نیز جزء قسمت هایی است که به خاطر حفظ ظاهر زیبای نما در شب، باید مورد مرمت قرار گیرد.
6- بازسازی لابی
لابی ساختمان بعد از نما و حیاط، قسمت پر بازدید و به عبارتی چشم ساختمان است. هر چه لابی شیک تر باشد تاثیر آن در ذهن ساکنین و میهمانان ساختمان قدرتمندتر است. پس اگر می خواهید لابی یک برج و یا یک ساختمان را بازسازی نمایید بهتر است ابتدا آن را با توجه به بودجه مدنظر، طراحی نمایید.
طراحی قسمت نگهبانی و مانیتورینگ، سنگ های کف مجلل، استفاده از نورپردازی زیبا، تهویه مناسب و بازبینی سیستم سرمایش و گرمایش لابی، تعویض درب های بازشوی شیشه ای دستی و استفاده از درب های شیشه ای اتوماتیک و … می تواند در حیطه کار بازسازی در قسمت لابی ساختمان قرار بگیرد.
7- بازسازی محوطه و حیاط
حیاط و محوطه باز هر ساختمان چنانچه زیبا باشد، می تواند برای افراد ساکن در ساختمان ایجاد آرامش نماید. بچه ها اوقات فراغت خود را معمولا در حیاط سپری می کنند. می توان با ایجاد فضای سبز زیبا، ساخت آلاچیق، نورپردازی جذاب و … به حیاط روح بخشید. تعمیر سیستم روشنایی حیاط و محوطه، تعمیر شیر آب مخصوص آبیاری فضای سبز و رنگ آمیزی درب ورود به حیاط ساختمان نیز مشمول بازسازی حیاط است.
8- بازسازی راه پله
بازسازی راه پله ساختمان هایی که آسانسور دارند نیز مانند پارکینگ، اولویت خاصی ندارد و در رده های آخر کار بازسازی قرار می گیرد. از موارد بازسازی راه پله می توان به رنگ آمیزی سقف و دیوارها، تعویض سنگ های ترک خورده کف و دیوار، تعمیر نورپردازی و رنگ آمیزی نرده های راه پله اشاره نمود.
9- بازسازی بام
تعمیر ایزولاسیون کف بام، قسمت بارز بازسازی در بام است. همان طور که می دانید ایزولاسیون کف بام بعد از گذشت چند سال فرسوده شده و نیاز به اجرای ایزوگام و یا دیگر ورق های آب بندی دارد. سنگ های درپوش جان پناه نیز بر اثر نوسانات دمایی، لق می شود و امکان سقوط آن به پایین ساختمان به وجود خواهد آمد. پس باید آن ها را یا پیچ و رولپلاک کنیم و یا با مصالح جدید، اقدام به مرمت آنها نماییم. اگر در بام روفگاردن اجرا شده است، سیستم آبیاری، نورپردازی، چوب کف، شیر های آب و لوله کشی ها باید چکاپ و بازبینی شوند و در صورت نیاز مورد مرمت و بازسازی قرار بگیرند.
مقاوم سازی
مقاوم سازی بخشی از بازسازی بناهای قدیم است که مدت زیادی از عمر آنها گذشته است و مالک قصد تخریب و ساخت بنای مجدد را ندارد؛ بنابراین به بازسازی و مقاوم سازی سازه پرداخته می‌شود. البته در شرایطی مانند سالم بودن پی و اسکلت ساختمان در مراحل تخریب ساختمان در صورتی که قصد اضافه کردن به طبقات وجود نداشته باشد و سازه به همان صورت قبلی ساخته شود نیز می‌توان به حفظ اسکلت و مقاوم سازی آن پرداخت. البته مقاوم سازی سازه‌های نوساز نیز امری است که در بسیاری از ساختمان‌های نوساز و تازه ساخت انجام می‌شود، مقاوم سازی ساختمان مبحثی مستقل و با جزئیات زیاد است که در این مقاله نمی‌گنجد. پرداختن به این موضوع مهم را در یک مقاله دیگر با راهنمایی‌هایی از سوی متخصصان مؤثر خواهد بود.
مشاوره بازسازی آپارتمان را چه زمانی و از کجا بگیریم؟
برای بازسازی آپارتمان از چه کسانی مشاوره بگیریم؟ هدف از بازسازی، نکات مربوط به بازسازی منازل، مراحل بازسازی آپارتمان، انواع بازسازی آپارتمان کدام است؟ عوامل مؤثر بر هزینه بازسازی و در نهایت ثبت سفارش آنلاین بازسازی در سامانه آنلاین خدمات ساختمانی کارگشا.
استفاده از مشاور در بازسازی ساختمان چه زمانی مناسب است؟
بهتر است پیش از شروع و یا تصمیم به بازسازی ساختمان از نظر و مشورت کارشناسان بازسازی ساختمان که مجموعه کارگشا میتواند آنها را به شما معرفی نماید، استفاده کنید. بازدید رایگان از محل و مشاوره در زمینه میزان بازسازی مورد نیاز، مقاوم سازی پی یا ستون‌ها و دیگر بازسازی و نوسازی‌های مورد درخواست شما برخوردار خواهید شد.
چرا سازه نیاز به بازسازی دارد؟ هدف از بازسازی
در مشاوره بازسازی آپارتمان اولین پرسشی که پیش می‌آید این است که هدف شما از بازسازی آپارتمان چیست؟ آیا از ظاهر آن خسته شده‌اید و به دنبال تنوع هستید؟ آیا هزینه خرید خانه نو ندارید و می‌خواهید خانه فعلی خود را به شکل خانه رویاهایتان در بیاورید؟ آیا نگران مقاومت آپارتمان خود در رابطه به زلزله هستید؟ برای بازسازی چه مقدار هزینه می‌کنید؟ آیا بازسازی را به قصد بالا بردن ارزش ملک انجام می‌دهید و می‌خواهید آن را به فروش برسانید؟ پاسخ همه این سؤالات در جلسه‌ای با مشاوره بازسازی آپارتمان با متخصصان مشخص می‌شود و هدف شما از بازسازی روشن می‌شود.
چقدر بودجه دارید؟
گاهی بودجه برای بازسازی محدودیت ندارد و می‌توان یک آپارتمان قدیمی را از ریشه بازسازی کرد و گاهی نیز بودجه محدود است و بخش‌های خاصی از آپارتمان که بازسازی آنها در بسیار ضروری است در اولویت قرار می‌گیرد. به طور کلی میزان تغییرات به بودجه شما برای بازسازی بستگی دارد و شرکت مطابق با بودجه به شما مشاوره می‌دهد.
چه مقدار تغییر را انتظار دارید؟
اگر تغییرات ظاهری و در حد تعویض کاشی و سرامیک یاکفپوش است بودجه بیش از حدی برای بازسازی متصور نیست ولی اگر به طور مثال در بازسازی آپارتمان به دنبال اضافه کردن یک اتاق به اتاق‌های آپارتمان هستید و یا به فکر ساخت یک لاندری یا رخت شور خانه در کنار آشپزخانه هستید، مطمئن باشید این گونه تغییرات بسیار هزینه بیشتری نسبت به تعویض کفپوش یا دیوار پوش خواهد داشت.
آیا از پلان یا نقشه آپارتمان خود راضی هستید؟
گاهی افراد از نقشه آپارتمان خود راضی نیستند و آنلاین خدمات تقاضای تغییر کاربری فضاهای مختلف خانه را دارند. در این مرحله باید عرض کنم که اینگونه بازسازی‌ها نیاز به اخذ مجوز از شهرداری به منظور تغییر کاربری فضاها موجود در آپارتمان است که یک هزینه جداگانه باید برای آن در نظر بگیرید.
نکات مربوط به بازسازی منازل
- مشورت و نظرخواهی از افراد متخصص و حرفه‌ای در زمینه بازسازی ساختمان
- رعایت تناسب تغییرات ایجاد شده در آپارتمان با دیگر فضاها
- تخمین دقیق بودجه لازم برای بازسازی منزل و در نظر گرفتن هزینه‌های احتمالی جانبی
- تخمین دقیق زمان اجرای بازسازی ساختمان و تحویل آپارتمان
- بهره‌گیری از تکنولوژی‌های جدید و تکنیک‌های مدرن در بازسازی ساختمان
- استفاده از گروه متخصص در زمینه بازسازی آپارتمان
- اجرای دقیق طرح‌های خلاقانه و ابتکاری در فضای مورد نظر و ساخت کانسپت سه بعدی آن در ابتدا
- رعایت قوانین و مقررات ملی ساختمان در هنگام عملیات اجرایی ساختمان
- رعایت دقیق موارد ایمنی در زمان اجرا به منظور حفظ جان کارگران و حفظ جان و مال دیگر ساکنان
مراحل بازسازی آپارتمان
به طور کلی فرآیند بازسازی آپارتمان را می‌توان در چند مرحله زیر خلاصه کرد:
تخریب
پس از مشاوره و انتخاب نوع و میزان بازسازی، با تخلیه محل، کار تخریب بخش‌هایی که بازسازی آنها مطلوب بوده است، آغاز می‌شود. در فرآیند تخریب معمولاً تخریب دیوارهای حائل تا مرحله آجر انجام می‌شود زیرا این دیوارها وزن ساختمان را تحمل می‌کنند و با تخریب آنها، ریزش ساختمان اتفاق می‌افتد؛ بنابراین بازسازی این دیوارها تنها تعویض گچ و گچ و خاک آنها را شامل می‌شود.
ساخت
این مرحله از مراحل پرهزینه و اساسی بازسازی آپارتمان است. برای مرحله ساخت لازم است متریال و مصالح ساختمانی جدید خریداری شود و کارگرانی هم که کار ساخت را انجام می‌دهند دستمزد دریافت می‌کنند که همگی آنها هزینه‌های این مرحله را شامل می‌شود. هر چه متریال لوکس‌تر و گران‌قیمت‌تر باشد، طبیعتاً هزینه ساخت بالاتر می‌رود.
عوامل مؤثر بر هزینه بازسازی
- ابعاد و متراژ خانه و آپارتمانی که قصد بازسازی آن را دارید.
- مکانی که خانه یا آپارتمان در آن واقع شده است.
- نحوه دسترسی به مکان خانه و آپارتمان که اگر مسیری پرت و دور از دسترس باشد، هزینه رفت و آمد آن نیز محاسبه می‌شود زیرا تحویل و تخلیه متریال و مصالح با مشکلاتی مواجه خواهد شد.
- متریالی که برای بازسازی آپارتمان استفاده می‌شود، هرچه لوکس‌تر و گران‌تر باشد، هزینه بازسازی آپارتمان را بالاتر می‌برد.
- ویژگی‌های خانه نیز نقش مهمی در هزینه بازسازی دارد. به طور مثال اگر خانه در اثر استفاده زیاد و سکونت طولانی تخریب زیادی را متحمل شده باشد و اگر خانه‌ای تقریباً نوساز باشد و خرابی‌های اساسی نداشته باشد، هزینه بازسازی آن بسیار پایین‌تر خواهد بود.
سخن آخر
بازسازی ساختمانی از عملیات ساختمانی پرکاربرد در همه جای جهان است، در ایران متأسفانه این امر مورد اقبال واقع نشده است. این امر به دلیلی ذهنیت جامعه مبنی بر محکم نبودن سازه‌های بازسازی شده است. البته با افزایش قیمت مسکن در تهران و گرایش مردم به خرید خانه‌های قدیمی و طبیعتاً ارزان‌تر و سپس انجام بازسازی، این بخش از صنعت ساخت‌وساز نیز با رشد و پیشرفت روبرو شده است.
-
-
-
-
-
-
-
