هیچکس خانه کلنگی را برای استفاده شخصی و زندگی انتخاب نمی‌کند! هدف اصلی در خرید خانه کلنگی، ساخت و ساز است. بسیاری از افراد مشغول در ساختمان‌سازی به سراغ خانه‌های کلنگی می‌روند تا بتوانند سود مناسب کسب کنند. اما این مهم به دانش و تخصص نیاز دارد و سازنده باید به ویژه در خرید خانه کلنگی، اطلاعات خود را افزایش دهد. به همین دلیل، ما در مقاله دیگری از ویکی ساختمون درباره شرایط خرید و فروش خانه کلنگی صحبت خواهیم کرد.
خانه کلنگی چیست؟
خانه کلنگی به ملکی گفته نمی‌شود که به راحتی و فقط با کلنگ زدن تخریب شود! بلکه به این مفهوم است که ساختمان عمر خود را کرده است و فرسوده محسوب می‌شود. این ملک دیگر جای سکونت نیست و از نظر سازه ساختمان و معماری غیرقابل استفاده است. در حقیقت، این زمین یک ساختمان کلنگی است که ارزش دارد. ناگفته نماند، عمر مفید ساختمان در ایران اغلب ۳۰ و ۳۵ است زیرا کیفیت ساخت‌وساز پایین است. در برخی از کشورها عمر مفید ساختمان تا ۷۰ سال می‌رسد.
راهنمای خرید خانه کلنگی
قبل از سرمایه‌گذاری در خرید خانه کلنگی بهتر است نکات مهم زیر را در خاطر نگه دارید:
موقعیت ملک
ملک مورد نظر باید بسته به شرایط زیر مورد بررسی قرار گیرد:
- میزان رشد منطقه (سرعت رشد و سود بیشتر)
- از منظر اجتماعی (میزان امنیت منطقه)
- از منظر بافت (قدیم یا جدید بودن منطقه)
- از منظر کاربری (اداری، تجاری یا مسکونی بودن منطقه)
مطلب پیشنهادی: مراحل خرید خانه : ۶ مرحله اساسی خرید خانه تا سرتان کلاه نرود
متراژ ملک
متراژ یک خانه کلنگی اهمیت زیادی دارد. ساخت املاک با متراژ بیشتر در وهله اول هزینه زیادی دارد، پس نخست مقدار بودجه خود را تنظیم کنید. از نظر ابعاد نیز ملک باید بررسی شود، مثلاً ابعاد ۱۵ در ۱۰، بسیار مناسب‌تر از یک ملک با ابعاد ۲۵ در ۱۰ متر است. هر چه طول و عرض ملک به یکدیگر نزدیک باشد، فروش ملک راحت‌تر است. بدین دلیل که طراحی معماری ملک کمتر پرتی داشته و دست طراح برای ایجاد یک طراحی ایده‌آل باز است. همچنین، طراح می‌تواند تعداد پارکینگ بیشتری تأمین کند.
شمالی یا جنوبی بودن ملک
ملکی که در سمت جنوب خیابان یا گذر قرار دارد را جنوبی و ملکی که در سمت شمال خیابان یا گذر قرار گرفته است را شمالی می‌گویند. ملک جنوبی به دلیل آنکه نورگیری طبیعی آن بیشتر از ملک شمالی است، اهمیت بیشتری برای سازندگان دارد. بر طبق اصول شهرسازی، سازنده مؤظف است برای املاک شمالی به میزان ۶ درصد مساحت موجود زمین، نورگیر (پاسیو) تأمین کند. تعبیه نورگیر به معنای کاهش فضای مفید هر واحد خواهد بود که در فروش ملک تأثیر کاهشی دارد. بنابراین، برای کسب سود بیشتر و فروش راحت‌تر، خانه کلنگی که در سمت جنوب واقع شده است مناسب‌تر است.
سن بنا
سن بنا برای آن دسته از افرادی که قصد سکونت در خانه کلنگی را دارند، مهم است. هر چقدر سن بنا بیشتر باشد، هزینه بازسازی ساختمان نیز بالاتر می‌رود. اما در اکثر موارد، هدف از خرید خانه کلنگی، ساخت و ساز است. بنابراین، سن بنا هیچ اهمیتی ندارد زیرا ساختمان مورد تخریب قرار می‌گیرد و از نو ساخته می‌شود.
قیمت خانه کلنگی
در محاسبه میزان قیمت یک ملک کلنگی عوامل مختلفی به شرح زیر تأثیرگذار هستند:
- مطابقت داشتن مشخصات ثبتی، ابعاد و مساحت ملک با مشخصات محل معرفی شده
- گذرهای مجاور ملک، راه‌های دسترسی و چند بَر بودن ملک
- عرض گذر ورودی اصلی ملک
- میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی (عقب نشینی به سود سازنده است زیرا هزینه عقب نشینی را باید مالک پرداخت کند)
- امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح
- کاربری ملک (بسته به نوع کاربری ارزش ملک متغیر است)
- احراز مالکیت ملک
- مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات چهارگانه
- ابعاد و اندازه ملک به ویژه اندازه ضلع متصل به گذر یعنی بَر ملک
در کمترین زمان، دقیق‌ترین هزینه ساخت و سریع‌ترین برنامه ساخت خانه خود را از متری چند دریافت نمایید
امتیازات محل ملک
در کنار موارد بیان شده در بالا، خودِ خانه کلنگی نیز در ارزش آن تأثیرگذار است. امتیازات محل ملک شامل موارد زیر هستند:
- نزدیک بودن به وسایل نقلیه عمومی
- نزدیک بودن به امکانات و خدمات رفاهی
- دسترسی آسان به خیابان اصلی شهر
- نزدیک بودن به بوستان یا فضای سبز
- دسترسی آسان به امکانات درمانی و پزشکی
- نبود ترافیک و شلوغی در معابر اطراف
نکات حقوقی مربوط به خانه‌های کلنگی
در زمان انجام معاملات لازم است از نکات حقوقی در مورد خانه‌های کلنگی مطلع باشید:
۱- سرمایه‌گذاری در زمین‌های غیرمحصور و املاک کلنگی متروکه که رها شده‌اند و تخلیه هستند، خطرناک است. در چنین املاکی احتمال کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و موارد دیگر بسیار بیشتر از موارد مشابه است.
۲- از انجام معامله در زمین و املاک کلنگی که فاقد آرای کمیسیون‌های مرتبط و مؤثر در معاملات املاک هستند، اجتناب کنید. این کمیسیون‌ها شامل موارد زیر هستند:
- ماده ۵ شهرداری (تعیین نوع کاربری ملک مانند مسکونی، اداری، تجاری، صنعتی، زراعی، آموزشی و غیره)
- کمیسیون ماده ۷ شهرداری (متصدی تعیین کاربری‌های فضای سبز، باغ، باغچه و غیره)
- کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری (متصدی تعیین نوع زمین مانند دایر، بایر، متروکه و غیره)
- کمیسیون ماده ۱۰۰ (برای تعیین وضعیت ابنیه، میزان تخلفات، تغییر کاربری، ساخت با پروانه و یا بدون پروانه و غیره)
به منظور اجرای نازک کاری ساختمان درخواست خود را ثبت نمایید.
۳- قبل از معامله از مالک یا مالکین، آخرین «دستور نقشه» را مطالبه کنید. دستور نقشه تعیین‌کننده آخرین و جدیدترین تغییرات کاربری در خانه کلنگی مورد نظر است.
۴- از سرمایه‌گذاری روی املاک کلنگی با قولنامه‌های بلندمدت و وکالتی، اجتناب کنید. معامله این املاک بسیار پُر ریسک هستند.
۵- قبل از معامله املاک کلنگی، از نهادها و سازمان‌های ذیربط مانند منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام، سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ملی زمین، دادگاه انقلاب، اداره ثبت، دفتر تعاونی‌های مسکن، سازمان زمین شهری و… در مورد وضعیت ملک مورد نظر تحقیق کنید و استعلام بگیرید.
۶- از معامله املاک کلنگی که دارای پرونده‌های متعدد قضایی اعم از ثبتی، حقوقی، کیفری و… هستند، بپرهیزید.
۷- اگر برای ملکی قدیمی سند جدیدی صادر شده است، حتما نسبت به آن حساس شوید و دلایل آن را جویا شوید. موارد زیر باید مورد بررسی قرار گیرند:
- احتمال مصادره‌ای و وراثتی بودن ملک
- تفکیک و تقسیم ملک مشاع (افراز)
- احتمال تعویض سند نو با سند جدید تک برگی (تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک و غیر)
۸- قبل از معامله و سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی و وراثتی، حتماً با همه وراث کاملاَ آشنا شوید و اهداف معامله آن‌ها را بشناسید.
۹- پرهیز از تنظیم وکالت بلاعزل بدون تنظیم مبایعه‌نامه در همه نوع معاملات املاک به ویژه برای خانه کلنگی، موضوعات بسیار مهمی هستند.
۱۰- در بیشتر اوقات خانه‌های کلنگی چندین سال مالیات و عوارض پرداخت نکرده‌اند. پرداخت این موارد بر عهده مالک است و ایشان باید قبل از تنظیم سند، مالیات و عوارض را پرداخت کند.
سخن آخر
فراموش نکنید که با تحقیق و بررسی جامع املاک کلنگی، می‌توانید این نوع املاک را با شرایط مناسب پیدا کنید و فرآیند شروع ساخت و ساز را در پیش بگیرید. خرید خانه کلنگی در هر حالت، سود مناسبی را در اختیار سازندگان قرار می‌دهد. اما همیشه موارد حقوقی و ملکی این نوع ساختمان‌ها را در نظر بگیرید و با تحلیل درست بازار، روند ساخت و ساز را شروع کنید.
-
-
-
-
-
-
-
