ساختمان سازی در مناطق شهری از قوانین و مقررات خاصی پیروی می‌کند که بسیاری از آن‌ها توسط سازمان شهرداری به پیمانکاران تحمیل می‌شود. یکی از این قوانین، قانون تراکم شهرداری است. این قوانین در مناطق مختلفی شهری بر اساس یک فرمول خاصی محاسبه می‌شود و پیمانکاران ملزم به پیروی از آن هستند. در ادامه این مطلب از ویکی ساختمون به طور مفصل به تعریف این قانون، انواع آن و نکات مهم در خصوص آن خواهیم پرداخت.
قانون تراکم شهرداری چیست؟
تراکم در لغت به معنای فشردگی است اما واقعاً در شهرسازی چه معنایی می‌تواند داشته باشد. مناطق شهری روز به روز در حال تکامل و بلند شدن هستند. ساختمان‌های یک یا دو طبقه جای خود را به ساختمان‌های بلند مرتبه می‌دهند. در واقع این قانون تراکم شهرداری است که مشخص می‌کند شما به جای یک خانه نقلی قدیمی مجاز به ساخت آپارتمان چند طبقه هستید. میزان تراکمی که شهرداری برای یک منطقه، کوچه یا خیابان خاصی در نظر می‌گیرد به فاکتورهای مختلفی بستگی دارد.
بیشتر بخوانید: طرح اگو چیست ؟ وظایف مالک خانه و شرکت آب و فاضلاب در این طرح
بد نیست که این قانون را با یک مثال برای شما توضیح بدهیم که به شخصه آن را تجربه کرده‌ام. شهر جدید اندیشه از توابع شهرستان شهریار در استان تهران در چند دهه گذشته ظاهری به شدت متفاوت داشت. فاز یک شهر جدید اندیشه که اولین فاز عملیاتی این شهر است، شامل تعداد زیادی خانه ویلایی با مساحت‌های حول و حوش ۵۰۰ متر بود که حداکثر ۶ واحد ساختمانی را در خود جای می‌دادند. با گذشت زمان، این واحد‌های مسکونی تخریب و به جای آن‌ها ساختمانی‌هایی ۱۸ تا ۳۶ واحدی احداث شده است. این موضوع باعث بالا رفتن تراکم زندگی در فاز یک اندیشه شده است. به همین دلیل هم تمامی کوچه‌ها و خیابان تا خرخره از ماشین و مغازه پر شده است. نتیجه اجرای یک قانون تراکم نادرست حتی بدتر از این‌ها می‌تواند باشد.
انواع تراکم تعریف شده در قانون شهرداری
در قانون شهرداری دو نوع تراکم جمعیتی و ساختمانی تعریف شده است. تراکم جمعیتی در واقع عبارت از تعداد افراد ساکن در هر هکتار مشخص می‌شود. تراکم ساختمانی هم که به صورت درصد بیان می‌شود در واقع نشان دهنده این است که در چند متر از زمین خود قادر به ساخت‌وساز هستید.
تراکم ساختمانی چگونه محاسبه می‌شود؟
برای محاسبه درصد تراکم ساختمانی باید مقدار مساحت آورده شده در سند زمین یا ساختمان را مد نظر قرار دهیم البته در صورتی که مساحت زمین به هر دلیلی کمتر از مقدار آورده شده در سند باشد، در این حالت مقدار مساحت واقعی زمین را در نظر خواهیم گرفت. محاسبه تراکم ساختمانی کار بسیار ساده‌ای است و تنها باید مساحت کل ساخت را بر مساحت زمین تقسیم و سپس حاصل تقسیم را در ۱۰۰ ضرب کنیم تا مقدار درصدی آن به دست آید. مثال زیر این موضوع را برای شما بهتر نشان می‌دهد.
محاسبه مساحت قابل ساخت در زمین ۳۰۰ متر مربعی (اگر کوچه ۸ متری باشد) بر اساس ضوابط مصوب مربوط به تراکم متوسط است. سطح اشغال در طبقه همکف برای این اراضی برابر ۵۰ درصد است و تراکم ساختمانی آن ۲۰۰ درصد و حداکثر تعداد طبقات آن ۳ طبقه است. اگر در هر طبقه ۱۲ متر راه پله را محاسبه نکنید، مساحت قابل ساخت توسط متقاضی به این ترتیب است.
زیربنای کل ۶۰۰ مترمربع است که باید در سه طبقه تقسیم شود، سهم هر طبقه ۲۰۰ متر مربع می‌شود و ۱۵۰ متر مربع نیز به‌عنوان فضای سبز و حیات خلوت است، البته می‌توان تراکم ۵۰ درصدی همکف را تا ۶۰ درصد نیز افزایش داد، آن هم زمانی است که این ۱۰ درصد تراکم اضافه را از طبقات مسکونی بگیریم و به حیاط بدهیم؛ اما در حالت معمول، حداکثر سطح اشغال در طبقه همکف (حیاط) برای این شرایط، ۱۵۰ مترمربع است.
تراکم ساختمانی و جمعیتی چگونه کنترل می‌شوند؟
برای کنترل مناسب تراکم‌های ساختمانی و جمعیتی فاکتورها و شاخص‌هایی را تعریف کرده‌اند که در زیر هر یک تشریح شده‌اند.
ضریب سطح اشغال
این ضریب به معنای نسبت مساحت مجاز ساخت به مساحت کل زمین است که به صورت درصد بیان می‌شود. ضریب سطح اشغال بسته به شرایط حاکم بر منطقه از جمله پهنای کوچه‌ها و خیابان‌ها و سایر عوامل، توسط شهرداری عمدتاً بین ۴۰ تا ۶۰ درصد در نظر گرفته می‌شود.
ضریب تراکم ساختمانی
این ضریب که گاهی ضریب سطح زیر بنا نیز خوانده می‌شود نیز به صورت درصد بیان می‌شود. برای نمونه اگر بخواهیم در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع ساخت‌وساز انجام دهیم و تراکم ساختمانی مجاز در این منطقه ۱۸۰ درصد اعلام شده باشد می‌توانیم ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین بسازیم. پس در این مثال مساحت کل ساختمان ۹۰۰ مترمربع می‌شود.
شاخص طبقات مجاز ساختمانی
تعداد طبقاتی که شما به عنوان یک پیمانکار مجاز به احداث آن هستید نیز بر اساس قانون شهرداری مشخص می‌شود. تعداد طبقات تاثیر به سزایی در چهره شهر دارد و هر گونه سهل انگاری در اجرای صحیح این قانون می‌تواند مشکلاتی را برای ساختمان‌های اطراف ایجاد کند. از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می‌شود. به عبارتی طبق قوانین تعریف شده در شهرداری، در تراکم ۱۰۰ و ۱۲۰ درصد، دو طبقه روی زیر زمین و پیلوت یا سه طبقه روی زیر زمین و در تراکم ۱۸۰ درصد، سه طبقه روی پیلوت و زیر زمین یا چهار طبقه روی زیر زمین می‌توان ساخت.
بیشتر بخوانید: مجوز بازسازی خانه : آیا برای بازسازی خانه به مجوز نیاز داریم؟
شاخص تراکم واحد مسکونی
در جهت نظارت و کنترل بر تعداد واحد‌های مسکونی در یک مساحت مشخص از این شاخص قانون شهرداری استفاده می‌کنند. اجرای صحیح این شاخص تاثیر زیادی بر برنامه‌های مدیریت شهری می‌گذارد.
نکات مهم در قانون تراکم شهرداری
- حداکثر سطح اشغال کل مجاز در هر پلاک، از مجموع فضا‌های مفید و غیرمفید (شامل فضا‌های مشاع) حاصل می‌شود.
- سطح اشغال را برابر با مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در نظر گرفته است.
- مشاعات (راه‌پله، آسانسور و غیره) باید در محاسبه تراکم یک ساختمان مدنظر قرار گیرد.
- تراکم‌های مجاز شامل فضا‌های غیرمفید نیز می‌شود.
- تراکم ساختمانی مجاز در واقع برابر با حداکثر حجم ساخت‌وساز تعریف شده است.
سخن آخر
قانون تراکم شهرداری از مهم‌ترین قوانین حاکم بر ساخت‌وساز در مناطق شهری است. اجرای صحیح این قانون سطح رفاه و آسایش زندگی در مناطق شهری را افزایش می‌دهد و به مسئولان شهری اجازه می‌دهد که بتوانند با کارایی بیشتری برنامه‌ریزی‌های مربوط به مدیریت شهری خود را به اجرا در آورند. در این مقاله به ارائه یک تعریف از تراکم شهری، معرفی انواع آن و شرحی از فاکتورهای تاثیر گذار بر تراکم پرداخته شده است.
