قوانین آپارتمان نشینی از سیر تا پیاز شارژ، آسانسور، مشاعات و …

صرفه‌نظر از اینکه شما مالک یا مستاجر هستید، ساختمانی که در آن زندگی می‌کنید دارای مجموعه‌ای از آیین‌نامه‌ها با عنوان «قوانین آپارتمان نشینی» است که همه افراد ملزم به اجرای آن هستند. بخشی از قانون توسط دستگاه‌های دولتی و بخشی دیگر توسط اهالی ساختمان ایجاد شده و به مرحله اجرا در آمده‌اند. هدف از وضع قوانین آپارتمان نشینی، تأمین نیاز کلیه ساکنان و اطمینان از داشتن یک محیط امن، منظم و بدون از مشکل است. از این رو، دانستن هر یک از مفاد این آیین نامه (پارکینگ، شارژ ماهانه، نظافت، مشاعات و موارد دیگر) برای تک تک صاحبان واحدهای ساختمانی امری ضروری و مهم است؛ با ویکی ساختمون همراه باشید.

همه چیز درباره قوانین آپارتمان نشینی

زندگی در یک آپارتمان، نیاز به فرهنگ و قوانینی مخصوص به خود را دارد و می‌تواند به گونه‌ای دیگر به انتظارات مردم پاسخ دهد. دلایلی وجود دارند که مردم زندگی آپارتمان نشینی را انتخاب می‌کنند، افزایش جمعیت، نگرانی‌های مالی و امنیت بالا برخی از دلایل این انتخاب هستند.

حدود چهار دهه است که زندگی در آپارتمان در سبک زندگی ایرانیان امروزی مُد شده است. از همان روزهای نخست، مشکلات زندگی آپارتمان نشینی آشکار شدند (برای این مورد فیلم اجاره نشین‌ها ساخته داریوش مهرجویی را ببینید)، به طوری که قانون‌گذاران را مجاب به وضع برخی از قوانین آپارتمان نشینی کردند. با اینکه امروز این مشکلات به مقدار بسیار زیادی کاهش یافته است، ولی همچنان مسائل وجود دارند.

خب، بیایید بینیم قوانین زندگی آپارتمان نشینی چه مواردی هستند. اول باید بگوییم که مالکیت در آپارتمان‌ها به دو صورت است:

• مالکیت خصوصی: بخشی از ساختمان که تنها مالک اجازه استفاده از آن دارد.
• مالکیت عمومی: بخشی از ساختمان که همه اهالی اجازه استفاده از آن را دارند و به اصطلاح «مشاع» است.

هر دو این مالیکت‌ها به یک اندازه تولید مشکل می‌کنند. برای مثال، ممکن است همسایه کناری و یا بالایی شما، سر و صدای گوش خراشی ایجاد کند و یا دو یا چند نفر از اهالی ساختمان برای استفاده از پارکینگ با یکدیگر وارد بحث شوند. برای کلیه این موارد، قانون وجود دارد. اگر همسایه شما مداوم تولید صدا می‌کند، می‌توانید به شورای حل اختلاف رفته و شکایت‌نامه وضع کنید تا مورد بررسی قرار گیرد. هر موضوعی که باعث سلب آسایش شما شود، قابل بررسی است. اما قوانینی که به مالکیت عمومی باز می‌گردند متفاوت بوده و همانند مالکیت خصوصی قابل اعتراض است.

قوانین آپارتمان نشینی برای مشاعات

مشاعات شامل زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهرو، پنجره‌های راهرو، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، پله‌ها، موتورخانه، تاسیسات مشترک، انشعابات مشترک، حیاط، لابی و باغچه است. همچنین قوانین مشاعات به شرح زیر هستند:

• طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، اهالی ساختمان باید در حد معمول از مشاعات ساختمان استفاده کنند، به طوری که باعث آزار و ناراحتی دیگران نشود (برای مثال، هیچ واحدی حق این را ندارد که وسایل خود را در حیاط، پارکینگ یا پشت بام قرار دهد).
• هیچ کدام از واحدهای ساختمان، اجازه تصرف مشاعات را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند (برای مثال، حق اجاره یا فروش پارکینگ وجود ندارد، مگر با توافق اهالی ساختمان انجام گیرد).
• قرار دادن هرگونه وسایل، حیوانات، زباله، آشغال و موار دیگر در قسمت‌های مشاع ساختمان ممنوع می‌باشد.
• هرگونه تغییر در نقشه و نمای ساختمان و یا تغییرات و تعمیرات داخلی اعم از راه پله یا پشت بام، باید با توافق ساکنین شود و هر کدام ممکن است نیاز به کسب مجوز داشته باشد.
• هیچ واحدی حق ندارد به طور اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان استفاده کند (برای مثال، شستن ماشین و یا برگزاری جشن در پارکینگ به اجازه و توافق ساکنین نیاز دارد).
• هزینه هر گونه تعمیر به نسبت مساوی بین ساکنین ساختمان تقسیم می‌شود. اگر واحدی احساس کند نسبت به دیگران هزینه بیشتری پرداخت می‌کند، می‌تواند به صورت قانونی (مراجع قضایی) وارد عمل شود.
• آب دادن سقف و خرابی یا گرفتگی لوله، بر عهده واحد طبقه بالایی است.
• هیچ واحدی برای تعبیه شومینه، حق استفاده از نمای ساختمان را به عنوان دودکش ندارد.

مطلب پیشنهادی: قانون تراکم شهرداری چیست و تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران؟

پارکینگ

• یکی از قوانین آپارتمان نشینی این است که اگر پارکینگ اختصاصی در سند ملک برای واحدی قید شده باشد (چه در زمان خرید و چه در زمان اجاره)، واحد مذکور تنها می‌تواند خودرو را در پارکینگ خود قرار دهد. بنابراین، حق استفاده از پارکینگ دیگری را ندارد.
• اگر پارکینگ به طور مشاع است و هیچ کدام از اهالی ساختمان نسبت به پارکینگ‌ها مالکیت و تصرف ندارند، پس استفاده از آن منوط به توافق بین ساکنین ساختمان است.
• اگر به هر دلیلی از یک پارکینگ خالی استفاده شود که در مالکیت یکی از ساکنین ساختمان قرار دارد، فرد استفاده‌ کننده باید به مالک اجاره پرداخت کند.
• اگر فردی خودروی خود را در پارکینگ دیگری قرار دهد و با هشدارهای مداوم صاحب پارکینگ، خودروی خود را خارج نکند. مالک می‌تواند به طور کاملاً قانونی، فرد خطا کننده را مجرم معرفی کند تا برحسب قانون با او رفتار شود.
• قرار دادن وسایل در پارکینگ و برگزاری مراسم و جشن منوط به توافق بین همه ساکنین است.

آسانسور و پشت بام

• از آسانسور مسافربر نباید به هیچ عنوان برای حمل وسایل بزرگ استفاده شود.
• در صورت اسباب کشی، اگر به آسانسور آسیبی وارد شود، هزینه آن بر عهده واحدی است که اقدام به اسباب‌کشی کرده است.
• قرار دادن هر گونه وسایل تیز در کف پشت بام که امکان خرابی آن را در پیش دارد ممنوع بوده و کلیه هزینه تعمیرات بر عهده خطاکننده خواهد بود.
• هیچ واحدی حق نگهداری حیوانات را در پشت بام ندارد (برای مثال سگ یا کبوتر!)
• پاگرد پشت بام (خرپشته) جزء مشاعات است و هیچ واحدی حق استفاده از آن را ندارد.
• هیچ واحدی به طور مستقل حق قفل کردن درب پشت بام را ندارد، مگر اینکه توسط مدیر ساختمان، به همه ساکنین کلید داده شود.
• در صورت خرابی غیر عمد کف پشت بام و یا آسانسور، تمامی اهالی ساختمان ملزم به پرداخت هزینه هستند. اگر واحد طبقه اول در مورد عدم نیاز به استفاده از آسانسور اعتراض کند و یا واحدهای طبقه پایین (به غیر طبقه آخر) در مورد هزینه تعمیر پشت بام اعتراضی کند، به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست زیرا آسانسور و پشت بام از مشاعات ساختمان است.

قوانین آپارتمان نشینی برای پرداخت هزینه شارژ ماهیانه

حق شارژ به هزینه های مصرفی واحدها اطلاق می‌شود که هر واحد موظف به پرداخت آن است. هزینه شارژ شامل موارد زیر است:

• هزینه برق، آب و گاز مشترک
• هزینه نگهداری و تعمیرات قسمت‌های مشاعات ساختمان
• هزینه نگهداری از گیاهان و رسیدگی به آن‌ها
• هزینه‌های مربوط به سرایداری
• هزینه‌های مربوط به نظافت، روشنایی و موارد دیگر

همچنین قوانین آپارتمان نشینی در مورد حق شارژ به شرح زیر هستند:

• تمامی واحدهای ساختمان موظف هستند به صورت ماهانه، حق شارژ خود را پرداخت کنند.
• در صورت عدم پرداخت حق شارژ، هئیت مدیره ساختمان باید نخست با تهیه اظهارنامه نسبت به عدم پرداخت به واحد مذکور اطلاع رسانی کنند. اگر باز هم هزینه شارژ پرداخت نشد، هیئت مدیره می‌تواند به صورت قانون و از طریق مراجع قضایی اقدامات لازم را انجام دهد.
• با وجود حکم دادگاه مبنی بر پرداخت بدهی، اگر واحد مذکور همچنان از پرداخت شارژ سَر باز زند، هیئت مدیره بر طبق قوانین آپارتمان نشینی می‌تواند دسترسی آن واحد به موتورخانه، آب، برق و گاز را به طور کامل قطع کند.
• خسارت وارده از سوی واحدها از حق شارژ پرداخت نمی‌شود.
• ساکنین ساختمان می‌توانند با توافق، مبلغی اضافی را به عنوان تعمیرات ساختمان به حق شارژ اضافه کنند که در نزد مدیر ساختمان محفوظ می‌ماند. وگرنه تعمیرات به هیچ عنوان جزء حق شارژ محسوب نمی‌شود.

اهمیت توجه به قانون آپارتمان نشینی

قوانین آپارتمان نشینی جهت ایجاد محیطی امن و دارای نظم و قانون تدوین شده است. این قوانین یکسری دستورالعمل‌های قضایی و فرهنگی هستند که ساکنین یک ساختمان کمک می‌کنند تا بتوانند در صلح آمیزترین شرایط در کنار هم زندگی کنند. پیروی از قانون‌های آپارتمانی نشینی باعث می‌شود زندگی پویایی خود را حفظ کرده و همه افراد روزهای خود را با آرامش بیشتری سپری کنند، همچنین بتوانند در صورت ایجاد مشکل، از حق مسلم خود دفاع کنند.

ماده 48 قانون تملک آپارتمان به چه موضوعی اشاره می‌کند؟

ماده 48 قانون تملک آپارتمان به موضوع رعایت نظم عمومی در یک مجتمع مسکونی می‌پردازد. در این ماده قید شده است که «قراردادن کفش، دمپایی و جاکفشی در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است و ساکنان باید به این ماده قانونی توجه کنند تا نظم عمومی ساختمان را از بین نبرند.» هدف از این قانون ارائه دستورالعملی برای رعایت نظم عمومی در راهروها برای عدم آزردگی ساکنان ساختمان است.

امکان رفت و آمد در پشت بام برای ساکنین وجود دارد؟

پشت بام جزء مشاعات ساختمان محسوب می‌شود و هیچ فردی حق جلوگیری از رفت و آمد ساکنان به پشت بام را ندارد؛ اما در شرایطی مدیر با جلب حمایت اکثریت ساکنان می‌تواند تصمیم بگیرد که برای حفظ امنیت وسائل (کولر، آنتن و غیره)، درب پشت بام قفل و با هماهنگی مدیر امکان رفت و آمد وجود خواهد داشت. بنابراین، وقتی بر این موضوع اجماع نظر شده است، پس امکان شکایت وجود ندارد.

آیا هر فردی می‌تواند به اختیار رنگ و طرح درب واحد خود را انتخاب کند؟

نمای بیرونی درب واحدها در آپارتمان‌ها جزء مشاعات محسوب می‌شوند و طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، تغییر در آنها ممنوع است و همۀ درب‌ها باید یکی باشند؛ اما امکان تغییر درب معمولی به درب ضد سرقت وجود دارد، در صورتی که از نظر شکل و طرح مشابه دیگر درب‌ها باشد.

برای احداث روف گاردن اگر فردی مخالف باشد امکان احداث آن وجود دارد؟

احداث روف گاردن باید به تصویب ساکنان ساختمان برسد. اگر یکی از ساکنان مخالف باشد، امکان احداث وجود ندارد. در اینگونه موارد مدیر یا هئیت مدیره ساختمان به تنهایی اجازه ایجاد تغییرات را ندارند.