مطمئناً در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، در این مطلب تلاش داریم تا موضوع «تنظیم دقیق مبایعه نامه» را بررسی کنیم.
مبایعه نامه در فقه و قانون مدنی عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن بیع واقع شده‌است. منظور از بیع، دادن مالی است به عوض معلوم یا به عبارتی بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.
همانطور که می دانیم طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند به دو نوع عادی و رسمی دسته بندی می شود، سند رسمی، سندی می باشد که در دفاتر اسناد رسمی تهیه شده و هر نوع سند دیگری غیر از آن، سند عادی به شمار می رود. بنابراین هر نوشته ای که تحت عنوان مبایعه نامه در بنگاه های معاملات ملکی در خصوص جابه جایی ملک و واحد مسکونی میان متعاملین (خریدار و فروشنده) به امضا برسد، در حکم سند عادی بوده و در دادگاه به آن استناد می شود. حتی در مواردی سند عادی، سند رسمی را در صورت داشتن شرایطی مانند تقدم تاریخی، می تواند باطل کند حتی اگر آن سند عادی در آژانس املاک امضا نشده و صرفاً یک دست نوشته میان دو طرف باشد.
مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ی آن خریدار و فروشنده درخصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق می‌کنند با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلاً نحوه‌ی پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می‌کنند.
اینکه در تعریف فوق از واژه‌ی مالِ مورد معامله استفاده شد به این خاطر است که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلاً خودرو هم استفاده میشود غیر از خودرو در خصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل سیمان یا پنج دستگاه تلویزیون یا هر مال دیگری میتوان از بیع‌نامه استفاده کرد. بنابراین اگر شما برای خرید مثلاً پنج دستگاه تلویزیون به جای اینکه شفاهاً با طرف مقابل در قبال مبلغی پول و تحویل در زمان و مکان معین توافق کنید همین توافقات و تعهدات را در یک برگ تنظیم و امضا کنید این سند مبایعه نامه خواهد بود.
همانطور که از تعریف بر می آید دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول می‌کنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیع‌نامه نیست.
در تنظیم مبایع نامه هر یک از طرفین معامله می بایست به موراد زیر توجه کنند:
1) فروشنده
فروشنده در هنگام فروش مایملک خود نکاتی را به شرح ذیل می بایست مورد توجه قرار دهد:
- بیشترین نگرانی فروشنده این است که آیا کل بها و ثمن خویش را به موقع و به اندازه مورد توافق دریافت خواهد کرد؟ فروشنده می بایست قبل از اینکه با خریدار وارد معامله شود از اینکه توان مالی جهت پرداخت مبلغ معامله را دارد اطمینان حاصل کند. برای اطمینان نسبی از این موضوع می بایست حداقل 80 درصد بهای کل را قبل از تحویل موضوع بیع دریافت کند و برای زمان تنظیم سند رسمی مبلغی کمتر از 20 درصد نزد خریدار باقی بماند.
- در هنگام تنظیم مبایعه نامه برای فروش ملک و آپارتمان و یا هر مستغلات دیگری در قرارداد شرط کنید که اگر هر یک ازچک های موضوع این مبایعه نامه به هر دلیلی مواجه با برگشت بشود فروشنده حق فسخ یک طرفه قرارداد را دارد و خریدار این مبایعه نامه حق هرگونه اعتراضی را از خود سلب و ساقط می نماید.
- در هنگام عقد حتماً شهود باید حاضر باشند و در انتها آن را امضا نمایند. شهود در پروسه قضایی احتمالی کمک شایانی خواهند نمود. لیکن از هویت واقعی شهود امضا کننده آگاهی حاصل نمایید. ترجیحاً سعی کنید شاهدی از ناحیه ی شما مبایعه نامه را امضا نماید.
- درصورتی که خریدار قصد دریافت وام خاصی را دارد از چند و چون آن کسب اطلاع نمایید.
- حتماً مواعدی دقیق برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین تاریخ حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی قید نمایید. ضمناً برای هریک از آنها ضمانت اجرا نیز درج کنید.
- چنانچه خریدار از ناحیه مشاور املاک معرفی شده است، احراز کنید که مسئولیت ایشان نسبت به کشف فساد احتمالی در مبایعه نامه قید شده باشد.
- به نشانی اعلامی خریدار و صحت آن توجه نمایید. بهتر است قید نمایید: «تغییر نشانی باید به اطلاع طرف دیگر برسد. در غیر اینصورت انجام مکاتبات به نشانی اعلامی قانونی بوده و اعتراضی نسبت به این موضوع قابل قبول نیست.»
- در صورت تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای یکایک آنها رسیده و سهم هریک نیز مشخص شده باشد.
- چنانچه وکیل خریدار در جلسه حضور دارد و خرید با وکالت انجام میشود، اصالت وکالتنامه و هویت وکیل و اصیل را بررسی کنید. ضمناً از وکیل بخواهید یک نسخه رونوشت از وکالتنامه را در اختیار شما قرار دهد.
- بعد از امضای مبایعه نامه به هیچ وجه مدارک مالکیتی یا هویتی خود را در اختیار مشاورین املاک یا خریدار قرار ندهید. بدانید که ایشان نیازی به آنها ندارند. به بهانه هایی که بعضاً در این خصوص می آورند، مانند اینکه برای دریافت کد رهگیری یا غیره بدانها نیاز هست، توجه ننمایید.
2) خریدار
- احراز هویت شخص مالک را شخص خریدار رأساً انجام دهید و سند رسمی مالکیت را ببینید تا اطمینان حاصل نمایید، با کسی که دارید معامله می کند صاحب ملک یا سند یا وکیل قانونی او است.
- اگر ملک در رهن باشد می بایست در سند نوشته شود. بنابراین باید به این نکته هم توجه شود که ملک در رهن و یا بازداشت نباشد.
- حتما از صحت کد رهگیری و کد پستی درج شده اطمینان حاصل نمایید،که ملک قبلاً به فرد دیگر فروخته نشده باشد. همچنین سایر مشخصات ملک را اعم از مشخصات اوقافی بودن یا نبودن، وضغیت طلق ملک ، ملحقات و مشاعات ملک مانند پارکینگ و انباری و …. را بررسی کنید و سپس اقدام به نوشتن مبایعه نامه کنید.
- سعی کنید با مشاورین املاک مورد تأیید اتحادیه مشاورین املاک معامله کنید که مجوز رسمی از اتحادیه داشته باشند. اگر اسنادی را می خواهید نزد مشاورین املاک بگذارید حتماً بابت آن رسید دریافت نمایید و همچنین اگر پولی بابت حق الزحمه مشاور املاک می پردازد رسید دریافت کنید.
- سعی کنید از معامله املاکی که اوقافی و یا ورثه ای هستند خودداری نمائید، زیرا این معامله ها ریسک بالایی دارند اما در صورت خرید حتماً گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث ملک را دریافت نمایید.
- اگر ملک مورد معامله در رهن مستاجر می باشد، در ارتباط با تخلیه ملک توسط مستاجر نیز با صاحب ملک به توافق برسید و حتما در قرارداد ذکر گردد. در صورت تمدید قرارداد با مستاجر، حتماً پس از تنظیم سند در دفترخانه، نسبت به عقد قرارداد اجاره جدید به نام خودتان و مستأجر اقدام نمایید.
- در مبایعه نامه حتماً قید شود، در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به شخص دیگری واگذار گردیده است مسئولیت جبران خسارات وارده بر عهده فروشنده می باشد. زیرا همانطور که می دانید در صورت فروختن یک ملک به چند نفر دادگاه حق را به شخص اولی که ملک را خریده می دهد و بقیه نمی توانند نسبت به ملک ادعای مالکیت داشته باشند.
- حتماً در مبایعه نامه به غیر از امضای خریدار و فروشنده و مشاور املاک سعی کند، دو نفر شاهد و معتمد ذیل قرارداد را امضا کنند تا از به وجود آمدن مشکلات احتمالی جلوگیری شود. حتماً تاریخ تنظیم سند و شماره دفترخانه را در قرارداد قید نمایید.
خاطرنشان می نماید، دقت در نوشتن مبایعه نامه به شکلی که گفته شد می تواند فروشندگان و خریداران را از وقوع بسیاری از مشکلات و دعاوی حقوقی احتمالی دور کند.
برای دسترسی به یک نمونه مبایعه نامه کامل و جامع اینجا کلیک کنید.
به منظور آشنایی بیشتر با این مبحث و رسیدن به جواب سوالات خود و یا ارائه هر گونه انتقاد و پیشنهاد به بخش مشاوره آنلاین کارگشا مراجعه فرمایید.
منابع:
دپارتمان قراردادها و امور حقوقی سامانه جامع صنعت ساختمان.
-
-
-
-
-
-
-
