مشارکت در ساخت چیست؟ سهم مالک و سازنده چگونه محاسبه می شود؟!

تحریریه ویکی ساختمون
مشارکت در ساخت

در حوزه ساختمان سازی از اصطلاح «مشارکت در ساخت» به عنوان قراردادی مابین دو یا چند طرف شناخته می‌شود که طی آن از سرمایه گذاری مشترکی برای احداث بنا استفاده می‌شود. با رونق گرفتن بساز و بفروشی در تهران و دیگر شهرهای کشور، قوانین خاصی برای مشارکت در ساخت تدوین شده‌‌اند که برخی مسائل اعم از نحوه بستن قرارداد، چگونگی محاسبه سود طرفین و موارد دیگر مورد پرسش قرار گرفته‌اند. به همین دلیل، ما در مقاله دیگری از ویکی ساختمون می‌خواهیم درباره هر آنچه به مشارکت در ساخت مربوط می‌شود، صحبت کنیم.

تعریف مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت، قراردادی است که شراکت بین مالک و سازنده را طبق قوانین و خواسته‌های دو طرف نشان می‌دهد. مالک کسی است که ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا سازنده عملیات اجرایی ساختمان را از تخریب تا نوسازی با سرمایه شخصی انجام دهد.

مالک اغلب دارای خانه‌ای کلنگی است و او تنها صاحب ارزش زمین ملک خود است اما سازنده به دلیل داشتن تجربه بالا و سرمایه لازم برای احداث ساختمان جدید، وارد قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود. در حقیقت؛ مالک، صاحب زمین و سازنده صاحب هزینه ساخت بنای جدید است.

مزایای مشارکت در ساخت

فواید قرارداد مشارکت به شرح زیر هستند:

انواع مشارکت در ساخت

طبق قانون و عرف می‌توان مشارکت در ساخت را به انواع زیر تقسیم کرد:

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

در تنظیم و نوشتن قرارداد مشارکت باید نکات زیر در نظر گرفته شوند:

مطلب پیشنهادی: قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران از تراکم تا سطح اشغال و تعداد طبقات

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

برای برآورد سهم طرفین قراردادهای مشارکتی در تهران و دیگر شهرهای کشور، محاسبه درصد مشارکت معمولاً 55 تا 60 درصد برای مالک و 45 تا 50 درصد برای سازنده در نظر گرفته می‌شود. در تعیین مقدار میزان قدرالسهم طرفین مسائل زیادی اعم از نوسانات بازار مسکن، قیمت هر متر مربع ملک، منطقه مورد احداث و … تأثیرگذار هستند.

در بیشتر قراردادها، به صورت توافقی مبلغی نیز به عنوان بلاعوض و به منظور تأمین هزینه رهن یک واحد مسکونی به مالک داده می‌شود. این مبلغ بلاعوض به این خاطر است که در طول دوره قرارداد مشارکت و احداث ساختمان جدید، مالک بتواند در منزل دیگر سکونت کند.

برای محاسبه درصد مشارکت هر یک از طرفی، یک فرمول ریاضی نیز وجود دارد که عبارت است از:

R=A%×D_G%×M

نکات مؤثر در فرمول درصد محاسبه مشارکت در ساخت

قوانین مشارکت در ساخت

از قوانین مشارکت می‌توان به انتقال حق السهم به سازنده اشاره کرد که باید با توجه به موارد زیر صورت گیرد:

برای دریافت گواهی پایان کار ساختمان نیازی به انجام مرحله نازک کاری ساختمان نیست. هرگونه تأخیر در کارهای اداری مربوط به دریافت پایان کار، ضرر و جریمه‌ای نخواهد داشت اما مدت قرارداد بین مالک و سازنده را افزایش می‌دهد. اگر تأخیر در کارهای اداری مرحله پایان کار را شامل نشود، جریمه لحاظ خواهد شد.

مهم است که در زمان عقد قرارداد بر روی تمام صفحات قرارداد مواردی مانند امضا، اثرانگشت و تاریخ قید شوند. همچنین، ضروری است در تمام صفحات از عنوان «قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز» به جای عناوین جانبی مانند مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله و غیره پرهیز کرد.

در قرارداد مشارکت از اعطا وکالت بپرهیزید زیرا از نظر حقوقی مشکل ساز خواهد بود. این نوع وکالت نامه شامل وکالت بلاعزل است که باعث کاهش مالیات در نقل و انتقال‌ها شده که پس از اتمام کار به کلی باطل می‌شود. اعطا وکالت باعث می‌شود هرگونه حق وام از سازنده سلب شود.

قوانین مشارکت در ساخت  شامل تعهدات دو طرف نیز هست که عبارتند از:

تعهدات سازنده ملک

مهم‌ترین وظیفه سازنده شروع عملیات ساختمانی و اتمام به موقع پروژه طبق مشخصات و مندرجات قید شده در قرارداد مشارکت است. تعهدات سازنده شامل موارد زیر هستند:

سازنده تعهدی بابت بدهی‌‌های ملک از جمله عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی یا مالیات‌های اجاره و غیره ندارد. هرگونه مواردی که از تعهد سازنده خارج است، باید در قرارداد ذکر شود.

نکته: اخذ تعهد و ضمانت اجرایی در قرارداد مشارکت مهم است. این ضمانت از سازنده ملک در قالب وثیقه، وجه نقد، ضمانت نامه بانکی و غیره گرفته می‌شود.

تعهدات مالک زمین

مهم‌ترین وظیفه مالک، در اختیار گذاشتن زمین به سازنده است. او با این کار شروع عملیات ساخت و ساز را امکان پذیر می‌کند. به طور کلی، تعهدات مالک شامل موارد زیر خواهد بود:

مالکان باید بدانند که اگر پس از عقد قرارداد مشارکت در ساخت احساس پشیمانی کردند! بدون توافق با سازنده نمی‌توانند قرار را فسخ کنند. در این مواقع، سازنده می‌‌تواند با مراجعه به دادگاه حق خود را مطالبه کرده و تعهدات مالک را به مرحله اجرا برساند.

مطلب پیشنهادی: چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم؟ فرآیند شروع کار بساز بفروشان

سهم ‌الشراکه در قرارداد مشارکت در ساخت

تعیین میزان سهم ‌الشراکه از جمله مواردی است که باید مورد توافق مالک و سازنده قرار گیرد. مالکان خانه‌های کلنگی اغلب یک بار در طول زندگی خود، زمین را برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهند. به همین دلیل، معمولاً مالکان در عقد قرارداد مشارکت خیلی حرفه‌ای عمل نمی‌کنند.

مشاوران املاک از یک سری نسبت‌های عرفی برای تعیین سهم ‌الشراکه استفاده می‌‌کنند. مواردی مانند قیمت زمین و تعداد طبقات قابل احداث، از معیار‌های مهم در تعیین سهم ‌الشراکه هستند. یک آپارتمان معمولاً دارای حداقل چهار طبقه است. هر چه تعداد طبقات افزایش یابد، سهم مالک برای چهار طبقه اول بالاتر می‌رود و سهم سازنده نیز برای طبقات بالاتر یعنی پنجم، ششم و … بیشتر خواهد شد.

خطرات مشارکت در ساخت

عدم اطلاع از مواد قانونی و نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز می‌تواند دو طرف معامله را متوجه ضررهایی کند. برای پیشگیری از خطرات، لازم است هم مالک و هم سازنده موارد زیر را در نظر بگیرند:

کلام آخر

مشارکت در ساخت قراردادی است که دو طرف معامله یعنی مالک و سازنده متعهد به انجام وظایف خود می‌کند. در این قرارداد، مالک کسی است که صاحب زمین است و سازنده فردی است که هزینه ساخت بنای جدید را پرداخت می‌کند. به همین دلیل، هر دو برحسب قوانین دارای سهمی از ساختمان تازه احداث هستند. توجه به قوانین و نکات عقد قرارداد باعث می‌شود تا هر دو طرف بتوانند حق خود را اجابت کنند.

نوشته های مشابه
خروج از نسخه موبایل