قدرالسهم چیست و چگونه محاسبه می‌شود با مثال کاربردی

همه افراد مشغول در صنعت ساختمان، به ویژه سازندگان و کسانی که در خرید و فروش ملک فعالیت دارند، اصطلاح قدرالسهم را شنیده‌اند. این مفهوم دلالت بر میزان سهم واحدهای ساختمان و نحوه قیمت گذاری آن‌ها در ساخت و ساز شهری دارد. با اینکه این اصطلاح بسیار رایج است اما هنوز هم افرادی هستند که به درستی مفهوم قدرالسهم آپارتمان و زمین را نمی‌دانند. به همین دلیل، ما در مقاله دیگری از ویکی ساختمون می‌خواهیم درباره این مفهوم صحبت کنیم.

تعریف قدرالسهم

قدرالسهم به معنای سهم هر واحد آپارتمان از زمینی است که روی آن ساختمان احداث شده است. فرض کنید زمینی به مساحت ۲۰۰ مترمربع داریم که روی تمام این زمین، یک ساختمان چهار طبقه ساخته شده است.

اگر ملک به صورت مشارکت در ساخت احداث شده باشد و با فرض داشتن چهار مالک، هر مالک براساس توافقات قبلی دارای یک سهم مشخصی از زمین آپارتمان هستند. اگر فرض شود که متراژ کل زمین به طور مساوی بین مالکین تقسیم شده است، قدرالسهم هر مالک برابر با ۵۰ مترمربع است.

تعیین میزان قدرالسهم زمین اغلب در زمان تقسیم ارث و میراث، خرید ملک کلنگی، خرید آپارتمان با هدف سرمایه گذاری، تخریب مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی جهت نوسازی‌های جدید معنا پیدا می‌کند. در این زمان، مقدار قدرالسهم تحت مطالعات و محاسبات کارشناسی قرار می‌گیرد تا به درستی مقدار آن تعیین شود.

هر چقدر مساحت قدرالسهم بیشتر باشد، ملک مورد نظر ارزش بیشتری دارد. برای مثال، مجتمع‌های آپارتمانی که در زمین وسیعی احداث شده‌اند، قدرالسهم آپارتمان آن‌ها بیشتر است و ارزش قیمتی بالاتری دارند.

نکته: در ایران خانه‌های بالای ۲۵ سال قدرالسهمی هستند و قیمت آن‌ها بسته به ارزش زمین محاسبه می‌شوند.

نحوه محاسبه قدرالسهم

اگر در یک مجتمع آپارتمان یا برج بلند مرتبه تمامی واحدها متراژ برابری داشته باشند، مساحت زمین به طور مساوی بین واحدها تقسیم می‌شود و در نتیجه میزان قدرالسهم همه آن‌ها برابر است؛ اما اگر متراژ واحدها با یکدیگر متفاوت باشد میزان سهمی که هر یک از واحدها از زمین می‌برند نیز متفاوت خواهد بود.

حالت اول: فرمول محاسبه قدرالسهم برای املاک با متراژ واحدهای مشابه برابر عبارت است از:

قدرالسهم هر واحد = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان

برای مثال، اگر مجتمع آپارتمانی دارای زمینی به مساحت ۴۰۰ مترمربع و ۵ واحد مسکونی باشد، میزان قدرالسهم هر یک از واحدها به شرح زیر است:

۸۰ متر = ۵ ÷ ۴۰۰ متر

حالت دوم: فرمول محاسبه قدرالسهم برای املاک با متراژ واحدهای غیر مشابه برابر عبارت است از:

قدرالسهم هر واحد = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد مربوطه × متراژ کل ساختمان)

برای مثال، اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت ۱۲۰۰ مترمربع و ۴ واحد ۱۰۰ متری و ۲ واحد ۲۰۰ متری باشد، میزان قدرالسهم یک واحد ۱۰۰ متری به شرح زیر است:

۷۵ متر = (۴×۱۰۰ متر) + (۲×۲۰۰ متر) ÷ (۱۰۰ متر × ۱۲۰۰ متر)

اگر فردی قصد فروش ملک خود را دارد، در بیشتر موارد بسته به نوع ملک انتظار تفاوت قیمت در ارزش ملک وجود دارد. به این معنا که قیمت ملک در بازار مسکن دارای یک رنج و قیمت ناشی از میزان قدرالسهم محاسبه شده نیز مبلغی متفاوت دارد. اگر ارزش ملک براساس قدرالسهم بیشتر باشد، می‌توان قیمت ملک را براساس این مفهوم ارزش گذاری کرد.

قدرالسهم براساس سن ساختمان

سن ساختمان در زمان خرید ملک مهم است؛ یک ملک ۵ ساله با یک ملک ۲۰ ساله، چه از نظر زمان ساخت و چه از نظر بهره برداری (تعمیرات و فرسودگی)، ارزش متفاوتی دارد. در بیشتر موارد، ارزش ملک معمولاً براساس معیارهای بازار مسکن محاسبه می‌شود اما برای املاک با سن بالا، میزان “قدرالسهم” تعیین کننده ارزش ملک خواهد بود.

بنابراین، مهم است که خریداران به سن بالا جهت سرمایه گذاری در آینده توجه کنند زیرا قدرالسهم املاک سن‌دار به سبب تخریب و نوسازی اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند. این مهم بر روی قیمت و نحوه خرید و فروش این نوع املاک تاثیرگذار است. به همین دلیل، بسیاری از کارشناسان بازار مسکن به سرمایه گذاران توصیه می‌کنند که بر روی املاک قدیمی با قدرالسهم بالاتر سرمایه گذاری کنند.

مطلب پیشنهادی: قوانین موجر و مستاجر

قدرالسهم ملک کلنگی

در زمان خرید ملک کلنگی باید براساس ارزش زمین، پول پرداخت شود و نه ارزش ساختمان! زیرا ساختمان به دلیل قدیمی بودن دیگر ارزش بالایی ندارد. اگر ملک کلنگی تنها دارای یک مالک باشد، موضوع قدرالسهم مهم نخواهد بود اما اگر ملک خریداری شده دارای چندین مالک است، محاسبه قدرالسهم مطرح می‌شود. برای کارشناسی قیمت این نوع ملک از روش محاسبه قدرالسهم زمین که در بالا شرح دادیم استفاده می‌شود.

تاثیر پارکینگ و انباری بر قدرالسهم

اگر در سند ملک به پارکینگ و انباری اشاره شده باشد، هر دوی این موارد در محاسبه‌ قدرالسهم لحاظ می‌شوند، در غیر این صورت تاثیری نخواهند داشت! بنابراین مهم است که به پارکینگ و انباری دقت شود زیرا ارزش قدرالسهم ملک را بالا می‌برند.

همچنین، ارزش پارکینگ و انباری کمتر از واحد مسکونی است؛ قیمت پارکینگ تنها سه تا هشت درصد قیمت واحد مسکونی است. برای مثال، اگر آپارتمانی یک میلیارد ارزش داشته باشد، قیمت پارکینگ و انباری ۸۰ میلیون خواهد بود.

قدرالسهم واحد تجاری

در گواهی پایان کار هر ملک (مسکونی یا تجاری) میزان قدرالسهم آن توسط شهرداری قید شده است. حتی ممکن است سند جداگانه‌ای برای قدرالسهم ترتیب داده شود. نکته مهم این است که قدرالسهم واحد تجاری باید در سند ذکر شده باشد.

به این صورت که در سند تجاری بیان شده است: «این واحد تجاری به همراه مشاعات و سهم العرصه به شخص تعلق می‌گیرد.» اگر ملک تجاری حائز این شرط نباشد، به نسبت متراژ موجود مغازه به آن قدرالسهم تعلق می‌گیرد. ناگفته نماند، سهم العرصه همان قدرالسهم تجاری یا مسکونی است که در تعریف به سهم هر واحد از زمین ساختمان گفته می‌شود.

کلام آخر

هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، ارزش نهایی ملک افزایش پیدا می‌کند. متراژ کل یک مجتمع آپارتمانی بیشتر بوده و تعداد واحدهایش کمتر باشد، ارزش قدرالسهم ملک آن بیشتر است. به طور کلی، مشکل اساسی در مفهوم مورد بحث، فقدان قوانین مصوب و اسناد قانونی است.

اکنون بخش قابل توجهی از مشکلات حقوقی در رابطه با املاک، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. به همین خاطر مهم است که در هر مرحله از خرید و فروش ملک، به کارشناس حقوقی مراجعه کرد تا مشکلات مربوط به این حوزه روشن شده و برطرف شوند.