حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا چگونه است و قانون در این رابطه چه می‌گوید، پرسشی است که برای بسیاری از موجر و مستأجران پیش می‌آید. با شیوع کرونا در اثر مشکلات اقتصادی برای بسیاری از قشرهای کم درآمد پیش آمده است، دولت با در نظر گرفتن قوانین و مصوبه‌هایی جدید سعی داشته است به هر نحوی از مستأجران در این شرایط بد حمایت کند. در این مقاله از ویکی ساختمون قصد داریم تا به بررسی این مصوبه‌ها و قوانین و مشکلات مستأجران در شرایط کرونایی بپردازیم.
نرخ مجاز افزایش بها
در تاریخ 8 تیرماه سال جاری بود که رئیس جمهور در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجارهبهای مسکن بیش از میزان تعیین شده از سوی دولت خبر داد. بر اساس مفاد این مصوبه موجران نمی‌توانستند میزان اجارهبهای دریافتی خود در سال جاری را بیش از مقدار مشخصی افزایش دهند. به عبارتی افزایش اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در سایر کلان‌شهرها حداکثر ۲۰ درصد و دیگر شهرهای کشور حداکثر ۱۵ درصد باید باشد.
ناگفته نماند که میزان حداکثری افزایش اجاره‌بها در دوران کرونا تنها در صورتی در خصوص مستأجران و موجران اجرایی است که مستاجر هیچ گونه اجاره عقب افتاده و تخطی از تعهدات خود نداشته باشد.
مصوبه 8 تیر و حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا
موضوع مهم دیگری که در این مصوبه به آن اشاره شده بود به حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا مربوط می‌شد. مطابق این مصوبه موجران نمی‌توانستند مستاجر خود را وادار به تخلیه کنند، مگر اینکه واحد مسکونی را به صورت رسمی بفروشد. البته پس از فروش واحد مسکونی نیز، مستاجر فرصت 2 ماهه برای تخلیه را داشت.
از طرفی هم اگر مستاجر در دوران سکونت خود به تعهدات ذکر شده در قرارداد اجاره عمل نکرده باشد، با تشخیص دستگاه قضایی مشمول این مصوبه نمی‌شود و باید ملک را تخلیه کند.
مصوبه 8 تیر و تمدید خودکار اجاره‌بها
تمدید خودکار قراردادهای اجاره‌نامه‌هایی که در بازه زمانی 8 تیرماه تا 3 ماه پس از اتمام شرایط بحران کرونا به اتمام می‌رسند نیز موضوع دیگری بود که در این مصوبه ستاد اجرایی کرونا به آن اشاره شده بود. بر این اساس قراردادهای اجاره مسکن با افزایش نرخ‌های مصوب ستاد ملی مبارزه با کرونا به صورت خودکار تمدید می‌شود.
مصوبه ستاد کرونا ضمانت اجرایی دارد؟
متأسفانه در چند ماه اخیر که مصوبه 15 اردیبهشت و همچنین مصوبه 8 تیر تدوین‌شده‌اند، اجرایی و ابلاغ نشدن این مصوبه به بسیاری از شوراهای حل اختلاف مشکلات زیادی را برای بسیاری از شهروندان مستاجر ایجاد کرده است و علی‌رغم این مصوبه بسیاری از موجران و صاحب‌خانه‌ها توانسته‌اند که حکم تخلیه را از شوراهای حل اختلاف بگیرند.
در هر صورت بر اساس گفته‌های نائب رئیس اتحادیه املاک، کسانی که حکم تخلیه برایش صادر شده، آن را به صورت مکتوب و مستند ارائه کند. بر همین اساس، این مصوبه ضمانت اجرایی دارد و موجر نمی‌تواند مستاجر را بیرون کند. چون مصوبه ستاد ملی کرونا در حد حکم قانونی است و مستاجر نیازی نیست به جایی مراجعه کند. موجر اگر اعتراضی داشت می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند. با توجه به اینکه نمایندگان سه قوه در ستاد ملی کرونا هستند دستور تخلیه تا ۳ ماه و تا اعلام وضعیت سفید از ناحیه وزارت بهداشت صادر نمی‌شود.
در چه شرایطی مالک قادر به دریافت حکم تخلیه است؟
بر اساس مصوبه‌هایی که در ستاد اجرایی کرونا تصویب شده است، مالک و موجر تحت شرایط خاصی قادر به گرفتن حکم تخلیه خواهد بود. موجر یا مالک باید با ذکر دلایل موجه از جمله نیاز شخصی و یا عمل نکردن مستاجر به تعهدات شاید بتواند حکم تخلیه را گیرد.
از طرفی هم گفته‌ها حاکی از این است که هیچ بهانه‌ای به منظور صدور حکم تخلیه قابل قبول شوراهای حل اختلاف نخواهد بود. به طوری که نایب‌رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک بیان می‌کند: اگر موجر بگوید که خودش در این خانه می‌خواهد بنشیند یا دختر و پسرش ازدواج کرده و قرار است از این خانه استفاده کنند، هیچ یک از این فروض تا پایان اعلام وضعیت سفید کرونا در مراجع قضائی مسموع نیست.
واقعیت داستان حکم تخلیه چیست؟
داستان این مصوبه‌ها را می‌توان به یک سردرگمی به تمام معنا تشبیه کرد. اصولاً از لحاظ قانونی هم می‌توان خلاف این دستورها عمل کرد. خبرها حاکی از این هستند که چگونه خلاف این دستورها انجام شده است. برای مثال موجران بیش از ۲۰ درصد افزایش اجاره‌بها داشتند. حکم تخلیه برای عده‌ای از مستأجرانی که توانایی پرداخت افزایش اجاره‌بها را نداشتند، صادر شد. عملاً چنین دستورهایی مؤثر واقع نشده است زیرا این دستورها جنبه قانونی ندارند با اینکه خود قانون می‌گوید که مصوبات دولت هم جزئی از قانون هستند.
در چنین شرایطی یا مشکل از عدم پیگیری دولت نشات می‌گیرد یا اینکه این دستورها ضمانت اجرایی نداشته‌اند. برای مثال بسیاری از محاکم در این موضوع همکاری نداشتند و علت آن برداشت‌هایی است که قضات می‌توانستند از این مصوبات داشته باشند، برداشت‌هایی مبنی بر اینکه این مصوبه‌ها در مجلس تصویب نشده‌اند یا اینکه قوه قضاییه آن‌ها را ابلاغ نکرده است. بهتر این بود که این مصوبه‌ها هم در مجلس تصویب و هم از سوی قوه قضاییه ابلاغ می‌شدند.
از طرفی هم حقوق‌دانان باور دارند که مصوبه‌های دولت اگرچه حکم اجرایی دارند اما نباید ناقض قانون باشند. قانون‌گذار چنین اجازه‌ای به ستاد ملی کرونا نداده است. به عبارتی ستاد کرونا قادر نیست که دادگاه‌ها از صدور حکم تخلیه خودداری کنند؛ بنابراین اگر جایی در دادگاه‌های ما حکم تخلیه صادر شده باشد نمی‌توان در خصوص غیرقانونی بودن آن تصمیم گرفت.
لذا عدم تخلیه اماکن استیجاری یا سایر قوانین با مصوبه ستاد مبارزه با کرونا قابل اجرا نیست و حتماً باید از طریق مرجع قانون‌گذاری یا اختیارات ریاست محترم قوه قضایی این احکام قضایی اجرایی شوند.
سخن آخر
علی‌رغم چند مصوبه‌ای که ستاد اجرایی دولت در خصوص حمایت از مستأجران به ویژه صدور حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا صادر کرده است، اما در چند ماه اخیر خبرها حاکی از راهبردی نبودن این مصوبه‌ها دارند. بسیاری از حقوق‌دانان بر این باورند که ستاد اجرایی قدرت قانون‌گذاری ندارد و اجرایی شدن این مصوبه‌ها باید به همکاری سه قوه و اهتمام قوه قضایی صورت گیرد.
