حباب قیمت چیست؟
حباب‌های مسکن بخشی از هر دور (سیکل) مسکن هستند و رونق و رکور در ادوار مسکن اغلب به دو عامل مهم عرضه و تقاضا بستگی دارد. در یک تعریف بسیار ساده، زمانی که میزان تقاضا از عرضه بیشتر شود، افزایش قیمت شروع می‌شود و حباب شکل می‌گیرد. با افزایش قیمت و به تبع آن افزایش ساخت و ساز و در نتیجه افزایش میزان عرضه، حباب ترکیده و کاهش شدید در قیمت‌ها آغاز خواهد شد. در سیستم‌های اقتصادی اولیه نظیر فئودالیسم، سرمایه‌داری قرن 19 و سوسیالیسم، غالب ثروت در دست عده‌ای معدود از زمین داران، تعداد اندکی سرمایه‌دار، یا گروهی از برگزیدگان بروکرات بوده است. امروزه مالکیت دارایی به میزان بسیار بیشتری توزیع شده است. در گذشته، تنها سهم نسبتا کوچکی از جمعیت مالک انواع دارایی‌ها بودند. این در حالی است که امروز 75 درصد از جمعیت کشورهای توسعه یافته مالک تمام سهام، مسکن و سایر دارایی‌ها هستند.
از سوی دیگر مبادله و خرید و فروش دارایی‌ها نسبت به گذشته آسان‌تر شده است. شفافیت ایجاد شده در اطلاعات و قیمت‌ها به وسیله سیستم‌های الکترونیکی نظیر اینترنت، موجب آگاهی بیشتر افراد شده است. اقتصاد امروز که پشتوانه این دارایی‌ها می‌باشد، توانسته است پراکندگی وسیعی در انواع ثروت‌ها ایجاد کند. به دلیل افزایش تعداد افراد فعال در بازار دارایی‌ها و تاثیرپذیری این بازارها از تصمیم‌گیر‌های آنها میزان بی‌ثباتی در اقتصاد افزایش یافته است که این امر زیان‌های فلج کننده‌ای بر پیکره اقتصاد وارد کرده است. یکی از این زیان‌ها، همان شکل‌گیری و ترکیدن حباب‌ها می‌باشد.
در دوران تشکیل حباب، قیمت دارایی‌ها بیش از حد ارزش‌گذاری می‌شود. به این ترتیب، افزایش در قیمت‌ها سطح بالایی از سرمایه‌گذاری‌ها را به سوی خود جلب می‌کند و به تبع آن نوعی رونق و توسعه اقتصادی که همراه با احساس رضایتمندی است، به وجود می‌آید. با ترکیدن حباب، اقتصاد از ترکیبی از کاهش ثروت و افزایش نااطمینانی‌ها آسیب می‌بیند. پس از ترکیدن حباب، در خوشبینانه‌ترین حالت رشد اقتصادی کاهش می‌یابد یا به آرامی وارد رکود خواهد شد. در بدبینانه‌ترین حالت، رکود بزرگی نظیر دهه 1930 آمریکا، 1990 ژاپن یا آنچه در سال 2007 رخ داد، به وقوع می‌پیوندد.
هنگامی که یک حباب می‌ترکد، برخی افراد زیان می‌بینند. این زیان اغلب متوجه فعالان با تجربه در بازار نمی‌شود، زیرا این عده قبل از پایان یافتن رشد حباب، رابطه خود را با بازار قطع می‌کنند و در نتیجه آسیب نمی‌بینند. در نتیجه آن گروه از سرمایه‌گذاران آسیب خواهند دید که اغلب در آخرین مراحل حباب وارد بازار می‌شوند و تجربه بسیار اندکی در مدیریت ریسک دارند.
برای آنکه حباب به میزان بیشتری باد کند، افراد بیشتر و بیشتری برای سرمایه‌گذاری لازم هستند. در آخرین مراحل باد شدن حباب زمانی خواهد بود که دیگر کسی مایل به وارد شدن به بازار نباشد، یا افراد شروع به فروش کنند. آنچه اهمیت دارد، تعداد افرادی است که در اثر ترکیدن حباب‌ها تنها بر میزان اندکی از سرمایه‌گذاران اثر گذار باشند (دارای اثر کمی برکل اقتصاد باشند) اهمیت اندکی خواهند داشت. با وجود این، در صورتی که حباب‌ها در بازار دارایی‌هایی نظیر مسکن که با طیف وسیعی از افراد سر و کار دارد، تشکیل شوند، موجب بروز مشکلات بزرگی خواهند شد. در این حالت نه تنها سهم قابل توجهی از مردم از ترکیدن حبای به طور مستقیم آسیب خواهند دید، بلکه اقتصاد نیز در اثر متورم شدن و ترکیدن حباب دچار آسیب‌های فراوانی خواهد شد. در نتیجه، حباب‌های قیمتی خطرناک اغلب در بازار سهام و مسکن روی می‌دهند. از سوی دیگر با توجه به ویژگی‌های بازار مسکن نظیر در اختیار داشتن سهم بالایی از ثروت خانوارها، روابط پیشین با سایر بخش‌ها و اینکه تمام خانوارها به لحاظ خدمات حاصل از آن (نظیر سرپناه و…) با آن سر و کار دارند، حباب‌های قیمتی در بازار مسکن دارای آثار مخرب فراگیری هستند که به تبع آن تمام افراد جامعه تحت تاثیر قرار خواهند گرفت.
ارزش‌گذاری دارایی‌ها نقش مهمی در اقتصاد بازار دارد و افزایش قیمت در یک دارایی نسبت به دیگری موجب انتقال منابع به سمت آن دارایی می‌شود.
هر حباب مراحل مختلفی دارد. در ابتدا، برخی تغییرات موجب تغییر زمینه و فضای سرمایه‌گذاری شده و فرصت‌های جدیدی را پیش روی سرمایه‌گذاران قرار می‌دهند. این تغییرات شامل عواملی نظیر پایان جنگ، فناوری جدید (راه‌آهن، اینترنت و…) یا کاهش قابل توجه در نرخ بهره است. اگر اثر این تغییرات قوی باشد، موجب ایجاد نوعی رونق شده و سرمایه‌گذارها به آن سمت حرکت می‌کنند. غالبا بانک‌ها با تغذیه نیازهای سرمایه‌گذاری (تامین مالی) و توسعه سریع اعتبارات به تشکیل و رشد حباب‌ها کمک می‌کنند. با این حال، تجربیات تاریخی نشان‌دهنده آن است که حتی اگر بانک‌ها نیز قدم پیش نگذارند، تامین مالی از سایر راه‌ها صورت خواهد گرفت. این راه‌ها شامل بانک‌های جدید، بانک‌های خارجی، انواع مختلف شرکت‌های تامین مالی، اعتبارات شخصی و… هستند. در نتیجه، سیل عظیمی از سرمایه‌ها به بخش رونق‌یافته سرریز می‌شوند و موجب بالا رفتن قیمت‌ها و ایجاد فرصت‌هایی برای کسب سود می‌شوند.
در برخی موارد حباب به فاز جدیدی که رضایتمندی یا دیوانگی نامیده می‌شود، وارد می‌شود که در آن انتظارات نسبت به عایدی بالقوه بسیار بالا می‌رود. در این حالت، عملکرد خوب (قوی) بازار دائمی تلقی می‌شود و هر نوع معیار و شیوه ارزش‌گذاری دارایی‌ها کنار گذاشته می‌شود. افراد بیشتری به آرزوی کسب سریع درآمد وارد بازار می‌شوند.
سرانجام، رشد بازار کم می‌شود و افراد کمتری سود کسب می‌کنند. در نتیجه، افراد کمتری مایل به ورود خواهند بود. در این حالت گاهی نوعی آرامش قبل از رویداد جدید که موجب کاهش قیمت‌ها در بازار می‌شود،. این رویداد جدید می‌تواند یک شوک برون‌زا نظیر جنگ، افزایش در نرخ بهره و کاهش رشد اقتصادی همزمان با ورود سرمایه‌های جدید به بخش رونق یافته باشد که موجب ایجاد مازاد ظرفیت می‌شود.
مرحله بعدی به مرحله جابجا شدن درد معروف است که در آن قیمت‌ها کاهش می‌یابند، زیان‌های مالی افزایش می‌یابد و در نتیجه ورشکستگی‌ها افزایش پیدا می‌کند. در این زمان، بانک‌ها از دادن وام منصرف می‌شوند و اقتصاد با کاهش در سرمایه‌گذاری جدید و افزایش نااطمینانی مواجه می‌شود. با افزایش نااطمینانی‌ها، سرمایه‌گذاران در فعالیت‌های جدید مایل خواهند بود که پیش از شروع سرمایه‌گذاری منتظر و نظاره‌گر باشند. از سوی دیگر، مصرف‌کنندگان از خریدهای بزرگ نظیر ماشین و مسکن منصرف می‌شوند. زیرا این احتمال وجود دارد که این اقدام آنها نیز نظیر سرمایه‌گذاری آنها با ریسک زیادی روبرو شود. هنگامی که قیمت‌ها در حال کاهش شدید بوده و افراد سعی می‌کنند قبل از دیگران دارایی خود را بفروشند –درحالی که به ندرت خریداری پیدا می‌شود- این امکان وجود دارد که دوره‌ای از «وحشت» در جامعه ایجاد شود. در این حالت نقدینگی دارایی‌ها کاهش می‌یابد و قیمت‌ها با سرعت کاهش پیدا می‌کنند. فرار از این حالت بدون بروز جدی در آهنگ رشد اقتصادی و بروز رکود به ندرت روی خواهد داد.
شناخت حباب پیش از ترکیدن آن، برای مدیریت اقتصاد قبل از وقوع بحران بسیار مهم است. برخلاف نظر بسیاری که معتقدند حباب‌ها پس از ترکیدن قابل شناسایی هستند، برخی علایم وجود دارند که می‌توانند در تشخیص حباب قبل از ترکیدن آن کمک کنند.که در اینجا به چند مورد آن اشاره می‌شود:
- افزایش سریع قیمت‌ها،
- انتظارات برای تداوم افزایش قیمت،
- ارزش‌گذاری بیش از سطوح منطقی،
- ظهور برخی عناصر جدید نظیر مهاجرت در حباب مسکن یا فناوری برای بازار سهام،
- تغییرات اساسی در مفروضات و اصول،
- ورود سرمایه‌گذاران جدید،
- ورود موسسات اقتصادی جدید،
- توجه و علاقه قابل توجه رسانه‌ها و مردم،
- نرخ ارز قوی.
شاید در نگاه اول این مسئله نشان‌دهنده کوتاه‌بینی و ساده انگاری افراد باشد. اما حقیقت آن است که افراد بسیاری سطح خاصی از ثروت را به عنوان هدف خود در نظر می‌گیرند و اگر تورم در بازار مسکن یا سهام آنها را سریع‌تر از انتظار قادر به رسیدن به آن سطح از ثروت کند، چرا بیشتر خرج نکنند؟ به‌علاوه برای بسیاری از افراد هدف از به دست آوردن دارایی، خرج کردن آن در زمان دیگر است. از سوی دیگر، همواره این خطر وجود دارد که پس از دوره‌ای از افزایش قیمت‌ها، این افراد انتظار داشته باشند که روند افزایش قیمت با همان آهنگ حرکت کند، که این امر موجب می‌شود که مخارج خود را در سطح بالایی نگه دارند.
قضاوت در خصوص آنکه آیا این قیمت بالای دارایی‌ها دائمی است بیشتر به این پرسش بستگی دارد که آیا این افزایش قیمت پس از مدت کوتاهی متوقف می‌شود و یا اینکه این افزایش در قیمت‌ها منطقی به نظر می‌رسد؟ نکته مهم آن است که در هنگام متورم شدن حباب، قیمت‌ها معمولا برای یک دوره زمانی طولانی از میزان منطقی خود فراتر می‌رود و مردم این مقادیر بالا را عادی تلقی می‌کنند.
واکنش معمول دیگر در مقابل قیمت‌های بالای دارایی‌ها، افزایش قرض گرفتن برای تامین مالی مخارج بالا می‌باشد. اگر پول حاصل از قرض کردن در مقابل دارایی‌ها صرف تامین مالی مخارج مصرفی شود، در نتیجه، نرخ پس‌انداز خانوارها کاهش می‌یابد. نکته مهمی که در اینجا باید به آن اشاره شود آن است که کاهش در نرخ پس‌انداز تنها یک بار موجب رشد مخارج می‌شود. زیرا توجه بانک مرکزی هر کشور بر روی رشد اقتصادی است. اگر هر فردی در اقتصاد در یک زمان واحد نرخ پس‌انداز خود را 5 درصد کاهش دهد، افزایش ناگهانی به میزان 5 درصد در مخارج مصرف‌کنندگان ایجاد خواهد شد. این موضوع شاید زنگ‌های خطر را مبنی بر سرعت بالای رشد اقتصاد و تورم بالاتر، به صدا درآورد. اولین واکنش قابل تصور به این موضوع، شاید افزایش نرخ بهره به منظور تلاش برای آرام کردن اوضاع باشد. اما در سال بعد، رشد مخارج مصرفی به میزان نرخ رشد قدیمی خود باز خواهد گشت. اگر بانک‌های مرکزی متوجه آنچه که روی داده است نشوند، خطر اشتباه در سیاست پولی وجود داشته و در نتیجه نرخ بهره بسیار بالا خواهد بود. خطر هنگامی بزرگ‌تر خواهد بود که مردم مخارج اضافی خود را از طریق استقراض یا فروش دارایی‌ها به جای تغییر در پس‌انداز خود تامین مالی کنند، زیرا در این دو حالت در سال بعد مخارج کاهش خواهند یافت.
گاهی افراد به افزایش ثروت خود از طریق قرض کردن به منظور تامین پول مورد نیاز برای خرید دارایی جدید واکنش نشان می‌دهند. در این حالت، تغییری در مخارج مصرفی یا نرخ پس‌انداز یا ثروت کل مصرف‌کننده وجود نخواهد داشت، اما کل دارایی‌ها و میزان بدهی‌ها افزایش یافته و مصرف‌کننده ریسک بیشتری را نتحمل خواهد شد. در این حالت است که با فشارهای تقاضای جدید، قیمت مسکن باز هم افزایش می‌یابد.
در مقابل، برخی افراد در واکنش به قیمت‌های بالاتر دارایی‌ها بسیار محتاط هستند. به عنوان مثال فرد ریسک‌گریز با فروش دارایی‌ها و پرداخت بدهی‌ها عکس‌العمل نشان می‌دهد. در این حالت و با بازپرداخت بدهی‌ها، میزان ریسک کاهش می‌یابد.
منبع:
An introduction to housing economic, dr.mansour khalili araghi and ahmad hassani, university of Tehran press 2nd edition 2015
-
-
-
-
-
-
-
